Розділ XVI. Правовий режим земель фізичних і юридичних осіб

2.2. Земельні правовідносини в селянському (фермерському) господарстві

Відповідно до Земельного кодексу України суб’єктом зеC мельних правовідносин є громадянин, який займається веденC ням селянського (фермерського) господарства. З урахуванням цього земельні ділянки можуть передаватись у приватну власність або надаватись у користування постійне чи строкоC ве, в тому числі й на умовах оренди. Правом на одержання зеC мельної ділянки у власність наділені лише громадяни України. Іноземні громадяни та особи без громадянства його не мають.

Передача земельних ділянок у приватну власність та наданC ня їх у користування, в тому числі на умовах оренди, здійснюC ються сільськими, селищними, міськими і районними радами. Орендодавцями можуть бути також власники землі (колективні сільськогосподарські підприємства і громадяни). Передаються у приватну власність або надаються в користування ділянки із земель запасу, а також земель, вилучених у встановленому поC рядку. Така акція щодо земельних ділянок, які перебувають у приватній власності або користуванні, проводиться лише після їх вилучення (викупу).

Постановою Верховної Ради України від 20 грудня 1991р. ”Про порядок введення в дію Закону України “Про селянське (фермерське) господарство” місцевим радам доручено вирішиC ти питання про вилучення із земель колгоспів, радгоспів та інших сільськогосподарських підприємств і організацій, дифеC ренційовано 7–10 відсотків сільськогосподарських угідь і про передачу їх до складу земель запасу, а також забезпечити наC дання ділянок із запасу громадянам, які бажають організувати селянське (фермерське) господарство.

Заяви громадян про передачу їм земельних ділянок у власність або користування відповідна рада розглядає в місячC ний строк. При позитивному вирішенні питання вона замовC ляє за рахунок Українського державного фонду підтримки сеC лянських (фермерських) господарств державній землевпорядній організації розроблення проекту їх відведення.

457

Земельне право України

У разі відмови ради це питання вирішується вищестоящою радою, а якщо й вона відмовить, – судом.

Певні особливості мають місце і при відведенні земельних ділянок членам колективних сільськогосподарських підприємств, які виявили бажання вийти зі складу останніх і зайнятись веденням селянського (фермерського) господарства. За рішенням відповідної ради таким особам передаються у власність або надаються в користування ділянки із земель заC пасу, а в разі їх відсутності – з придатних для сільськогоспоC дарського виробництва земель зазначених підприємств, але без порушення цілісності інших господарств. Розмір земельної ділянки в таких випадках визначається на рівні частки члена колективного сільськогосподарського підприємства.

Для ведення селянського (фермерського) господарства моC жуть передаватись у приватну власність або надаватись у коC ристування такі земельні ділянки, розмір яких перевищує 50 га сільськогосподарських угідь і 100 га всіх земель. Конкретні розC міри ділянок у межах цих норм визначають сільські, селищні, міські, районні ради. При цьому враховуються регіональні особC ливості та можливості обробітку виділених земель переважно членам селянського (фермерського) господарства. Для виробC ничих цілей громадяни мають право додатково орендувати зеC мельні ділянки, розмір яких може обмежуватись договором оренди або рішенням відповідної ради. З метою збереження цілісності селянського (фермерського) господарства встановлеC но, що земельні ділянки громадян, які ведуть таке господарство, поділові не підлягають.

Відповідно до вимог Земельного кодексу України власниC ки земельних ділянок, переданих їм радами, не можуть протяC гом шести років від часу набуття права власності продавати або іншим способом відчужувати їх. Проте вони можуть успадкоC вуватись або передаватись радам на тих же умовах, на яких були одержані. За наявності поважних причин суд може скоC ротити зазначений строк за заявою власника.

458

Розділ XVI. Правовий режим земель фізичних і юридичних осіб

Громадяни, у власності яких є земельні ділянки, мають праC во надавати в оренду останні без зміни їх цільового призначенC ня на строк до трьох років, а в разі тимчасової непрацездатності, призову на дійсну військову службу до Збройних Сил УкраїC ни, вступу до навчального закладу – на строк до п’яти років. У разі успадкування земельних ділянок неповнолітніми допусC кається їх надання в оренду під контролем місцевих рад на строк до досягнення спадкоємцями повноліття.

