Розділ ХV

Правовий режим земель комерційних сільськогосподарських підприємств

1. Земельна реформа – шлях до удосконалення земельних правовідносин

Перехід до цивілізованих форм ринкових відносин потреC бує реформування багатьох напрямів соціальноCекономічного розвитку держави і суспільства, включаючи перетворення хаC рактеру земельної власності та її правового забезпечення. СтаC ло очевидним, що багато надій, які покладалися на попередні реформи, не виправдалися, а надмірна централізація і монопоC лізація землі державою завадила здійсненню багатьох соціальC ноCекономічних програм, що намічалися. З ломкою архаїчних державних підвалин та інститутів, утвердженням і впровадженC ням у життя політики незалежної, суверенної правової держаC ви як гаранта стабілізації громадянського суспільства постала нагальна потреба докорінно перетворити земельні правовідноC сини з тим, щоб вони могли забезпечити проведення соціальC но направленої та екологічно орієнтованої земельної реформи. На її реалізацію й були спрямовані положення нового ЗемельC ного кодексу України.

Сучасний стан земельних відносин не залишає сумніву, що суттєві прорахунки були допущені під час визначення шляхів реалізації земельної політики. Зокрема, помилковим виявилоC ся уявлення про націоналізацію землі як форму передачі її у власність держави. Практично це призвело до класичної форC ми монополізації землі з боку держави та її інститутів.

По суті, націоналізація землі, тобто юридична безоплатна передача земельних ділянок (наділів) у власність нації, всього народу, що проживає в межах територіальних кордонів держаC ви, так і не була здійснена, хоча формальноCюридично ця полC ітична й економічна акція у більш загальній формі була продекC ларована.

385

Земельне право України

Накопичений історичний досвід свідчить, що юридичні форми націоналізації землі можуть бути найрізноманішими: безоплатна передача земель у колективну власність; розподіл земельних ділянок пропорційно кількості жителів, з урахуванC ням їх бажання працювати на землі з метою виробництва сільськогосподарської продукції; здійснення іншої соціально корисної діяльності і юридичного закріплення землі за ними на праві приватної власності; придбання у власність громадянами або їх об’єднаннями земельних ділянок шляхом викупу в дерC жави, у тому числі й довгострокового – через тяжке економічC не становище більшої частини населення.

Проте практично для реалізації вищезгаданих форм націонаC лізації землі нічого не було зроблено. Для певної частини насеC лення юридично культивувалась єдина форма “земельної поденC щини”, що позбавляло працюючих на землі мотивації до інтенсивної, продуктивної праці, дбайливого ставлення до землі як основного засобу виробництва в сільському господарстві.

Екологічному аспекту щодо призначення землі також не придавалось належної уваги, а часто мало місце і пряме ігноруC вання його на різних рівнях державної діяльності. Результати такого ставлення до землі дуже швидко далися взнаки:

почалася деградація її якісного і кількісного складу;

відбувалось зниження родючості грунтів;

розширювались площі кислих, забруднених земель;

підвищувалась їх радіоактивність;

починались необоротні негативні зміни генетичного фонC ду живої природи і людини.

Ось чому стимульована земельним законодавством приваC тизація земель має бути орієнтована насамперед на реальну безоплатну передачу частини земельних ділянок низькорентаC бельних, економічно слабких сільськогосподарських підприємств з оперативним юридичним оформленням права колективної або приватної власності на ці ділянки відповідним юридичним і фізичним особам з метою збільшення виробницC тва сільськогосподарської продукції на засадах асоціювання

386

Розділ XV. Правовий режим земель комерційних сільскогосподарських підприємств

сільськогосподарських виробників, розвитку селянських (ферC мерських) господарств, різноманітних форм використання зеC мель особистих підсобних господарств, присадибних ділянок, дач і садів.

У Постанові Верховної Ради України “Про земельну рефорC му” від 18 грудня 1990 р. відмічається, що завданням земельної реформи є перерозподіл земель з одночасною передачею їх у приватну та колективну власність, а також у користування підприємствам, установам і організаціям з метою створення умов для рівноправного розвитку різних форм господарюванC ня на землі, формування багатоукладної економіки, раціональC ного використання й охорони земель.

Земельна реформа здійснюється з метою:

запровадження, розвитку і вдосконалення інституту праC ва приватної власності на землю;

формування юридичних засад спільної (колективної) форми права власності;

правового регулювання плати за землю новими власниками;

подолання розуміння земельної реформи виключно як зміни форм права власності в інтересах селянина;

індивідуального та масового усвідомлення необхідності здійснення реальної, а не утопічної “націоналізації” землі.

Завдання земельної реформи спрямовані на:

найбільш ефективне й економне використання, відтвоC рення та захист грунтів;

підвищення продуктивності праці на землі;

захист грунтів, особливо на землях сільськогосподарськоC го призначення;

охорону земель як специфічних екосистем.

