Розділ VI. Право землекористування
6. Зміна, припинення і поновлення договору оренди землі
Зміна, припинення, поновлення, розірвання договору оренC ди землі регламентується Законом України “Про оренду землі” (ст.ст. 25–28).
Зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренC ди спір вирішується у судовому порядку.
Договір оренди земельної ділянки припиняється у разі:
закінчення терміну, на який було укладено договір;
розірвання договору оренди згідно зі ст. 28 цього Закону;
одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним кодексом України;
примусового викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленоC му законами України;
смерті громадянинаCорендаря, засудження його до позбавC лення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 8 цього ЗакоC ну, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
ліквідації юридичної особи – орендаря.
Після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновC лення договору. У разі продовження договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Договір оренди земельної ділянки може бути розірвано за взаємною згодою сторін.
На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути доC строково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов’язків, передбачених ст. ст. 22, 23 цього Закону та договором, у разі випадкового знищення чи поC шкодження об’єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передC баченому договором використанню земельної ділянки, а таC
113
Земельне право України
кож на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянC ку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особиC орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.
Уразі припинення або розірвання договору оренди земельC ної ділянки орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезC печення своїх вимог до орендодавця.
Якщо недбале ставлення орендаря до земельної ділянки або інші його дії чи бездіяльність призвели до її деградації, виснаC ження, зниження родючості, забруднення, останній зобов’язаC ний відшкодувати орендодавцю заподіяну шкоду.
Уразі відмови орендаря від укладеного договору оренди орендодавець має право на відшкодування упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за шість місяців з часу підписанC ня договору, якщо відмова не пов’язана з порушенням орендоC давцем договору оренди.
Скарги, пов’язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.
Відповідальність сторін за невиконання зобов’язань за доC говором оренди землі та порушення земельного законодавства.
За невиконання зобов’язань договору оренди земельної ділянки, у тому числі за зміну або розірвання договору в одноC сторонньому порядку, сторони несуть відповідальність згідно з законами України та договором.
Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої
воренду земельної ділянки, що не були обумовлені ним у доC говорі оренди, але які суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки.
Уразі виявлення таких недоліків орендар має право:
вимагати зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків земельної ділянки;
114
Розділ VI. Право землекористування
утримувати певну суму понесених ним витрат на усуненC ня недоліків орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;
вимагати дострокового розірвання договору.
Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, які виC никли в результаті недоліків переданої в оренду земельної ділянки, якщо про такі недоліки земельної ділянки зазначено в договорі оренди.
Орендар несе цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства згідно з законами України.
Орендована для несільськогосподарського використання зеC мельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця переC даватись у володіння і користування іншій особі (суборенда) у разі переходу до неї права володіння і користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці, а також в інших випадках і межах, передбачених законом.
Орендар має право передавати в суборенду земельні ділянC ки сільськогосподарського призначення особам, визначеним Законом лише у разі і на строк:
а) тимчасової непрацездатності (хвороби); б) інвалідності;
в) призову на строкову військову службу до Збройних Сил України, інших військових формувань, створених відпоC відно до законодавства України;
г) навчання з відривом від виробництва;
д) обрання на виборні посади в органи місцевого самовряC дування та органи державної влади України, якщо згідно з законами України він не може суміщати свою службоC ву діяльність з іншою посадою, займатися підприємницьC кою діяльністю, одержувати від цього прибуток.
Умови договору суборенди земельної ділянки (її частини) мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянC ки (її частини) і не суперечити йому. Термін суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки.
115
Земельне право України
У разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
За бажанням однієї зі сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.
Право орендаря на отримання орендованої земельної ділянC ки у власність також визначається Законом. Орендар земельC ної ділянки має переважне право на отримання орендованої земельної ділянки у власність у випадках і порядку, визначеC них Земельним кодексом України.
Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб щодо цієї земельної ділянки.
При укладенні договору оренди землі орендодавець зобовC ’язаний вказати у договорі на існуючі обмеження та обтяженC ня у використанні земельної ділянки, інші права третіх осіб щодо земельної ділянки, яка передається в оренду. НевиконанC ня орендодавцем такого зобов’язання дає право орендарю виC магати зменшення орендної плати або розірвання договору оренди та відшкодування збитків.
116