Громадянин, який веде селянське (фермерське) господарC ство на земельній ділянці, наданій йому в постійне користуванC ня, може в разі втрати працездатності або досягнення пенсійC ного віку за рішенням відповідної ради надати її в тимчасове користування одному з членів своєї сім’ї, який спільно з ним веде господарство. За відсутності таких осіб він може передати земельну ділянку в тимчасове користування іншим членам сім’ї, які не ведуть разом з ним господарства, але бажають його весC ти, мають необхідну кваліфікацію і досвід роботи, а також іншим особам, які беруть участь у веденні цього господарства.

У разі тимчасової втрати працездатності або наявності інших поважних причин громадянин може надати земельну ділянку зазначеним вище особам у тимчасове користування на підставі договору.

Використання землі в Україні є платним. Власники земельC них ділянок, в тому числі й фермери та землекористувачі щорC ічно сплачують плату за землю у вигляді земельного податку або орендної плати, розмір якої визначається з урахуванням якості та місцезнаходження цих ділянок на підставі кадастроC вої оцінки земель.

Порядок оподаткування і середні ставки земельного податC ку та граничні розміри орендної плати за землю встановлені Законом “Про плату за землю”. В ньому зафіксовані ставки земельного податку з 1 га ріллі та багаторічних насаджень і ставC ки податку з 1 га сіножатей і пасовищ по областях у націоC нальній валюті України. Відповідно до цього Закону (ст.11) новостворювані селянські (фермерські) господарства звільняC

459

Земельне право України

ються від плати за земельні ділянки протягом трьох років від часу їх передачі у власність або надання в користування.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за взаємною домовленістю сторін у договорі оренди. У разі оренди земель сільськогосподарського признаC чення розмір цієї плати не може перевищувати розміру земельC ного податку, що збирається за такі самі землі.

460

Розділ ХVІІ

Правовий режим земель житлової

ігромадської забудови

1.Поняття і склад земель житлової

ігромадської забудови

Увідповідності з нормами Земельного кодексу України до земель житлової і громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлових будинків, інших громадських будівель і споруд, а також об’єктів загального користування.

До складу земель житлової і громадської забудови входять земельні ділянки:

житлової і громадської забудови, зайняті жилими, кульC турноCпобутовими, адміністративними, культовими та іншими спорудами, будівлями;

загального користування, зайняті майданами, вулицями, дорогами, переїздами, набережними, парками, лісопаркаC ми, скверами, бульварами, водоймищами, пляжами та іншими об’єктами, і призначенні для задоволення гроC мадських потреб населення;

промислової, комерційної і комунальної забудови, зайняті промисловими, комунальноCскладськими та іншими виC робничими об’єктами;

транспорту, зв’язку, інженерних комунікацій, зайняті буC дівлями і спорудами, залізничного, автомобільного, річкоC вого, моського, повітряного та трубопровідного транспорC ту, магістралями інженерної інфраструктури і зв’язку;

особливо охоронних територій і об’єктів природноCзапоC відного, природоохоронного, рекреаційного та історикоC культурного призначення, зайняті пам’ятниками прироC ди, природними парками, національними парками і дендрологічними парками, ботанічними садами, лісами, що використовуються для організованого масового відпоC

461

Земельне право України

чинку населення і туризму, і також землі із джерелами, що володіють природними лікувальними властивостями, і землі, на яких розташовані пам’ятники історії і культури, музеїCзаповідники, музеїCсадиби;

водних об’єктів, зайнятих поверхневими водопотоками, замкнутими водоймами, поверхневими водоймами, акваC торіями, водоохоронними зонами, гідротехнічними та іншими водогосподарськими спорудами;

сільськогосподарського використання, зайняті сільськогоспоC дарськими угіддями, а також будівлями і спорудами, що обслуговують потреби сільськогосподарського виробництва.

Склад і правовий режим міст і селищ міського типу в принC ципі однакові. До останніх віносяться також робітничі, курортні і дачні селища.

На землях житлової і громадської забудови дозволяється будівництво будинків, будівель і споруд відповідно до законоC давства та державних стандартів, норм, а також місцевих праC вил забудови. Дана забудова повинна здійснюватися згідно з вимогами генерального плану населеного пункту, іншої містоC будівної документації, плану земельноCгосподарського устрою.

Громадянам за рішенням сільської, селищної, міської ради із земель права комунальної власності або за рішенням місцевої державної адміністрації із земель права державної власності можуть передаватися у власність або надаватися в оренду зеC мельні ділянки для спорудження індивідуальних житлових будинків, господарських будівель і гаражів.

