237. Может ли нарушение договора купли-продажи недвижимости в части оплаты стать препятствием к удовлетворению иска покупателя о государственной регистрации прав на недвижимое имущество?

Как уже отмечалось, договор купли-продажи недвижимости, за исключением жилой, считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель - оплатить ее (п. 1 ст. 454, ст. 549 ГК РФ). Однако покупателя интересует фактическое обладание имуществом на праве собственности, так как его интерес не может считаться удовлетворенным только взятым продавцом на себя обязательством передать вещь. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (например, п. 1 ст. 551 ГК РФ), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому для того, чтобы интерес покупателя был удовлетворен, необходима передача имущества и государственная регистрация перехода права собственности.

Для государственной регистрации перехода права собственности требуется, чтобы стороны договора обратились в регистрационную службу с заявлениями о совершении соответствующего действия. Поскольку стороны не всегда добросовестно выполняют предусмотренные законом процедуры, законодатель установил, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Мотивов для уклонения стороны от регистрации перехода права собственности может быть бесконечное множество: от простого нежелания тратить время и денежные средства до существенного нарушения другой стороной требований договора, в том числе требования об оплате. И если с первым мотивом все более или менее понятно, второй вызывает некоторые затруднения на практике, которые можно выразить в вопросе: "Препятствует ли регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по решению суда нарушение покупателем условий договора об оплате?"

Прежде чем ответить на поставленный вопрос, необходимо уяснить: 1) может ли препятствовать вынесению решения о государственной регистрации существенное нарушение условий договора; 2) является ли неоплата переданного объекта недвижимости существенным нарушением условий договора.

Для возникновения права собственности, а следовательно, и регистрации перехода права собственности необходимо наличие основания, предусмотренного ст. 218 ГК РФ. В нашем случае это договор купли-продажи. Таким образом, на поверхности лежит ответ, согласно которому наличия договора, пусть даже не исполненного покупателем, достаточно для регистрации перехода права собственности. Именно такую позицию нередко занимают арбитражные суды, считая, что никакие обстоятельства не могут препятствовать переходу права собственности, если есть основание в виде договора купли-продажи. Так, по одному из дел ФАС Северо-Кавказского округа, ссылаясь на п. 3 ст. 551 ГК РФ, указал, что по аналогии закона может быть решен вопрос о возможности регистрации перехода права собственности на основании договора, не отвечающего, по мнению органа государственной регистрации, требованиям, установленным гражданским законодательством, или при наличии не разрешенных государственным регистратором сомнений и противоречий в представленных сторонами сделки документах, либо наличии притязаний на спорное имущество третьих лиц, а также в случае ликвидации второй стороны договора на момент подачи заявления о регистрации. Такой иск имеет обязательственную природу и заявляется в том случае, когда у покупателя не возникло права собственности. Основанием данного иска является заключенный в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, договор купли-продажи недвижимости (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.04.2007 N Ф08-2176/2007 по делу N А32-11297/2006-39/340).

Действительно, договор, даже не исполненный или ненадлежащим образом исполненный (исполненный с нарушениями), не теряет своей силы, а потому влечет переход права собственности. Вместе с тем следует иметь в виду, что ГК РФ предоставляет сторонам в ряде случаев право одностороннего изменения или расторжения договора. В частности, подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В связи с этим в случае предъявления иска стороной договора о государственной регистрации перехода права собственности и возражений другой стороны против удовлетворения иска путем указания на нарушение существенных условий договора необходимо исходить из того, что договор расторгается возражающей стороной в одностороннем порядке. Поскольку договор расторгается, то он не может породить право собственности, следовательно, нет и оснований для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности.

На практике это может выглядеть так: в судебном заседании сторона (ответчик-продавец) возражает против иска о государственной регистрации перехода права собственности, ссылаясь на существенное нарушение договора купли-продажи, тогда суд предлагает ей привести соответствующие доказательства и внести определенность в отношения, решив, расторгает она договор или нет. Если сторона заявит требование о расторжении договора и суд сочтет его обоснованным, решение о государственной регистрации перехода права собственности не может быть вынесено, так как для этого будет отсутствовать правовое основание - договор (ст. 218 ГК РФ). Если же сторона не заявит о расторжении договора, суд должен исходить из того, что обязательство существует. А раз оно существует, необходимо выносить решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Аналогично надо поступать и в случаях, когда истец требует не только государственной регистрации перехода права собственности, но еще и регистрации договора. Как правило, это касается жилых помещений. Действительно, в данном случае заявление продавца о расторжении договора будет выглядеть нелогичным, ведь договор не прошел государственную регистрацию, а значит, считается незаключенным. Незаключенные договоры не могут быть ни расторгнуты, ни признаны недействительными. И по этому поводу существует устоявшаяся практика. Однако следует иметь в виду, что спор о регистрации договора уже инициирован. Указанного обстоятельства достаточно, чтобы другая сторона могла приводить свои возражения, в том числе используя механизм встречного иска (ст. 137, 138 ГПК РФ), так как удовлетворение встречного иска в рассматриваемом случае исключает удовлетворение первоначального иска. Таким образом, требование о расторжении договора либо предъявление соответствующего встречного иска по делу о государственной регистрации договора и перехода права собственности по нему допустимо. Но обосновать его можно скорее процессуальными, чем материальными нормами.

