Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами
сільськогосподарські угіддя – відповідно до Методики грошоC вої оцінки земель сільськогосподарського призначення та насеC лених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213.
12. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення1
Заходи Кабінету Міністрів України та Держкомзему щодо реалізації положень Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32 “Про продаж земельних ділянок несільськогоспоC дарського призначення” сприяли створенню в Україні передуC мов для формування ринкових правовідносин щодо прав власC ності та визначення вартості земельних ділянок.
Однією з найважливіших умов розвитку ринку земельних ділянок є проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення.
У методиці експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, розробленій спеціалістаC ми Держкомзему України і затвердженій Постановою Кабінету Міністрів України № 1050 від 16 червня 1999 р., сформульовано основні методологічні та практичні підходи до визначення варC тості земельних ділянок на так званому первинному ринку.
Указ Президента України “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” сприяє становленню і розвитку в країні цивілізованих форм ціноутворення щодо зеC мельних ділянок та забезпечує ефективне державне регулюванC ня цього процесу.
Принципи оцінювання, що закладені в методиці, цілком відповідають Міжнародним стандартам оцінювання і практиці експертної оцінки активів, яка склалася в Україні у процесі приватизації майна.
1 Сулійменко Ю.Д., Третяк Р.А. Практика формування вартості земельних ділянок комерційних землевласників// Землевпорядний вісник. –2000. – №2. – С.12C14.
237
Земельне право України
Реалізація положень Указу, постанови та методики сприяє не лише наповненню бюджетів Рад усіх рівнів, а й формуванC ню у землекористувачів чітких правових гарантій власності на земельні ділянки та “прозорого” визначення їхньої вартості.
Відповідно до Методики експертної грошової оцінки зеC мельних ділянок несільськогосподарського призначення ексC пертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такиC ми методичними підходами, як:
капіталізація чистого доходу;
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошоC вої оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постаноC вою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. №525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосC подарського призначення та населених пунктів, затвердC женою постановою Кабінету Міністрів України від 23 беC резня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених
пунктів.
Навіть на перший погляд видно, що методологічні підходи, які застосовуються при експертній оцінці, є розвитком основC них напрямів нормативної грошової оцінки.
Якщо нормативна грошова оцінка в першу чергу оперує з рентним доходом від земельної ділянки, скоригованим на груC пу коефіцієнтів, які відображають вплив на вартість ділянки групи найважливіших рентоформуючих факторів, то експертC на грошова оцінка розглядає можливість найефективнішого комерційного використання конкретної земельної ділянки з урахуванням усіх факторів, що впливають на економічну ефекC тивність комерційного використання ділянки як основного ресурсу для здійснення комерційної діяльності.
Нормативна грошова оцінка виконує функції оподаткування та державного регулювання використання земель у межах териC торій і населених пунктів, а експертна грошова оцінка, заснована
238
Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами
на уявленнях потенційного інвестора, є елементом конкретизації процесу ціноутворення щодо конкретної земельної ділянки.
Деякі з положень Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення оріC єнтовані на “завтрашній день” і можуть бути реалізовані лише при досить розвинутому ринку оцінки земельних ділянок.
Прикладом є реалізація процедур методу зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, відомого в оціночній практиці як метод порівняння з аналогами продажу. НеобхідC но звернути увагу як експертівCоцінювачів, так і їхніх клієнтів на те, що аналогами продажу можуть бути лише земельні ділянC ки, перехід права власності на які відбувся у типових ринкоC вих умовах, що в українській практиці оцінки активів більш відомі, як “умови чесної угоди”. А саме:
сторони є типово мотивованими, включаючи відповідно бажання продавця продати, а покупця купити, відсутність зовнішнього тиску на одну з Сторін, схильність обох Сторін діяти розсудливо для своєї найбільшої вигоди, відсутність будьCяких інших ознак нетипової мотивації;
сторони є адекватно та достатньо обізнаними відносно всіх суттєвих характеристик об’єкта і пов’язаних із ним інтересів;
плата здійснюється у вигляді коштів у порядку, що відпоC відає цивільному (господарському) та валютному законоC давству за місцем знаходження об’єкта оцінки (якщо умоC вами договору з клієнтом або практикою, що склалася, не обумовлено спеціально інше місце платежу);
плата здійснюється в грошовій одиниці, що має законний обіг у місці знаходження об’єкта оцінки (якщо умовами договору з клієнтом або практикою, яка склалася, не обуC мовлено спеціально інше місце платежу);
момент платежу збігається з моментом переходу прав на об’єкт оцінки (датою оцінки) або термін платежу відповC ідно до комерційних звичаїв, що є дійсними в місці плаC тежу, повинен бути прийнятно коротким, щоб вважати умови платежу адекватними умовам платежу в момент переходу прав на об’єкт.