Житловим, житловоCбудівельним кооперативам за рішенC ням сільської, селищної, міської ради із земель права комуC нальної власності, а за рішенням місцевих державних адмінC істрацій – із земель права державної власності можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися у довC гострокову оренду земельні ділянки для житлового будівницC тва, розмір яких встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. ГаражноCбудівельні кооперативи можуть отримувати земельні ділянки у власність або корисC тування на умовах оренди.

462

Розділ XVII. Правовий режим земель житлової і громадської забудови

Прибудинкові земельні ділянки, на яких розташовані багаC токвартирні житлові будинки, що перебувають у державній або комунальній власності, надаються в постійне користування організаціям або будинковим кооперативам, які здійснюють управління цими будинками.

У разі приватизації багатоквартирних житлових будинків і утворення при цьому житлового товариства, прибудинкові зеC мельні ділянки передаються безоплатно у власність або надаC ються в оренду цим товариствам на їх вибір.

Порядок використання прибудинкових земельних діляC нок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, визначається спеціально уповноваженими органами викоC навчої влади з питань земельних ресурсів та з питань містоC будування і архітектури.

На землях населених пунктів забороняється діяльність, яка суперечить їх призначенню або може негативно вплинути на здоров’я населення, яке проживає на цих територіях.

З метою забезпечення ефективного використання земель, сприятливих санітарних і екологічних умов проживання насеC лення на землях поселень здійснюється зонування правового режиму їх використання, яке визначається законом.

Громадяни і юридичні особи, яким належить нерухоме майC но та земельна ділянка на праві спільної власності, володіють, користуються і розпоряджаються нею спільно.

Використання та розпорядження земельною ділянкою, що належить громадянам і юридичним особам на праві спільної часткової власності, визначається співвласниками нерухомого майна і земельної ділянки пропорційно розміру їх часток у спільній власності. Якщо згоди на використання та розпорядження спільної земельної ділянки не досягнуто, спір вирішується судом.

Крім висвітлених вище основних вимог Земельного кодекC су України головні напрями містобудівної діяльності та регуC лювання земельних відносин визначені також Законом УкраїC ни “Про основи містобудування” від 16 листопада 1992 р.

463

Земельне право України

Відповідно до вимог цього Закону під час здійснення містоC будівної діяльності повинні бути забезпечені:

розроблення містобудівної документації, проектів конкC ретних об’єктів згідно з державними стандартами, нормаC ми і правилами, архітектурноCпланувальними завданнями і технічними умовами;

розміщення і будівництво об’єктів відповідно до затвердC жених у встановленому порядку містобудівної докуменC тації та проектів цих об’єктів;

збереження і відновлення пам’яток архітектури і містобуC дування, природного ландшафту та охорона навколишньC ого середовища;

урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва;

інформування через засоби масової інформації громадян про плани перспективного розвитку територій і населеC них пунктів, розміщення важливих містобудівних об’єктів;

участь громадян, об’єднань громадян в обговоренні містоC будівної документації, проектів окремих об’єктів і внесенC ня відповідних пропозицій до державних органів, органів місцевого та регіонального самоврядування, підприємств, установ і організацій.

Регулювання земельних відносин у містобудуванні здійснюється відповідно до земельного законодавства.

Визначення територій і вибір земель для містобудівних потреб здійснюється на підставі затвердженої містобудівної документації та планів земельноCгосподарського устрою.

Землі, визначені для перспективного розвитку населених пунктів, споруджених конкретних об’єктів, до часу їх вилученC ня (викупу) і надання для містобудівних потреб використовуC ються власниками землі, землекористувачами відповідно до земельного законодавства.

Сільські, селищні та міські ради користуються переважним правом викупу земель, будинків і споруд, передбачених затверC

464

Розділ XVII. Правовий режим земель житлової і громадської забудови

дженою містобудівною документацією для розвитку населених пунктів та інших громадських потреб.

Державний контроль за використанням і забудовою зеC мель, визначених для містобудівних потреб, забезпечення можливості здійснення на них запланованої містобудівної діяльності провадиться органами державної виконавчої влади, органами місцевого та регіонального самоврядування, спецC іально уповноваженими на це державними органами та їх підрозділами на місцях.

Забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівC них потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаC ченому земельним законодавством, та одержання дозволу на виконання будівельних робіт.

