Земельне право України
здійснення землеустрою і землевпорядкування;
здійснення моніторингу ринку земельних ділянок;
виконання інших завдань, спрямованих на розвиток ринC ку земель несільськогосподарського призначення.
5. Правові засади купівлі-продажу земельних ділянок
КупівляCпродаж земельних ділянок здійснюється у відповіC дності з Порядком посвідчення договорів відчуження земельC них ділянок та права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом. Даний Порядок розроблений Мінюстом УкраїC ни і Держкомземом України та затверджений спільно виданим ними наказом від 6 червня 1996 р. №14/5;48 (із змінами та доповненнями, внесеними згідно з наказом Мінюсту України та Держкомзему України від 01.06. 98 р. №31/5; 59) з метою забезпечення реформування земельних відносин, удосконаленC ня методів приватизації земельних ділянок, забезпечення умов запровадження земельного обігу відповідно до із Земельного кодексу України, Закону України “Про плату за землю”, ДекC рету Кабінету Міністрів України “Про приватизацію земельних ділянок”, Указів Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогоспоC дарського виробництва”, “Про приватизацію та оренду земельC них ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності”, “Про порядок паюванC ня земель, переданих у колективну власність сільськогоспоC дарським підприємствам і організаціям” та “Про захист прав власників земельних часток (паїв)”.
Цей порядок застосовується щодо випадків відчуження власниками земельних ділянок для ведення селянського (ферC мерського) господарства, ведення особистого підсобного госпоC дарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і госC подарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і індивідуального гаражного будівництва, а також відчуження права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом.
154
Розділ VIII. Земельний обіг України
КупівляCпродаж земельних ділянок громадянами для веденC ня селянського (фермерського) господарства у місцевих Рад понад площу, що передається безплатно, провадиться з дотриC манням вимог Земельного кодексу України.
Рішення відповідної Ради з цього питання є підставою для укладання договору купівліCпродажу земельної ділянки та його нотаріального посвідчення.
Громадяни мають право продавати або іншими способами відчужувати (заповідати, дарувати, обмінювати) без зміни цільового призначення земельні ділянки, а також право на зеC мельну частку (пай), посвідчене сертифікатом.
Увипадках продажу права на земельну частку (пай), поC свідченого сертифікатом, переважне право на його придбання мають члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також селянські (фермерські) госпоC дарства та громадяни, які мають право їх створити.
Договір відчуження земельної ділянки посвідчується в ноC таріальному порядку.
Уразі продажу земельної ділянки застосовується грошова оцінка цієї ділянки, яка провадиться Державним комітетом України по земельних ресурсах та його органами на місцях за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Продаж земельної ділянки громадянам здійснюється за ціною, визначеною за згодою сторін.
Сплата вартості земельної ділянки, придбаної за договором купівліCпродажу, коли продавцем виступає відповідна місцева Рада, здійснюється шляхом перерахування покупцем відповідC ної суми на банківський рахунок продавця.
Сплата вартості земельної ділянки, права на земельну частC ку (пай), посвідченого сертифікатом, коли покупцем виступає місцева Рада, а продавцем є громадянин, здійснюється у порядC ку, визначеному за згодою сторін.
До договору купівліCпродажу, коли продавцем є відповідна місцева Рада, додається рішення цієї Ради про продаж земельC
155
Земельне право України
ної ділянки та план земельної ділянки з визначенням її розмірів. При відсутності плану земельної ділянки він виготовляється землевпорядними та іншими організаціями, які мають на це дозвіл, за рахунок коштів продавця.
До договору купівліCпродажу земельної ділянки якщо проC давцем є громадянин, додається державний акт на право власC ності продавця на земельну ділянку. У випадку, коли продаєтьC ся частина земельної ділянки, нотаріус робить відповідні відмітки на державному акті на право власності продавця на земельну ділянку. Державний акт, на підставі якого була поC свідчена угода про продаж всієї земельної ділянки, приєднується до примірника угоди, що залишається у справах натаріальної контори чи приватного нотаріуса. Відмітка у паспорті з цього приводу погашається відповідною місцевою Радою. Другий примірник державного акта, який зберігається в місцевій Раді, також погашається нею та передається до архіву.
