слугувати предметом для обґрунтовування прийняття рішень у претензійних, контролюючих і судових інстанціях. Тому на практиці щ форма звіту частіше за все використовується як повідомлення замовника про закінчення роботи з оцінки.

Звіт незалежно від форми підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності. Ці вимоги стосуються і звітів, що виконані на електронних носіях, що набувають все більшого поширення в зарубіжних країнах.

Строк дії звіту і висновку про вартість об’єкту оцінки у випадках, коли він не визначений нормативно-правовими актами (наприклад, один рік - для звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок), встановлюється оцінювачем самостійно, виходячи з аналізу ситуації на ринку подібних об’єктів.

Кількість примірників звіту про оцінку і форма рецензування результатів оцінки визначається договором сторін, якщо інше не передбачене чинним законодавством. Загалом мова йде про щонайменше два примірника, один з яких після реєстрації в книзі обліку виданих документів передається замовнику, а другий - має обов’язково зберігатися в архіві суб’єкта оціночної діяльності не менше ніж п’ять років, як це передбачено Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав». Проте за статтею 20 Закону України «Про оцінку земель» розробники звітів про проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок зобов’язані безоплатно передавати копії матеріалів у Державний фонд документації із землеустрою.

Очевидно, що звіт має бути чітко структурованим і відображати процес проведення оцінки. Відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» звіт про оцінку повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Стосовно оцінки нерухомого майна структура звіту може включати загальні положення; аналіз даних, що характеризують об’єкт оцінки та його положення на ринку; обґрунтування та вибір методичних підходів, розрахунки та висновок щодо вартості об’єкту. Крім того, додатки до звіту містять необхідні юридичні та фактологічні матеріали (рис. 18.1).

2. Рекомендації до розділів звіту

Титульний лист

Титульний лист містить основні атрибути, що надають звіту статус документа. На ньому вказується назва і адреса об’єкту оцінки, дата оцінки, найменування замовника і оцінювача.

Титульний лист, якщо це передбачено законодавством, підписується оцінювачем (оцінювачами) і завіряється печаткою суб’єкта оціночної діяльності.

Типовою помилкою при оформленні титульного листа є неповна назва об’єкту оцінки та/або зазначення юридичної, а не фактичної адреси об’єкту оцінки, що не дозволяє його ідентифікувати.

Титульний ЛИСТ

Супровідний ЛИСІ

Стислий опис основних фактів та висновків

Зміст

Загальні положення:

ПІД_СТаВа для проведення оцінки

об’єкт оцінки (юридичний опис об’єкту)

мета і призначення оцінки

• вид вартості

• дата оцінки

нормативно-методична база

_— джерела інформації

припущення і обмеження

—— умови публікації результатів оцінки і посилань на них

• декларація оцінювача

...— відомості про оцінювачів

Характеристика об’єкту:

загальні відомості про район розміщення об’єкту оцінки

аналіз соціально-економічної ситуації в регіоні

_ аналіз місця розташування об’єкту оцінки

опис земельної ділянки

опис земельних поліпшень

вибір найбільш ефективного використання

Передумови та обгрунтування підходів до оцінки

Визначення вартості:

визначення вартості землі

визначення вартості поліпшеної нерухомості

визначення вартості земельних поліпшень

узгодження результатів розрахунку і формування остаточного

висновку про вартість

Висновок про вартість об'єкту р

Сертифікація оцінки в

Додатки: |

• завдання на виконання оцінки

—.— документи, що посвідчують права на об’єкт оцінки

• ситуаційний план району розміщення об’єкту

план земельної ділянки

—_. технічна документація на об’єкт оцінки фотографії об’єкту оцінки

копії кваліфікаційних документів оцінювачів і дозвільних

документів на проведення оціночної діяльності

Рис.18.1. Структура звіту про оцінку

Супровідний лист

Функція супровідного листа полягає в підтвердженні факту закінчення роботи з оцінки. В листі замовника повідомляють про виконану роботу і її відповідність поставленому завданню, про одержані результати, умови їх використання, про передумови, на яких базувалася думка оцінювача, і про стаццарти оцінки, що були застосовані.