2.Управління землями житлової

ігромадської забудови

Узв’язку з тим, що землі житлової і громадської забудови перебувають у віданні міських, селищних і сільських державC них і виконавчих органів, вони здійснюють управління: плаC нують і організують експлуатацію земель, надають і вилучають земельні ділянки. Підприємство, яке бажає отримати землю, повинно перш за все звернутись в місцеву адміністрацію за місцем знаходження земельної ділянки. Ці ж органи ведуть також державний облік землі і контроль за її правильним виC користанням, розглядають конфлікти, пов’язані з використанC ням земельної ділянки.

Органи державної влади і управління встановлюють в меC жах своєї компетенції порядок здійснення містобудівної діяльC ності на своїх територіях і забезпечують захист прав та інтересів

їїучасників, які охоронюються законом. Вони контролюють дотримання нормативних актів у напрямку фінансування містобудівної діяльності, результати експертизи і реалізацію містобудівної документації, а також погоджують питання форC мування промислових, рекреаційних та інших функціональних

465

Земельне право України

зон і об’єктів, використання природних ресурсів, охорони істоC рикоCкультурної спадщини і навколишнього середовища.

В свою чергу органи місцевого самоврядування відповідно до погодженої і затвердженої в установленому порядку містоC будівною документації забезпечують її реалізацію у визначені строки, дотримання містобудівних нормативів.

Державне регулювання містобудівної діяльності забезпеC чується:

управлінням державними капітальними вкладеннями в створення і розвиток соціальної і промислової інфрастC руктур;

регулюванням податкової політики;

наданням дотацій, субсидій, субвенцій, інших бюджетних

іпозабюджетних видів фінансової і матеріальної допомоC ги на розвиток об’єктів містобудівельної діяльності;

контролем за дотриманням містобудівельних нормативів

істандартів;

здійсненням антимонопольних заходів приватизації об’єктів державної власності, в тому числі об’єктів незаC вершеного будівництва;

проведенням експертизи, в тому числі технічної і екологC ічної, містобудівельної документації.

Питання розвитку і благоустрою міста (селища), покращанC ня навколишнього середовища вирішуються у відповідних плаC нах і проектах, які являються містобудівними документами. До таких документів відносяться:

генеральна схема розселення, природовикористання і теC риторіальної організації виробничих сил України;

схеми і проекти районної планіровки, адміністративноC територіальних утворень;

генеральні плани міст, інших поселень і їх систем;

проекти міської і селищної адміністративної межі, а також сільських поселень;

генеральні плани територій, підвідомчих сільським (райC онним) адміністраціям, а також промислових, рекреаційC них та інших функціональних зон;

466

Розділ XVII. Правовий режим земель житлової і громадської забудови

територіальні комплексні схеми охорони природи і приC родовикористання зон інтенсивного господарського осC воєння;

проекти детального планування громадського центру, житлових районів, магістралей міст;

проекти забудови кварталів і ділянок міст та інших посеC лень.

Кожний вид містобудівної документації відповідає конкC ретним об’єктам містобудівної діяльності, виконується в певC ному масштабі, має своє призначення і зміст, а також поряC док проведення експертизи, затвердження і погодження, установлений Кабінетом Міністрів України згідно з містобуC дівельним законодавством.

Затверджена містобудівна документація обов’язкова для виконання всіма учасниками містобудівельної діяльності. Містобудівна документація розробляється, як правило, на конкурсній основі, являється власністю замовника і переC дається в розпорядження відповідних органів архітектури та містобудівництва.

Схема і проект районного планування охоплює територію одного, декількох адміністративних районів, цілої області тощо. В схемах районного планування науково погоджуються і уточC нюються основи перспективного розвитку району, області. В них передбачається організація комплексного територіального розміщення і розвитку об’єктів народного господарства, міст і селищ, а також планомірного і раціонального використання і охорони природних ресурсів. Строк дії схеми районного плаC нування буває досить довгим (25 років).

Генеральний план міста, іншого поселення, території, підвідомчої міській (районній) адміністрації, являється основним юридичним документом, що визначає в інтересах населення умови проживання, напрямки і межі територіального розвитку, функціональне зонування, забудову і благоустрій території, збеC реження історикоCкультурної і природної спадщини.

Генеральні плани визначають також основні напрями ексC плуатації земель; їх цільову приналежність, розміщення житC

467