Земельне право України
неї як основного засобу виробництва, є “раціональне викорисC тання”, яке включає досягнення максимального ефекту в земC лекористуванні та охорону землі як природного об’єкта у проC цесі користування нею.
Загальна вимога раціонального використання сільськогоспоC дарських земель реалізується завдяки наданню суб’єктам сільськогосподарської підприємницької діяльності широких прав щодо господарського використання землі та покладених на суб’єкта відповідних обов’язків з її ефективного використанC ня і збереження; наданню суб’єкту прав розпоряджатися земC лею з метою створення оптимальної за розмірами земельної ділянки, що дає можливість одержувати максимальну кількість сільськогосподарської конкурентоспроможної продукції, яка підлягає реалізації, та максимальний дохід від виробничої діяльC ності для розширення відтворення.
Подальший розвиток ринку сільськогосподарських земель має відбуватися в основному на рівні сільськогосподарських підприємств, де повинна забезпечуватися реалізація громадяC нами права власності на землю в процесі реформування існуюC чих і створення на їхній базі нових форм господарювання ринC кового типу та освоєння механізму економічного і правового регулювання земельних відносин.
4. Основні напрями розвитку ринку земель житлової та громадської забудови, інших земель несільськогосподарського призначення
4.1. Стан розвитку ринку землі несільськогосподарського призначення
Основні напрями розвитку та регулювання ринку земель житлової і громадської забудови, інших земель несільськогосC подарського призначення (далі – Основні напрями) розроблеC но відповідно до Конституції України, інших законів України з питань приватизації, регулювання земельних відносин,
144
Розділ VIII. Земельний обіг України
підприємницької діяльності та схвалено Указом Президента України від 4 лютого 2000 р. № 168/2000.
Основні напрями розроблено з метою створення правових, економічних та організаційних умов подальшого розвитку ринC ку земель населених пунктів, інших земель несільськогоспоC дарського призначення (далі – ринок землі) та його інфраструкC тури, спрямованих на забезпечення гарантованого Конституцією України права власності на землю громадян, юридичних осіб та держави, ефективного і раціонального виC користання земель, сприяння розвитку підприємництва, полC іпшення соціальноCекономічного стану в Україні.
Розвиток ринку землі на сучасному етапі передбачає здійснення комплексу заходів з використанням правових та економічних важелів регулювання ринкових земельних відноC син щодо:
прискорення приватизації земельних ділянок громадянаC ми шляхом їх безоплатної передачі з державної у приватC ну власність та юридичними особами шляхом купівліC продажу (первинний ринок);
створення умов для вільного обігу земельних ділянок та прав на них (вторинний ринок).
Функціонування ринку землі має здійснюватись на засадах соціальної справедливості, забезпечення державних, суспільних і приватних інтересів, законності, ефективності, прозорості, відкритості, забезпечення збалансованого розвитку населених пунктів, а також інших територій, охорони і раціонального виC користання землі та інших природних ресурсів.
Здійснювана в Україні земельна реформа спрямована на створення умов для розвитку інституту приватної власності на землю, приватизації землі, переведення земельних відносин на ринкові засади.
Починаючи з 1992 р., в Україні здійснюється приватизація земельних ділянок громадянами України для індивідуального житлового, дачного і гаражного будівництва, ведення особисC того підсобного господарства, селянського (фермерського) госC подарства та інших потреб. Станом на 1 січня 2000 р. кількість
145
Земельне право України
власників землі і землекористувачів зросла до 22 млн, з них 10,7 млн громадян України вже приватизували свої земельні ділянки загальною площею 3,2 млн. гектарів.
З 1993 р. започатковано продаж земельних ділянок неC сільськогосподарського призначення для здійснення підприєC мницької діяльності, переважно для будівництва автозаправних станцій, а також тих, на яких знаходяться об’єкти незавершеC ного будівництва. За цей час органи місцевого самоврядуванC ня прийняли рішення про продаж понад 1500 земельних діляC нок на загальну суму понад 45 млн грн, з них у 15 обласних центрах України продано 143 земельні ділянки на загальну суму понад 16 млн грн.
Процес приватизації земельних ділянок несільськогоспоC дарського призначення значно активізувався після видання Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32 “Про проC даж земельних ділянок несільськогосподарського призначення”. Протягом 1999 р. органи місцевого самоврядування прийняли рішення про продаж суб’єктам підприємницької діяльності України понад 1 тис. земельних ділянок на загальну суму близьC ко 25 млн грн. Приклади продажу земельних ділянок, на яких знаходяться об’єкти приватизації, є у кожному регіоні. НайбільC ше їх у Донецькій та Львівській областях.
Однак процес становлення ринкових земельних відносин просувається дуже повільно. За вісім років тільки 60 відсотків громадян України, яким земельні ділянки було надано у кориC стування, приватизували їх. Тричі переносились граничні строC ки завершення приватизації.
У деяких регіонах, зокрема у містах, інших населених пунC ктах, органи місцевого самоврядування ігнорують виконання законів України та указів Президента України з питань приваC тизації земельних ділянок, що не сприяє залученню інвестицій та кредитних ресурсів в економіку країни, підтримці підприємC ництва та житлового будівництва, сталому розвитку населених пунктів. Лише 3% земельних ділянок, на яких знаходяться приC ватизовані суб’єктами підприємницької діяльності об’єкти, пеC ребувають у власності цих суб’єктів.
146
Розділ VIII. Земельний обіг України
Внаслідок цього недостатньо використовуються можливості наповнення місцевих бюджетів, фінансування за рахунок надC ходження коштів від приватизації земельних ділянок соціальC них програм, будівництва об’єктів соціальної сфери, створення додаткових робочих місць та поліпшення соціальноCекономічC ного розвитку територій.
У той же час продаж підприємствам, іншим суб’єктам підприємницької діяльності земельних ділянок несільськогоспоC дарського призначення з державної власності, площа яких склаC дає близько 200 тис. га, відкриває можливість залучення до зведеного бюджету України понад 50 млрд грн.
Основною причиною, що стримує розвиток ринку землі, є недосконале правове забезпечення безоплатної приватизації і продажу з державної власності земельних ділянок, зокрема субC ’єктам підприємницької діяльності – юридичним особам України, реєстрації земельних ділянок та прав на них, захисту прав власC ників землі, необгрунтовані обмеження щодо категорій земель, які можуть бути безоплатно приватизовані громадянами чи продані з державної власності юридичним особам. Крім того, відсутнє чітке визначення правового режиму земель несільськогосподарського призначення у населених пунктах та за їх межами.
В Україні недостатньо розвинуті фінансовоCправові механC ізми придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності та забезпечення прозорості операцій із земельними ділянками на вторинному ринку, не створено умови для ефективного функC ціонування ринкових інституцій (земельних бірж, земельних банків, земельних аукціонів тощо), які б забезпечували розвиC ток і функціонування вторинного ринку землі, відсутня достоC вірна та доступна інформація про земельні ділянки, їхню вартість, ринкову історію (інформація про динаміку зміни в часі вартості земельної ділянки) й обмеження щодо їх використанC ня, відсутні також і механізми забезпечення повноти сплати податків і зборів (обов’язкових платежів) до бюджетів і державC них цільових фондів, зборів з операцій на ринку землі.
147