Земельне право України

тоді, коли спільна сумісна власність ліквідується і замість нею створюється спільна часткова власність або особиста.

Право на спільну сумісну власність на землю підтверджуєтьC ся правоустановлюючим документом (державним актом), де вказується прізвище, ім’я та по батькові всіх співвласників, неC залежно від їх віку, і прізвище та ініціали уповноваженого власC ника земельної ділянки.

Суб’єкти спільної сумісної власності на земельну ділянку володіють, користуються і розпоряджаються нею на рівних праC вах і умовах за взаємною згодою.

7.2. Земельна ділянка та її складові

Поняття земельної ділянки є базовим поняттям земельного права та землеустрою в населених пунктах.

Розміри земельних ділянок та їх компонентів обумовлюC ються функціональним використанням (призначенням) і обC грунтовуються раціональним (ефективним) використанням землі, будівельними, протипожежними, санітарними та іншиC ми нормами з урахуванням придатності та цінності території населеного пункту.

Розмір земельної ділянки характеризується фізичною та аналітичною площами. В правоустановлюючих документах наC водиться аналітична площа земельної ділянки.

Земельні ділянки можуть бути подільними і неподільними. Подільними земельними ділянками є такі, що без порушенC ня їх сутності (втрати істотних складових) можуть бути подC ілені на реальні земельні частки, кожна з яких після поділу утC ворює нову земельну ділянку, здатну забезпечити нормативні

вимоги щодо забудови або іншого її використання. Неподільними земельними ділянками є такі, що складаC

ються з ідеальних земельних часток і не можуть бути подC ілені в натурі (на місцевості) без шкоди для їх раціональC ного використання.

Межі земельної ділянки поширюються на підземний та наC земний простір, який власник земельної ділянки вправі викоC

500

Розділ XVII. Правовий режим земель житлової і громадської забудови

ристовувати на свій розсуд, якщо інше не передбачене чинним законодавством (про надра, про використання повітряного простору тощо) та не порушує прав інших осіб.

Розміри земельних ділянок різного функціонального викоC ристання в існуючій забудові визначаються, виходячи з необхC ідності забезпечення умов експлуатації розташованих на них будинків, будівель, споруд, насаджень на підставі дотримання встановлених будівельних, протипожежних і санітарних норм відповідно до цільового призначення цих ділянок, а також раC ціонального використання суміжних ділянок.

Для кожної земельної ділянки має бути вказано її функціоC нальне використання, на основі якого визначається нормативC ний розмір земельної ділянки.

У разі поліфункціонального використання земельної ділянC ки її розмір визначається з урахуванням нормативів, встановC лених для кожного виду використання окремо.

Розміри земельних ділянок під об’єктами визначаються відповідно до затвердженого в установленому порядку проекC ту землеустрою.

Земельна ділянка може включати компоненти, які забезпеC чують її функціональну цілісність:

територію під будинками (спорудами, будівлями);

господарські та інші майданчики;

шляхи, проїзди та тротуари;

озеленені території;

замкнуті водні простори (при наявності) тощо.

Ряд з цих елементів нормується за питомими розмірами та відстанню до будинків, будівель і споруд, а також до ліній регC ламентації, які впливають на визначення граничних розмірів земельних ділянок в залежності від загальної площі основних, обслуговуючих та допоміжних будівель і споруд, їх поверхоC вості та взаєморозміщення.

До комплексу нормативних параметрів, що визначають розC міри земельної ділянки, також відносяться: коефіцієнт забудоC ваності, частка озеленених та відкритих просторів, які встановC

501

Земельне право України

люються відповідно до цільового призначення ділянки і дифеC ренціюються в залежності від цінності території.

7.3. Визначення часток у спільній частковій власності, обмежень та сервітутів

Земельна ділянка може бути об’єктом прав однієї чи декільC кох осіб. Множинність суб’єктів виникає у разі спільного виC користання земельної ділянки або в разі обтяження земельної ділянки правами третіх осіб.

Розмір земельної частки визначається проектом землеустC рою за угодою між співвласниками майна, за рішенням суду з врахуванням розміру часток їх власності на нерухоме майно або за рішенням органу місцевого самоврядування.

Вмежах земельної ділянки можуть бути виділені реальні або ідеальні земельні частки.

Реальна частка – це частина ділянки, межі якої можуть бути встановлені в натурі (на місцевості), розмір якої дозволяє утC ворити нову земельну ділянку без втрати її сутності.