239
Земельне право України
Недоліком, що може суттєво спотворити вартість, є посиланC ня окремих оцінювачів на аналоги власних оцінок, оскільки такий підхід сприяє помилці за рахунок похибки, яка з кожною наступною оцінкою накопичує похибки в геометричній проC гресії, що впливає на остаточне судження про вартість.
Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистоC го доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянC ки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.
Чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки приC рівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов’язаних
зутриманням експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об’єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.
За основу береться річний дохід, одержаний від ефективно використовуваної земельної ділянки.
Реалізація процедур методу, що грунтується на капіталізації чистого доходу, в існуючій правовій ситуації ускладнюється відсутністю інституту ринкової оренди земельних ділянок. ІснуC юча практика оренди сформована виключно під впливом неC ринкових факторів.
Інвестор може прореагувати на завищену, на його думку, пропозицію лише відмовою від укладання договору оренди. Але,
зіншого боку, із скороченням в Україні інституту постійного користування земельними ділянками для комерційного викоC ристання орендна плата може виступати важелем для прийнятC тя інвесторами рішення про приватизацію ділянок.
Інвестор приймає пропозицію про оренду ділянки, як праC вило, тільки в тому випадку, коли нормативно розрахована ставка орендної плати є досить низькою для вибраного виду комерційної діяльності.
Таким чином, остаточна вартість земельної ділянки, визнаC чена за цим методом, являє собою скоріше не вартість земельC ної ділянки, а нижній ціновий орієнтир.
Методичний підхід урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці в оціночній практиці більш відомий як метод залишку і є на даному етапі
240
Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами
формування ринку земельних ділянок несільськогосподарськоC го призначення найбільш “ринковим” для визначення вартості забудованих ділянок або ділянок, відведених під забудову.
Вартість ділянки за цим підходом визначається як величиC на вкладу земельної ділянки у вартість підприємства, розміщенC ня якого є найефективнішим у межах конкретної земельної ділянки за вирахуванням витрат на освоєння (забудову) ділянC ки. Тобто оцінювачем після застосування концепції найефекC тивнішого використання з високою вірогідністю повинні бути розраховані дві складові:
вартість діючого бізнесу;
вартість витрат на освоєння ділянки.
Зрозуміло, що вартість земельної ділянки, розрахованої як складова комерційного підприємства, найбільш адекватно відобC ражатиме уявлення потенційних інвесторів.
З іншого боку, при розрахунку вартості ділянки за цим метоC дом беруться до уваги такі складові, які не можуть бути враховані під час проведення нормативної оцінки. Найважливішими із них є:
обтяження, обмеження, сервітути;
геологічні умови;
перспектива розвитку бізнесу;
найефективніший варіант освоєння;
можливість залучення додаткових інвестицій.
Але, на відміну від економічних моделей, втілених в інших методологічних підходах, модель залишку для землі є найм’якC шою, найбільш залежною від глибини статистичних та еконоC мічних досліджень і якості виконання оціночних процедур.
Для прикладу розглянемо варіанти розрахунку вартості зеC мельної ділянки по вул. Пирогова, 7–7б у Радянському районі м. Києва. Витрати на забудову ділянки прийнято експертами на основі даних, наданих замовником. Крім того, враховані витрати на придбання права освоєння ділянки та залежність вартості будівництва від терміну виконання будівельних робіт.