Якщо договір обтяжений заставою землі, то питання купівліCпродажу земельної ділянки вирішуються відповідно до Закону України “Про заставу”.
В усіх випадках до договору відчуження земельної ділянки додається довідка про визначення грошової оцінки земельної ділянки.
Договір купівліCпродажу земельної ділянки без вказаних у пункті 2.6 документів, у тому числі про сплату вартості земельC ної ділянки, реєстрації у місцевій Раді не підлягає.
Справляння державного мита при купівліCпродажу земельC ної ділянки, права на земельну частку (пай), посвідченого серC тифікатом, здійснюється у відповідності із законодавством України.
Право власності на земельну ділянку виникає після встаC новлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянC ки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта, що посвідчує це право.
156
Розділ VIII. Земельний обіг України
6. Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення
Продаж земельних ділянок несільськогосподарського приC значення регламентується Указом Президента України “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського признаC чення” від 19 січня 1999 р. № 32. Даний продаж стосується зеC мель, що перебувають у державній або комунальній власності і запроваджується з метою створення умов для ефективного використання землі, стимулювання підприємницької діяльності, заохочення інвестицій.
Об’єктами купівліCпродажу відовідно до цього Указу є зеC мельні ділянки, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майC на, в тому числі об’єкти незавершеного будівництва та законC сервовані об’єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.
Дія цього Указу не поширюється на:
земельні ділянки, надані у користування та передані у власність громадянам України із земель, що перебувають у державній або комунальній власності, для ведення осоC бистого підсобного господарства, будівництва та обслугоC вування жилого будинку і господарських будівель, дачноC го і гаражного будівництва, садівництва, а також громадянам і юридичним особам України для ведення тоC варного сільськогосподарського виробництва;
земельні ділянки, що перебувають у державній або комуC нальній власності і не можуть бути передані у колективC ну та приватну власність.
Продавцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення є:
щодо земель комунальної власності – сільські, селищні, міські ради або уповноважені ними органи;
щодо земель державної власності – районні, обласні, КиїC вська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим. Рішення про проC даж земельних ділянок зазначені органи виконавчої влаC
157
Земельне право України
ди приймають за попереднім погодженням цих питань на сесіях відповідних рад.
Покупцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення можуть бути:
громадяни України – суб’єкти підприємницької діяльC ності;
юридичні особи України.
Земельна ділянка несільськогосподарського призначення може придбаватися одним покупцем, а також кількома покупC цями у спільну сумісну або у спільну часткову власність.
Земельні ділянки несільськогосподарського призначення продаються покупцям, яким належать об’єкти нерухомого майC на, що розташовані на такій земельній ділянці.
Земельні ділянки несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, щорічно визначаються у переліку, який затверджується радами або уповноваженими ними органами, місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів АвтоC номної Республіки Крим.
На підставі затвердженого щорічного переліку відповідні місцеві державні органи земельних ресурсів розробляють технC ічний паспорт кожної земельної ділянки, в якому зазначається її правовий режим, кількісні та якісні характеристики, а також проект її відведення.
Положення про технічний паспорт земельної ділянки неC сільськогосподарського призначення, яка підлягає продажу, затверC джується Державним комітетом України по земельних ресурсах.
Громадяни – суб’єкти підприємницької діяльності та юриC дичні особи України, заінтересовані у купівлі земельних діляC нок несільськогосподарського призначення, подають до відпоC відної сільської, селищної, міської ради або уповноваженого нею органу, місцевої ради або уповноваженого нею органу, місцеC вої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної РеспубC ліки Крим заяву (клопотання) установленого зразка.
Зразок заяви (клопотання) та порядок її подання затвердC жуються Кабінетом Міністрів України.
158
Розділ VIII. Земельний обіг України
Сільська, селищна, міська рада або уповноважений нею орган, місцева державна адміністрація, Рада міністрів АвтономC ної Республіки Крим у місячний строк від дня надходження заяви (клопотання) приймає рішення про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення.
Рішення сільської, селищної, міської ради або уповноважеC ного нею органу, місцевої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим є підставою для уклаC дення договору купівліCпродажу земельної ділянки несільськоC господарського призначення між покупцем і продавцем.