Ідеальна частка не може бути встановлена в натурі без втраC ти її сутності. Її величина виражається дробом від розміру зеC мельної ділянки.

Незалежно від того, чи є земельна частка реальною або ідеC альною, їй притаманні всі властивості, характерні для земельC ної власності.

Вразі обтяження земельної ділянки правами третіх осіб та обмеження прав власника земельної ділянки встановлюються межі поширення цих обтяжень та обмежень – на ділянку в цілоC му або на її частину.

Межі поширення дії прав третіх осіб відображаються у вигC ляді об’єктів сервітуту згідно з класифікатором, який застосоC вується в земельноCреєстраційній системі.

Сервітути встановлюються відповідно до чинного законоC давства, рішень органів державної влади та місцевого самовряC дування, в порядку землеустрою та договорами (угодами) між власниками суміжних ділянок, рішенням суду.

502

Розділ XVII. Правовий режим земель житлової і громадської забудови

Обмеження прав власника земельної ділянки щодо її викоC ристання встановлюється згідно з класифікатором, який застоC совується в земельноCреєстраційній системі.

Зони з особливим режимом використання земель встаC новлюються відповідно до законів України, державних буC дівельних, санітарних та протипожежних норм в порядку землеустрою.

Об’єкти сервітутів та зон з особливим режимом використанC ня земель повинні мати конкретний опис із зазначенням площі земельної частки, до якої вони відносяться. Межі цих об’єктів можуть бути відображені на плані земельної ділянки без їх встаC новлення в натурі (на місцевості).

7.4. Формування меж земельних ділянок спільної часткової власності фізичних і юридичних осіб в існуючій багатоповерховій забудові

Система землевпорядних заходів щодо визначення прав власності на землю, обмежень, сервітутів і меж земельних діляC нок в існуючій забудові включає:

розробку плану земельноCгосподарського устрою (зонуC вання цільового використання земель);

розробку проекту визначення меж земельних ділянок спільної власності фізичних та юридичних осіб або проC екту відведення земельних ділянок;

підготовку документів, що посвідчують право власності або право користування землею;

проведення державної землевпорядної експертизи;

реєстрацію земельних ділянок, прав на них, обмежень та сервітутів.

Визначення меж земельної власності в існуючій забудові, узаконення (визнання) прав на земельні ділянки здійснюютьC ся на підставі розроблених та затверджених проектів землеусC трою з урахуванням існуючої кадастрової інформації про земC лю та додержанням вимог щодо експлуатації будівель і споруд, а також за рішенням відповідних органів.

503

Земельне право України

Проект визначення меж земельних ділянок спільної власC ності фізичних та юридичних осіб може передбачати:

розмежування та об’єднання земельних ділянок;

удосконалення зовнішніх меж земельних ділянок;

узаконення (визнання) прав власності на землю;

встановлення обмежень та сервітутів у відповідності з висновками органу містобудування та інших державних органів.

Розмежування полягає в поділі земельної ділянки, яка склаC дається з реальних земельних часток, на дві чи більшу кількість земельних ділянок або в розподілі земельної ділянки за рівняC ми: наземний, підземний та надземний. В цьому випадку межі земельних ділянок для кожного рівня встановлюються окремо і права на землю закріплюються за різними власниками.

Земельна ділянка, необхідна для розміщення та обслуговуC вання будинку (будівлі, споруди), який перебуває у власності декількох осіб, розподілу в натурі (на місцевості) не підлягає і належить цим особам на праві спільної (часткової або сумісної) власності. При цьому видається один правоустановлюючий документ, до якого додається перелік співвласників (співкориC стувачів) із зазначенням їх земельних часток.

Суміжні земельні ділянки можуть бути об’єднані в одну земельну ділянку, в результаті чого права на ділянки, що були об’єднані, анулюються і оформляється право на нову ділянC ку. При цьому права та обов’язки, що були встановлені для первісних ділянок, можуть залишитися незмінними стосовC но нової ділянки.

Забудована територія, окремі елементи якої (проїзди, тротуаC ри, майданчики для господарських цілей та інше) створювалися для спільного обслуговування групи будинків, об’єднується в одну земельну ділянку, яка належить власникам будинків на правах спільної (часткової або суміжної) власності з обов’язковим встаC новленням реальних та (або) ідеальних земельних часток.

