Земельне право України
чем за позовом є власник земельної ділянки, обтяжений сервіC тутом. Захист права сервітуту може здійснюватись переважно такими способами:
визнанням права сервітуту в тому випадку, якщо власник відмовляє позивачу в установленому законним порядком праві;
поновленням становища, що існувало до порушення праC ва сервітуту; присікання дій, що порушують право сервіC туту чи створюють загрозу цього порушення. Дане поруC шення може виникнути в тому випадку, коли власник не заперечує сервітуту, але починає будівництво чи оранку на території ділянки, відведеної для здійснення сервітуC ту, і тим самим перешкоджає його здійсненню;
самозахистом права. В рамках цього права володар права сервітуту може сам здійснити дію, що присікає порушенC ня його прав. Такими діями можуть бути, наприклад, знятC тя частини паркану, що перешкоджає проїзду;
відшкодування збитків і відшкодування моральної шкоди.
Вякості захисту права сервітуту можуть застосовуватись і інші способи, передбачені законодавством.
Таким чином, розвиток сервітуту в законодавстві України має безумовно важливе значення для встановлення нормальC них земельних відносин та оптимального використання земельC ної власності. Сервітут – це суттєвий в сучасних умовах вид прав, детальне розроблення – це додаткова гарантія зменшенC ня конфліктів і спорів під час використання землі.
3. Обмеження щодо використання земельних ділянок
Обмеження щодо використання земельних ділянок реглаC ментується нормами Земельного кодексу України. Право обмеC женого використання земельної ділянки обтяжує (обмежує) право власності на земельні ділянки і дає можливість користуC ватися земельною ділянкою або її частиною в обсязі, передбаC ченому законом або договором.
126
Розділ VII. Право земельного сервітуту
Перехід права власності на земельну ділянку не є підставою для припинення встановленого права обмеженого використанC ня цієї ділянки іншими особами.
Права на земельну ділянку можуть бути обмежені законом або договором:
забороною на продаж або інше відчуження певним осоC бам або дозволів на відчуження певним особам протягом установленого строку;
правом на переважну купівлю у разі її продажу;
умовою розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків у визC наченому проектом порядку;
забороною на зміну цільового призначення земельної ділянки, зовнішнього вигляду нерухомого майна, реконC струкції або знесення будинків, будівель, споруд без поC годження в установленому порядку;
умовою здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;
забороною на провадження окремих видів діяльності;
умовою додержання природоохоронних вимог або викоC нання визначених робіт, у тому числі щодо охорони грунC тового покриву, тваринного світу, рідкісних рослин, пам’яC ток природи, історії і культури, археологічних об’єктів, які розміщені на земельній ділянці;
умовою надавати право полювання, вилову риби, збиранC ня дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в устаC новлений час і в установленому порядку.
Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації. Визначення меж обмежень земельних ділянок здійснюється проектами землеустрою.
Обмеження щодо використання земельних ділянок настає також у зв’язку з виділенням на даних земельних ділянках охоC ронних зон, зон санітарної охорони, зон особливого режиму використання земель, санітарноCзахисних зон тощо.
Охоронна зона – це територія з особливим режимом викоC ристання земель і природокористування, яка виділяється навкоC
127
Земельне право України
ло особливо цінних природних об’єктів, водних об’єктів, об’єктів історичної і культурної спадщини, гідрометеорологічC них станцій з метою їхньої охорони і захисту від антропогенC них впливів, а також уздовж ліній зв’язку, ліній електропереC дачі, магістральних трубопроводів, земель транспорту, навколо об’єктів промисловості, для забезпечення належних умов ексC плуатації, запобігання випадкам можливого ушкодження.
Зона санітарної охорони – це територія з особливим режиC мом використання земель, що прилягає до підземних та відкриC тих джерел водопостачання, водозабірних та водоочисних споC руд, водоводів, об’єктів оздоровчого призначення, на які поширюються обмеження щодо використання земель з метою забезпечення їхньої санітарноCепідеміологічної надійності.
Режим використання земель у санітарних зонах встановC люється спеціально уповноваженими органами виконавчої влаC ди з питань екології, природних та земельних ресурсів, з питань охорони здоров’я, водного господарства та геології.
Зони особливого режиму використання земель – це території, що прилягають до військових об’єктів Міністерства оборони та інших військових формувань, призначених для забезпечення безC пеки, збереження озброєння, військової техніки та іншого військоC вого майна, а також захисту населення, господарських об’єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, що можуть виникнути на цих об’єктах унаслідок аварій, стихійного лиха і пожеж.
Режим використання земель у зонах особливого використання земель встановлюється спеціально уповноваженими органами виC конавчої влади з питань екології, природних та земельних ресурсів.
СанітарноCзахисна зона – це територія з регульованим режиC мом використання земель, що відокремлює від житлової забудоC ви об’єкти, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищення рівня шуму, вібрації, ультразвуку, електромагнітних хвиль, радіочастот, електричних полів, іонізуючих випромінювань.