Організацію купівліCпродажу земельних ділянок несільськоC господарського призначення здійснюють місцеві державні оргаC ни земельних ресурсів.
Договір купівліCпродажу земельної ділянки несільськогоспоC дарського призначення підлягає нотаріальному посвідченню і є підставою для оформлення відповідного державного акта на право власності на цю земельну ділянку.
Вартість земельної ділянки несільськогосподарського приC значення визначається Державним комітетом України по зеC мельних ресурсах або його органами на місцях на підставі ексC пертної грошової оцінки.
Оплата вартості земельної ділянки несільськогосподарськоC го призначення може здійснюватися за згодою сторін із розстC роченням платежу.
Право власності на придбану земельну ділянку виникає після одержання державного акта на право власності на землю, який видається покупцеві за умови сплати ним вартості придC баної земельної ділянки.
За видачу державного акта на право власності на землю справляється плата в порядку та розмірах, що визначаються Кабінетом Міністрів України.
Державний акт на право власності на землю реєструється місцевими державними органами земельних ресурсів. Форму державного акта на право власності на землю затверджує КабC інет Міністрів України.
159
Земельне право України
Кошти, одержані від продажу земельних ділянок несільськоC господарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності, у розмірі 90 відсотків зараховуються відповідно до Державного бюджету України або на спеціальні бюджетні рахунки рад, на території яких знаходяться придбані земельні ділянки.
Для компенсації витрат, пов’язаних з організацією продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на рахунки місцевих державних органів земельних ресурсів зараC ховується 10 відсотків вартості проданих земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебували у дерC жавній або комунальній власності.
Спори, що виникають у процесі продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, вирішуються судом або господарським судом у встановленому порядку відповідно до їх компетенції.
Громадяни – суб’єкти підприємницької діяльності та юриC дичні особи України, які є власниками об’єктів нерухомого майна, в тому числі об’єктів незавершеного будівництва та заC консервованих об’єктів, що приватизовані (відчужені) відповіC дно до законодавства України, подають відповідно заяву та клопотання про купівлю земельних ділянок несільськогоспоC дарського призначення, на яких ці об’єкти розташовані, за зразC ками згідно з додатками:
щодо земель комунальної власності – до відповідної сільської, селищної, міської ради або уповноваженого ними органу;
щодо земель державної власності – до відповідної місцеC вої державної адміністрації, Ради міністрів Автономної Республіки Крим.
Узаяві громадянина України – суб’єкта підприємницької діяльності зазначаються відомості про заявника: прізвище, ім’я, по батькові та паспортні дані: серія і номер, ким і коли видаC ний, місце проживання, ідентифікаційний номер фізичної осоC би – платника податків та інших обов’язкових платежів, у клоC потанні юридичної особи України – найменування,
160
Розділ VIII. Земельний обіг України
місцезнаходження, банківські реквізити, організаційноCправова форма, ідентифікаційний код.
До заяви (клопотання) додаються такі документи:
копія свідоцтва про державну реєстрацію суб’єкта підприємницької діяльності;
договір купівліCпродажу об’єкта нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, або інші документи, що посвідчують право власності на нього;
державний акт на право постійного користування землею або договір на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди).
Уразі придбання земельної ділянки у спільну власність до заяви (клопотання) додається список покупців з визначенням частки земельної ділянки.
Сільська, селищна, міська рада або уповноважений нею орган, місцева державна адміністрація, Рада міністрів АвтоC номної Республіки Крим після надходження заяви (клопоC тання) у термін, визначений Указом Президента України від 19 січня 1999 р. № 32, приймає рішення про відмову в проC дажу земельної ділянки несільськогосподарського призначенC ня з таких підстав:
неподання документів, необхідних для прийняття рішенC ня щодо продажу такої земельної ділянки;
виявлення недостовірних відомостей у поданих документах;
стало відомо, що стосовно покупця порушено справу про банкрутство або про припинення діяльності юриC дичної особи.
Рішення про відмову в продажу земельної ділянки неC сільськогосподарського призначення доводиться до відома поC купця у письмовій формі в установлений термін органом, який прийняв рішення.
Рішення про відмову в продажу такої земельної ділянки, а також залишення заяви (клопотання) покупця без розгляду більше місяця може бути оскаржено у судовому порядку.
161