Удосконалення зовнішніх меж земельних ділянок здійснюється за згодою їх власників та інших осіб, майнові інтеC

504

Розділ XVII. Правовий режим земель житлової і громадської забудови

реси яких пов’язані з цими ділянками (орендарів, заставоутриC мувачів тощо).

Якщо при удосконаленні меж зміна площі кожної з земельних ділянок не перевищує 6%, то вважається, що земельна власність залишилася незмінною і права власників не анулюються.

Якщо зміна площі земельних ділянок перевищує 6%, то цей факт розглядається як скасування старої та утворення нової земельної ділянки, про що готується новий розпорядчий докуC мент на право власності (користування) землею.

Встановлення меж земельних ділянок, розташованих в одC ному кварталі, доцільно провадити одночасно для всіх ділянок.

Встановлення меж окремої земельної ділянки може здійснюC ватися лише у випадках її поділу на декілька нових або при обC ’єднанні суміжних ділянок чи удосконаленні їх спільної межі.

Якщо встановлення меж земельної ділянки призводить до ущемлення інтересів суміжних землекористувачів (неможC ливість проїзду, проходу до шляхів загального користування, підключення до інженерних комунікацій тощо), то у висновках відповідних державних органів в обов’язковому порядку зазC начаються обмеження та сервітути.

У спільній частковій власності на землю можуть бути встаC новлені юридичні межі. Юридична межа – це повітряна плоC щина, яка визначає, де умовно закінчується власність одного землеволодільця і починається власність другого землеволодільC ця. Вона на місцевості не закріплюється.

БудьCякі зміни прав власності на землю та меж земельних ділянок, пов’язані з їх об’єднанням чи поділом, реєструються у земельноCкадастрових документах в установленому порядку.

Організація робіт по визначенню меж земельних ділянок спільної дольової власності фізичних і юридичних осіб в існуC ючій забудові передбачає розроблення та затвердження проC ектів землеустрою земельноCкадастрової одиниці.

Проект землеустрою розробляється з врахуванням вимог затвердженого у встановленому порядку плану земельноCгосC подарського устрою та іншої землевпорядної або проектноCтехC

505

Земельне право України

нічної документації, яка визначає розміри земельних ділянок та їх правовий статус відповідно до технічних завдань.

Замовником проекту землеустрою виступають відповідні органи місцевого самоврядування або за їх дорученням – відповідні виконавчі комітети, управління земельних ресурсів та юридичні або фізичні особи.

Завдання на розроблення проекту виконується замовником за участю землевпорядних органів та органів архітектури.

Підготовчі роботи з розроблення проекту поділу території включають в себе натурні обстеження та аналіз даних державC ного земельного кадастру, матеріалів відповідної землевпорядної документації, генеральних планів, проектів детального плануванC ня, чергових кадастрових планів, виконавчих зйомок, опорних історикоCархітектурних планів, рішень про встановлення зон з особливим режимом використання земель, топографоCгеодезичC них матеріалів, даних інвентаризації земель населеного пункту.

Розроблення проекту включає технікоCекономічне обгрунC тування розмірів та меж земельних ділянок, визначення прав власності, встановлення об’єктів сервітутів та зон з особливим режимом використання земель, опис їх меж.

До складу проекту входять:

проектний план меж земельних ділянок спільної дольоC вої власності в межах мікрорайону (кварталу);

кадастровий план;

текстовий матеріал – пояснювальну записку з описом обмежень та сервітутів.

Проект землеустрою підлягає державній землевпорядній експертизі і затверджується відповідними органами відповідно до діючого законодавства.

Після затвердження проекту землеустрою межі визнаC чених проектом земельних ділянок переносяться в натуру (на місцевість) і закріплюються межовими знаками встаC новленого зразка.

На підставі встановлених в натурі (на місцевості) меж зеC мельних ділянок видаються документи, що посвідчують праC ва на землю.

506

Розділ XVII. Правовий режим земель житлової і громадської забудови

Розроблення проектів землеустрою виконують державні та інші землевпорядні організації.

Фінансування розроблення проекту землеустрою, а також пов’язаних з ним геодезичних вишукувальних робіт здійснюється за рахунок коштів місцевого бюджету, фізичних і юридичних осіб.

Таблиця 17.1

Нормативні параметри, які визначають розміри земельних ділянок, наданих під житлову та громадську забудову

507