Режим використання земель у санітарноCзахисних зонах встановлюється спеціально уповноваженими органами викоC навчої влади з питань екології, природних та земельних реC сурсів, а також санітарного нагляду.
128
Розділ VIII Земельний обіг в Україні
1. Тенденції розвитку земельного обігу
Рух землі в аграрній сфері країни – невідворотний процес. Практично він уже розпочався в умовах самоврядування, у ході проведення земельної реформи.
Увласності громадян і юридичних осіб, які самостійно господарюють на землі, станом на 01.07.2000 р. знаходилося 29,4 млн га сільськогосподарських угідь, із них використоC вуються в товарному сільськогосподарському виробництві 26,3 млн га. Власниками сертифікатів на право на земельну частку (пай) було 6,3 млн громадян. Їхнє право вимоги пошиC рюється на 25,2 млн га сільськогосподарських угідь. Крім того,
урезервному фонді поки що залишалося 3,14 млн га сільськоC господарських угідь, а в запасі – 3,88 млн га, з яких 1,04 млн га взагалі не мають землекористувача.
Майже 10,94 млн громадян приватизували свої ділянки на площі 3,27 млн га. Ці землі використовуються переважно для ведення особистого підсобного господарства (57,8%), індивідуC ального житлового будівництва (38,6%) та садівництва (3,5%)1 .
Україні зареєстровано 37,6 тис. фермерських господарств, сеC редній розмір сільськогосподарських угідь яких становить 54,8 га2 .
Сучасний стан сільськогосподарського землеволодіння не зможе довго зберігатися незмінним. Очевидно, що 6,4 млн власC ників невеликих (у середньому в країні по 4,05 га) часток землі не одержуватимуть із них прибуток, який забезпечить їм проC житковий мінімум, не кожен із цих громадян може і бажає праC цювати на землі.
Станом на 01.07.2000 р. зафіксовано 206,2 тис. нотаріально посвідчених переходів прав на земельну частку, з них 6,9 тис. – на підставі договорів купівліCпродажу. Укладено 5,5 млн догоC
1 Оперативна інформація Держкомзему України станом на 01.07.2000 р.
2 ЕкспресCінформація Держкомстату від 11.10.2000 р. №323.
129
Земельне право України
ворів оренди земельних часток. Крім того, орендується 7,5 млн га земель різних форм власності, у тому числі 23,9 тис. га зеC мель несільськогосподарського призначення. Має місце оренда земельних ділянок іноземними громадянами (Київська і ХерC сонська області, Автономна Республіка Крим, Севастополь).
Постійно відбуваються купівляCпродаж земельних ділянок, переданих громадянам у власність для будівництва та обслугоC вування житлових будинків і ведення особистого підсобного господарства.
Які ж тенденції розвитку земельного обороту в країні? Конституція України гарантує громадянам право розпорядC
жатися власністю на свій розсуд відповідно до Закону. В найC ближчий період украй необхідно, щоб держава і територіальні
громади прискорено розвивали цивілізований ринок земель як систему юридичних, економічних та соціальних відносин, за якою права на володіння, користування і розпорядження зеC мельними ділянками вільно обмінюються за цивільноCправовиC ми угодами між громадянами та юридичними особами без втруC чання в процеси обміну держави чи органів місцевого самоврядування.
У суспільстві поширені побоювання щодо імовірного сплесC ку спекуляції землею і створення латифундій. Як показує істоC ричний досвід, таким явищам повністю запобігти неможливо, але зменшити їхні обсяги і негативний вплив можна.
На нашу думку, в першу чергу необхідно здійснити заходи щодо регулювання попиту на землю, особливо у населених пунктах, шляхом:
а) належного територіального планування і функціональноC го зонування за напрямами дозволеного використання земельних ділянок, що пропонуються на продаж;
б) створення державою та територіальними громадами фонC ду земель запасу і резервного фонду й узгоджене розміC щення їхніх земельних ділянок, здійснення заходів щодо поліпшення землі, у тому числі підготовка земельних діляC нок до продажу в інженерному відношенні;
130
Розділ VIII. Земельний обіг України
в) регулювання розмірів земельного податку, а також оренC дної плати.
Як свідчить світова практика, економічні фактори невідвоC ротно спричинятимуть перехід земельної власності у руки веC ликих промислових підприємств, окремих підприємців, банків.
Промислові підприємства, окремі підприємці імовірно намаC гатимуться скуповувати сільськогосподарські угіддя для різних цілей: організації меліоративних робіт, закладання садів, виногC радників, а також спекуляції. Але основною метою при цьому буде наступна передача в оренду земель сільськогосподарським товаровиробникам.