УПосланні Президента України до Верховної Ради УкраїC ни “Україна: поступ у XXI ст. Стратегія економічного та соцC іального розвитку на 2000–2004 роки” зазначається, що при реформуванні АПК найгострішою є проблема прискорення зеC мельної реформи, яка потребує суттєвого вдосконалення праC вового забезпечення.

387

Земельне право України

Земельна реформа є складовою частиною загальнодержавC ного курсу економічної реформи, здійснюваної в Україні у зв’язC ку з переходом економіки держави до ринкових відносин. Вона являє собою комплекс правових, економічних, технічних і організаційних заходів, здійснення якого забезпечує вдосконаC лення земельних відносин, перехід до нового земельного устC рою, що відповідає характеру регульованої, соціально орієнтоC ваної ринкової економіки країни.

У нинішніх умовах, безперечно, зростають роль і відповіC дальність законодавчої та виконавчої влади за обгрунтованість ефективних напрямів, методів і механізмів виведення агропроC мислового виробництва із затяжної кризи, за прискорення пеC реходу його до ефективної ринкової економіки, цілеспрямоваC ного, послідовного й ефективного здійснення аграрної і земельної реформи в Україні. У цьому плані Послання ПрезиC дента України до Верховної Ради, як Програма дій на п’ятиріC чку, мало надзвичайно важливе державне значення, оскільки нею було передбачено ряд конкретних і невідкладних заходів щодо прискорення проведення аграрної реформи й перетворенC ня АПК у лідируючий, високоефективний, експортоспроможC ний сектор економіки.

Базою для цього є потужний земельноCресурсний потенціC ал, в якому приблизно четверта частина світових запасів родюC чих чорноземів. Україна була і залишається великою аграрноC промисловою державою. Слово “аграрно” не випадково стоїть на першому місці у характеристиці сутності виробничого поC тенціалу нашої країни.

Із 60,3 млн. га земель майже 70 відсотків припадає на сільськогосподарські, 10 млн. га займають лісові угіддя. БлизьC ко 4 відсотків території країни, або 2,3 млн. га, забудовано. Лише в аграрній галузі вартість земельних угідь становить майже 300 млрд. грн. Справа за тим, щоб ефективно викорисC товувати землю – основний засіб виробництва. І саме на це спрямовано Послання Президента України, у якому передбаC чає насамперед відхід від старої витратної моделі господарюванC ня до освоєння ринкової економіки, тобто до госпрозрахункоC

388

Розділ XV. Правовий режим земель комерційних сільскогосподарських підприємств

вих методів господарювання, основними принципами якої є прибутковість, інтерес, відповідальність, контроль гривнею, підприємливість. Усім відомий вислів видатного політика ХХ ст. У. Черчіля, що “кращого, ніж демократія і ринок, суспC ільство ще не придумало”. Тому стримування ринкових реформ у нашій країні, запізнення з їх проведенням завдає державі неC поправимих збитків. Досить сказати, що в результаті запізненC ня з проведенням реформ щорічні доходи АПК зменшувалиC ся на суму близько 10 млрд гривень на рік.

У Посланні підкреслюється, що основним завданням аграрC них перетворень є прискорення земельної реформи і запровадC ження дійового мотиваційного механізму докорінної перебудоC ви сільськогосподарського виробництва та підвищення його ефективності. Тому правильно ставиться питання – введення землі до економічного обороту. Її вартість поки що має формальC не значення і не включена до аграрного капіталу. Указ ПрезиC дента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення реC формування аграрного сектора економіки” створює реальні умови для реалізації громадянами права приватної власності на землю. Земля була й залишається першим і головним ресурсом сільськогосподарського виробництва.

Проте відомо, що протягом останніх 10 років цей вид ресурC су не мав ні ціни, ні вартості, ні власника. В економічному плані це стало причиною того, що на вартість землі суспільство пракC тично не розподіляло одержуваного народним господарством доходу, хоча наукою давно доведено, що одна гривня, одержаC на в сільському господарстві, забезпечує роботу 10 гривням в інших сферах народного господарства. Тобто дійсно агропроC мисловий комплекс має стати лідером економічних реформ.

Право на землю для сільськогосподарників – це одержання доходу від держави на її вартість. У зв’язку з тим, що земля не взята на баланс, агропромислове виробництво втрачає щорічC но за нинішніх цін 2,8 млрд. гривень, що рівнозначно 28% заC гальної суми втрат. Тому в Посланні Президента передбачено запровадження іпотечного кредитування під заставу землі, пеC рерозподіл земель через оренду, створення ринку землі, систеC

389

Земельне право України

ми реєстрації прав власності на нерухомість, включення вартості землі в економічний оборот, тобто накреслено конкретні шляC хи здійснення земельної реформи.