У зв’язку з тим, що розрахунки в будівництві в Україні ведуться помісячно і відповідно спостерігається істотна іммобC
241
Земельне право України
ілізація коштів забудовника за період будівництва при високій вартості капіталу в Україні, одержана вартість скоригована нами за допомогою так званого коефіцієнта прибутку забудовника, що відображає необхідну норму прибутку його за період будівC ництва об’єкта.
Укласичній оціночній практиці для оцінки витрат під час нового будівництва об’єкта приймається значення за розділаC ми СНиП 1.04.03C85 “Норми тривалості будівництва і заділу в будівництві” (Державний комітет СРСР у справах будівництC ва, Москва, 1985 р.). Для п’ятиповерхових цегляних будівель площею до 6000 м2 нормативна тривалість будівництва станоC витиме 12 місяців (с. 480, поз.5).
Оскільки всі теоретичні дослідження щодо норми прибутC ку забудовника є приблизними і погано піддаються перевірці фактами (будівництво не активне і забудівників мало), експерC тами прийнято норму прибутку в 40 відсотків річних. Це підтверджується результатами численних опитувань працівC ників провідних комерційних банків. Високий рівень норми необхідного доходу пов’язаний передусім із низькою ліквідністю об’єкта і неможливістю для типового інвестора заC лучення кредитних коштів на будівництво в разі тимчасового припинення будівельних робіт.
Ставка необхідного доходу по вкладеннях у будівництво становить до 40 відсотків річних (10 відсотків у квартал) без урахування інфляційних очікувань, що зумовлено проблемаC тичністю одержання кредитного фінансування для будівництC ва і досить високим рівнем ризику вкладень, що характериC зується неможливістю реалізації об’єктів незавершеного будівництва за ціною, близькою до витрат на будівництво.
Уприйнятому експертами варіанті використання об’єкта потік готівки виникає за рахунок передачі приміщень об’єкта в оренду за ринковими ставками орендної плати або за рахунок економії на орендній платі, яка виникає внаслідок того, що власC ник приміщень не орендує необхідні йому площі.
242
Розділ X. Правові форми управління замельними ресурсами
Рентний підхід до прогнозування доходів від ефективного використання об’єкта, на нашу думку, адекватніше відображає саме складову, яка більше залежить від місця розташування об’єкта і менше – від господарської діяльності конкретного власника.
У разі заміни вихідних даних про ставки орендної плати на 20 відсотків, тобто 20 доларів США замість 25 доларів США за 1м2 на місяць, значення вартості земельної ділянки в перераC хунку на 1м2 площі земельної ділянки зміниться на більш як на 50 відсотків.
Дослідження показують, що вартість ділянок, розрахована із застосуванням цього методу, істотно залежить від якості викоC нання експертами оціночних процедур.
Таким чином, методологічні підходи до визначення варC тості земельних ділянок несільськогосподарського викорисC тання, що застосовуються відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, спрямовані на визначення максимально наблиC женої до ринкової оціночної вартості земельних ділянок. ОсC таточну відповідь стосовно вартості земельної ділянки може дати лише ринок.
Наближення вартості ділянок до ринкової сприяє реалізації програм приватизації земельних ділянок за цінами, прийнятниC ми для інвестора, – з погляду вигідного капіталовкладення, та держави – з точки зору передачі землі тим, хто може її ефекC тивно використовувати.
Загалом визначення реальної вартості має важливе значенC ня для укладення угод стосовно землі й права оренди на втоC ринному ринку. Крім того, оцінка є обов’язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Інформація про вартість земельC них ділянок, що суттєво доповнить державний земельний каC дастр, необхідна державній адміністрації, органам місцевого самоврядування, юридичним і фізичним особам для формуванC ня земельних відносин, ефективного використання та управлC іння наявними земельними ресурсами.
243