На основании изложенного полагаем, что вынесению решения о государственной регистрации перехода права собственности может воспрепятствовать существенное нарушение условий договора, поскольку это ведет к расторжению договора в одностороннем порядке. Но является ли неоплата товара таким нарушением, которое влечет расторжение договора и соответственно препятствует вынесению решения о регистрации перехода права собственности?

Напомним, что общие основания расторжения договора указаны в ст. 450 ГК РФ. В ней, в частности, указано, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Специальные основания расторжения договора купли-продажи недвижимости содержатся в параграфе 1 "Общие положения о купле-продаже" главы 30 "Купля-продажа" ГК РФ. Так, согласно п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. Сразу отметим, что п. 4 ст. 486 ГК РФ применяется чрезвычайно редко, так как покупатели в основном принимают объекты недвижимости; процитированная же нами норма касается событий, когда покупатель не только не принимает вещь, но и не производит оплату. В связи с этим в большинстве случаев отпадает возможность одностороннего отказа от исполнения договора как одностороннего волеизъявления, приобретающего силу с момента объявления (п. 3 ст. 450 ГК РФ), и место остается лишь для одностороннего расторжения договора, нуждающегося в судебном подтверждении (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При таких обстоятельствах далее мы будем смотреть на оплату, имея в виду, что вещь покупателем принята, т.е. с тех позиций, что оснований для одностороннего отказа от исполнения договора нет.

Если исходить из того, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ), то неоплату товара необходимо считать нарушением основной обязанности покупателя. Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора.

Такой вывод оказывается не совсем верным, если смотреть на него сквозь призму практики Верховного Суда РФ. В частности, пересматривая в порядке надзора дело по иску Х. к С. о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности, суд установил, между Х. (продавцом) и С. (покупателем) были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества. Оплату указанных сумм С. должна была произвести в день выдачи свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества. Переход права собственности на спорное недвижимое имущество к С. был зарегистрирован, но оговоренные в договорах денежные суммы продавцу Х. переданы не были. Удовлетворяя иск Х. о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из вывода о том, что невыплата ответчицей (покупателем) истцу (продавцу) стоимости вышеназванного имущества является существенным нарушением заключенных между сторонами договоров, поскольку стоимость этого имущества на момент разрешения спора значительно выше его стоимости на день заключения договоров. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенное нарушение договора является основанием для его расторжения по требованию одной из сторон. Суд кассационной инстанции признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, решение по делу законным. Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ сочла, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.

Как указал Верховный Суд РФ, изменение и расторжение договора в соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. В ГК РФ (гл. 30, параграф 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупной цены. В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ (гл. 30, параграф 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Однако суд первой инстанции не применил к отношениям сторон нормы п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, а поэтому не выяснил, содержали ли заключенные между Х. и С. договоры купли-продажи недвижимого имущества условия, предусматривающие возможность их расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Не согласился Верховный Суд РФ и с доводами суда первой инстанции и суда кассационной инстанции о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, стоимость которого на день разрешения спора судом значительно возросла. Как указал Верховный Суд РФ, из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно возросла. С подобным суждением согласились и из него исходили суды первой и кассационной инстанций, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров (определение Верховного Суда РФ от 21.10.2008 N 82-В08-11). Похожий вывод сделан и в определении Верховного Суда РФ от 03.06.2008 N 5-В08-8.

При таких обстоятельствах неоплата переданного имущества может стать основанием расторжения договора, если это обстоятельство расценено судом как существенное нарушение условий договора на основании имеющихся в деле доказательств. "Автоматический" вывод о неоплате как существенном нарушении договора купли - продажи, по мнению Верховного Суда РФ, исключен.

В случае если суд в данном конкретном случае установил, что неоплата являлась существенным нарушением договора, истец вправе претендовать на возврат имущества по правилам неосновательного обогащения.

Если же продавец не сумел обосновать неоплату как существенное нарушение договора, ему остается лишь требование о передаче денежных средств (п. 4 ст. 486 ГК РФ). Так, по одному из дел*(203) ответчик (продавец по договору купли-продажи жилого помещения) возражал против иска о государственной регистрации перехода права собственности в связи с тем, что истец (покупатель по договору купли-продажи жилого помещения) не оплатил переданную квартиру. При этом ответчик (продавец) пояснил, что его действия по отказу от государственной регистрации перехода права собственности продиктованы исключительно намерением добиться оплаты от истца (покупателя). Вынося по делу решение, суд полагал, что истцом выбран такой ненадлежащий способ понуждения покупателя к оплате товара, как уклонение от государственной регистрации. Действительно, ГК РФ относит договор купли-продажи к взаимным договорам. Это означает, что, если одна сторона не исполняет свое договорное обязательство, в том числе обязательство по оплате, другая сторона вправе приостановить исполнение своего договорного обязательства, отказаться от исполнения обязательства или потребовать от контрагента исполнения обязательства в натуре. Однако государственная регистрация не является договорным обязательством и представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество). Кроме того, в отношении неоплаты товара ГК РФ предусматривает специальное правило, по которому, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (ст. 486 ГК РФ). Таким образом, истец не лишен права защищать свои интересы другим предусмотренным законом способом.

Выводы, которые сделаны нами выше, соответствуют позиции высших судебных инстанций. Так, согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (абз. 2). Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ (абз. 3). В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ (абз. 4). Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (абз. 5).