Система програмних заходів України на 2000–2005 р. і поC дальшу перспективу передбачає розвиток відносин власності на землю, ведення державного земельного кадастру і оцінку землі, розвиток ринку землі та іншої нерухомості, трансформацію зеC мельних відносин у сільськогосподарському виробництві, реC формування земельних відносин у містах та інших поселеннях, розвиток іпотечного кредитування під заставу землі, вдосконаC лення системи земельних платежів, моніторинг земель.

Аналіз проведення земельної реформи у нашій країні покаC зав, що за десять років виконано значний обсяг робіт, зокрема подолано державну монополію на земельну власність, яка існуC вала 70 років; проведено роздержавлення земель і сформовано землі запасу та резервного фонду; передано землі у власність недержавних сільськогосподарських підприємств; визначено грошову оцінку сільськогосподарських земель; розпайовано землі недержавних сільськогосподарських підприємств, чим справедливо вирішено питання надання земель у власність тим, хто їх обробляє. Формується новий власник – господар землі. Причому проведення цих робіт здійснено без особливих витC рат бюджетних коштів.

На початок 2000 р. роздержавлено землі у 99 відсотків сільськогосподарських підприємств, землі яких підлягають роздержавленню. У власність недержавних сільськогосподарсьC ких підприємств передано безоплатно 28,1 млн га земель дерC жавної власності, що становить 46,5 відсотків земельного фонC ду країни, у тому числі 26 млн га сільськогосподарських угідь, або 62,3 відсотки від загальної їх площі (41,8 млн га).

Майже вся площа сільгоспугідь (25,4 млн га, або 97,7%), що передана у власність підприємствам, розпайована. Понад 6 млн селян, у тому числі 4 млн пенсіонерів, одержали сертифікати на право на земельну частку (пай). Середній розмір земельного паю становить 4,3 га, хоча він коливається від 1–1,5 га у західC них областях до 7,7–9,3 га у південних. Громадянами України

390

Розділ XV. Правовий режим земель комерційних сільскогосподарських підприємств

приватизовано понад 80% земельних ділянок, наданих їм у користування раніше.

Указ Президента України від 3 грудня 1999 р. “Про неC відкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки” дав новий поштовх для проведення земельC ної реформи і дозволив удосконалити нормативноCправову базу, земельне законодавство, освоїти механізм економічного й правового регулювання нових земельних відносин, організуваC ти нові форми господарювання, які повніше відповідатимуть інтересам селян і суспільства в цілому.

Указом визначено, що при реформуванні КСП та створенні приватних (приватноCорендних) сільгосппідприємств, селянсьC ких (фермерських) господарств, господарських товариств, сільськогосподарських кооперативів й інших суб’єктів господаC рювання, які базуються на приватній власності, необхідно виC ходити з того, що сертифікат на право на земельну частку (пай) є правовстановлюючим документом, що засвідчує право волоC діти, користуватися та розпоряджатися зазначеною часткою. Тобто йдеться про розпорядження земельною часткою (паєм) як власністю. Запроваджується також обов’язкове укладання підприємствами, установами, організаціями, які використовуC ють землю для сільськогосподарських потреб, договорів оренC ди земельної частки (паю) з власниками цих часток (паїв) з виплатою орендної плати у натуральній або грошовій формах у розмірі не менше одного відсотка вартості орендованої зеC мельної частки (паю) з впровадженням коефіцієнта 2,07 до варC тості земельних ділянок.

На виконання Указу Президента України Державним коміC тетом України по земельних ресурсах напрацьовано і затверджеC но Кабінетом Міністрів України ряд нормативноCправових актів.

Проведення земельної реформи пов’язано із збільшенням кількості землекористувачів і землевласників (понад 22 млн), виконанням великої кількості обгрунтувань, технічних розраC хунків, виготовленням картографічних матеріалів, юридичного посвідчення прав на земельні ділянки, державної реєстрації, що вимагає і відповідного фінансування, переважно за рахунок

391

Земельне право України

місцевих бюджетів. Тобто виникла потреба у розв’язанні проC блем, що стосуються різних форм власності та господарюванC ня, визначення ціни землі, умов оренди і застави, плати за земC лю, формування інфраструктури ринку й іпотечного кредитування. І хоч не можна сьогодні дати відповіді на ці всі питання, тому що відстає законодавча і нормативноCправова база, проте вирішення цих питань здійснюється.

Існуючі правові механізми володіння, користування і розC порядження земельними ресурсами забезпечують включення землі в економічний обіг і перехід земельної власності до ефекC тивно господарюючих суб’єктів. ПоCперше, у перетвореннях на селі основним суб’єктом, носієм аграрних відносин став землеC власникCтоваровиробник в особі трудового колективу чи в особі конкретного селянина, фермера. ПоCдруге, введено економічну вартість землі в структуру капіталу. Розв’язання цієї проблеми привело до залучення в сільське господарство інвестицій, виC робництва конкурентоспроможної продукції.