Вкладення вільних грошей у землю в ряді випадків забезC печить у майбутньому значно більший прибуток у вигляді оренC дної плати, ніж відсотки по банківських вкладах. Крім того, в умовах нестабільності економічної ситуації діяльність банків не завжди передбачувана, і ризик втрати розміщеного в них капіC талу дуже великий.
Придбання у власність земельних ділянок буде особливо вигідним для підприємств харчової та переробної промислоC вості, які зможуть мати стійку сировинну базу створенням верC тикально інтегрованої системи виробництва за участю ферC мерівCорендарів.
Промислові підприємства, деякі великі підприємства змоC жуть, скупивши значні масиви земель сільськогосподарського призначення, створити великі сучасні сільськогосподарські підприємства, засновані на найманій праці та високому рівні її механізації й сучасних технологіях. Законодавчі гарантії цього, безумовно, позитивного процесу закладені у проекті Земельного кодексу України.
Тенденції розвитку сільськогосподарського землеволодіння і землекористування в Європі та у Північній Америці пов’язані не лише з проникненням у цю сферу промислового капіталу, а й з інтенсивним витісненням дрібних сільськогосподарських товаровиробників. Як відомо, від розміру господарств залежать ефективність використання технічних засобів виробництва, собівартість продукції та її конкурентоспроможність.
131
Земельне право України
Сучасні фермерські госодарства в Україні за розмірами неC раціональні. При забезпеченні їх необхідною технікою тільки амортизаційні відрахування будуть більшими, ніж вартість ваC лової продукції. Тому значна кількість цих господарств не моC жуть впроваджувати сучасні технології і поки що існують за рахунок широкого застосування дешевої ручної праці.
Вчені Інституту аграрної економіки УААН довели, що найеC фективніше конкурентоспроможне господарство, наприклад, зернового, зернового із вирощуванням соняшнику і цукрових буряків та тваринницького напрямів спеціалізації, можливе лише при розмірі площ орних земель у них понад 400 га.
Таким чином, існують об’єктивні економічні передумови концентрації земельної власності в сільськогосподарському виробництві. Основним механізмом забезпечення цього процеC су, звичайно, має стати укладення договорів купівліCпродажу. Слід зазначити, що розвиток ринку землі, інтерес до нього проC мислового і банківського капіталу поряд із невідворотною спеC куляцією земельною власністю сприятимуть зростанню цін на землю в більшій мірі, ніж регулятивні заходи держави.
Це не виключає необхідності активізації держави у наC ступному:
а) розвитку земельного законодавства; б) удосконаленні системи справляння плати за землю; в) контролі за меліорацією земель;
г) контролі за виконанням заходів щодо охорони земель; д) розвитку інфраструктури, планування та забудови насеC
лених пунктів; е) сприянні розвитку інфраструктури ринку землі.
Посилення державного регулювання земельних відносин і землекористування через систему урядових органів не виклюC чає можливості створення недержавних органів земельного ринку. До складу цих органів, які частково можуть фінансуваC тися державою, мають входити представники власників землі та землекористувачів, посередницьких структур, професійних установ, органів місцевого самоврядування, місцевих державC
132
Розділ VIII. Земельний обіг України
них адміністрацій. Недержавні органи земельного ринку, на наш погляд, можуть виконувати такі функції:
а) здійснювати аналіз кон’юнктури цін на землю;
б) своєчасно оповіщати про вартість землі потенційних поC купців і продавців, органи місцевого самоврядування та місцеві органи виконавчої влади, посередницькі органіC зації, пресу;
в) придбавати земельні ділянки в основному з метою впоC рядкування землекористування проведенням культуроC технічних робіт, укрупненням дрібних ділянок, ліквідаC цією черезсмужжя, вклинювання, дальноземелля тощо;
г) продавати консолідовані земельні ділянки; д) регулювати обсяги освоєння земель;
е) надавати пільгові умови інвесторам, які погоджуються на освоєння земельних ділянок із складними грунтовими та інженерними умовами;
є) встановлювати обсяги відшкодування втрат сільськогосC подарських і лісових угідь з урахуванням втрат на повторC не освоєння земельних ділянок.
На перехідний період однією з найактуальніших проблем є законодавче врегулювання обороту сільськогосподарських угідь, які використовуються у товарному сільськогосподарському виробництві.
Доцільно на найближчі десять років обмежити право гроC мадян придбавати у власність сільськогосподарські угіддя плоC щею до 600 га у степовій, 500 – в лісостеповій і до 400 га – у поліській зонах.
На нашу думку, треба не допустити створення загальнодерC жавного ринку сертифікатів на право на земельну частку (пай). Їх купувати повинні лише громадяни, що постійно проживають в адміністративному районі, де видані ці сертифікати.
Право на відчуження сертифікатів на право на земельну частку (пай) на найближчі п’ять років повинні мати тільки їхні власникиCпенсіонери (колишні члени недержавних сільськогосC подарських підприємств), а також громадяни у працездатному віці, які переїздять на постійне місце проживання в іншу
133