З подальшою розбудовою незалежної правової держави постає питання про зростання ролі територій міст, населених пунктів у проведенні економічної реформи, що вимагає розв’яC зання проблеми діяльності органів місцевого самоврядування стосовно трансформування форм власності, розвитку інфрастC руктури ринку та соціальної інфраструктури, посилення ділоC вої активності, включаючи підприємництво.

У містах здійснено комплекс заходів, спрямованих на поC дальше реформування земельних і економічних відносин, удосконалення землеустрою, раціональне використання та охорону земель.

Міські землі є унікальним ресурсом, і від ефективного їх використання значною мірою залежить економіка держави в цілому. Відомо, що місцеві бюджети населених пунктів поповC нюються за рахунок надходжень від податку за землю від 12 до 15 відсотків, і це ще не остаточні цифри.

Реформування земельних відносин в містах стосується всіх галузей економіки та суспільного життя. Саме тут повинні приC скорено розвиватися іпотечні процеси, інститут власності на

392

Розділ XV. Правовий режим земель комерційних сільскогосподарських підприємств

землю, формуватися і вдосконалюватися нормативноCправові й економічні механізми, що дозволено нормативними актами в Україні, наприклад, питання поділу нерухомості на складові: земельні ділянки, приміщення та будови, квартирний фонд, які розвиваються за своїми законами і мало пов’язані між собою, що створює додаткові перешкоди у розв’язанні організаційноC правових проблем приватизації міських земель та реформуC ванні земельних відносин у цілому. У 70 відсотків міст це пиC тання не вирішено взагалі, тому реалізація заходів має бути першочерговою і забезпечити формування нової системи екоC номіки земельних відносин, створення умов для ефективнішоC го використання земель, трудових, матеріальних та фінансових ресурсів. Для цього необхідна чітка, виважена, науково обгрунC тована концепція реформування у містах, яка б передбачала забезпечення реалізації нормативноCправового та організаційC ноCекономічного механізму, спрямованого на прискорення цих процесів, захист громадських і власних інтересів при приватиC зації землі в містах.

Постановами Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 р. №118 “Про порядок викупу ділянок громадянами (понад норC му, яка приватизується безкоштовно) для ведення селянського (фермерського) або особистого підсобного господарства” та №119 “Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренC ди земельної частки (паю)” визначено механізм вільного викуC пу громадянами та селянськими (фермерськими) господарстваC ми земельних ділянок, що надані їм у користування понад норму, яка приватизується безкоштовно, а також умови та проC цедуру реєстрації договорів оренди земельної частки (паю). Реєстрація договору оренди проводиться виконавчим комітеC том сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).

Крім зазначених постанов, на врегулювання норм Указу Президента України Комітетом прийнято ряд відомчих нормаC тивноCправових і методичноCрекомендаційних актів щодо:

методики визначення орендної плати за земельну ділянку та земельну частку (пай) сільськогосподарського призначення;

393

Земельне право України

спрощення процедури виходу членів сільськогосподарсьC ких підприємств зі складу господарств із належними їм земельними частками (паями);

виділення єдиним масивом земельних ділянок групі власC ників земельних часток (паїв);

визначення вартості землевпорядних робіт при реформуC ванні колективних сільськогосподарських підприємств;

розширення особистих підсобних господарств за рахунок земельних часток (паїв) без створення юридичної особи;

створення поблизу населених пунктів із земель запасу та резервного фонду громадських пасовищ для випасання худоби;

перерозподілу земель загального користування сільськоC господарських підприємств у процесі їх реформування;

розроблено форму договору оренди земельної частки (паю).

Відповідно до прийнятих документів визначилися чинниC ки, врахування яких збільшить розмір орендної плати за кориC стування землею порівняно з мінімальним розміром орендної плати (1% від грошової оцінки земельної ділянки).

Визначено також процедуру виходу членів колективного сільськогосподарського підприємства зі складу господарства відповідно до розробленого проекту реформування цього підприємства або схеми поділу його на земельні частки (паї).

Одночасно при реорганізації вирішуються питання щодо переміщення в установленому порядку масивів земель запасу і резервного фонду, наближення їх до населених пунктів, що дасть можливість задовольнити потребу населення у земельних ділянках для ведення особистих підсобних господарств.

Усе це дозволить власникам земельних часток (паїв) видіC ляти за їхнім бажанням свої земельні частки в натурі у складі єдиного масиву і господарювати сумісно або приєднувати їх до існуючої особистої присадибної ділянки для забезпечення індиC відуальної господарської діяльності.

Крім того, з метою збереження природних елементів у агC роландшафтах і ефективного функціонування існуючих польоC

394