Короткий опис основних фактів і висновків

Мета цього резюме - виклад в стислій формі основних передумов і результатів виконаної оцінки.

Короткий опис основних фактів і висновків призначений для оперативного ознайомлення клієнта з головними моментами виконаної роботи. В ньому зазначається об’єкт оцінки, його місце розташування, мета і призначення оцінки, вид вартості, що визначається, замовник, виконавець і дата оцінки, обрані підходи і методи оцінки, підсумковий результат, а також форма звіту.

Це особливо корисно, коли звіт про оцінку занадто великий. Натомість потреба у резюме може відпасти, якщо усі суттєві моменти викладені у супровідному листі.

Загальні положення

Функція цього розділу полягає в описі поставленого перед оцінювачем завдання та у викладі загальних умов і способів його виконання, а також області застосування отриманих результатів.

Цей розділ включає:

• опис підстави для проведення оцінки, в якому, як правило, вказується договір між оцінювачем і замовником або рішення суду про проведення оцінки даного об’єкту;

• відомості про замовника, а також у разі потреби, про інших осіб, заінтересованих у результатах оцінки;

• окреслення мети оцінки, де називається об’єкт оцінки, функція оцінки і вид вартості, що необхідно визначити, а також дата оцінки і, у разі потреби, строк дії звіту і висновку про вартість об’єкту оцінки;

• ідентифікацію об’єкту оцінки, яка передбачає юридичний опис оцінюваного нерухомого майна або його частини, а також права, майнові інтереси та зобов’язання, що необхідно оцінити;

• посилання на заст осовану нормативно-правову і методичну ба т оцінки;

• опис змісту і джерел отримання вхідних даних для проведення оцінки, а також їх аналізу з погляду достовірності, об’єктивності, репрезентативності і достатності для використання в оціночних процедурах;

• інформацію про дату і повноту обстеження об’єкту ощнки, збору і обробки вихідних даних, проведення розрахунків і складання звіту про оцінку.

Важливим елементом цього розділу є опис припущень і обмежень, що прийняті при оцінюванні і мають істотний вплив на остаточний результат.

При цьому особливо виділяються пункти завдання на проведення оцінки, що суперечать діючим стандартам або містять особливі інструкції клієнта, а також факт виконання оцінки без чітко поставленої мети або при недостатньому обсязі інформації. Оцінювач повинен ясно вказати, чи потрібна додаткова інформація і додаткові дослідження для остаточного висновку про вартість.

Особливо обговорюються умови використання матеріалів, що містяться в звіті, у тому числі і публікації результатів оцінки чи посилання на них, щоб уникнути некоректного тлумачення результатів оцінки.

Розділ завершується викладом декларації оцінювача, в якій розкривається рівень його компетентності, обґрунтовування залучення інших фахівців, коло питань, що виходять за межі компетенції оцінювача і за які він не несе відповідальності, а також загальні відомості про оцінювача.

У відомостях про оцінювача вказуються дозвільні документи на право виконання конкретного виду робіт, його професійний досвід (місце і зміст роботи), базова освіта і підвищення кваліфікації (дати навчання, кваліфікаційні документи), членство і кваліфікація в професійних товариствах та інша інформація, що дає змогу клієнту отримати уявлення про професіоналізм і досвід оцінювача.

До числа вимог цього розділу слід віднести:

• чітке визначення мети оцінки, що має забезпечити її однозначне розуміння замовником і оцінювачем;

• причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об’єкту оцінки у випадку, якщо при проведенні оцінки визначається не ринкова вартість, а інші види вартості;

• розкриття змісту виду вартості, який визначається в межах цієї оцінки і його відповідність діючим стандартам;

• указівка на відсутність чи відмову в наданні необхідної інформації, якщо це істотно впливає на вірогідність результатів оцінки.

Варто звернути увагу, що (1) об’єкт оцінки і склад оцінюваних прав не повинні відрізнятися від тих, котрі визначені завданням на проведення оцінки; (2) вид обумовленої в звіті вартості має відповідати меті оцінки та/або виду вартості, передбаченому стандартами оцінки; (3) дата оцінки не повинна бути пізніше за дату останнього обстеження оцінювачем об’єкту оцінки.

Характеристика об’єкту оцінки.

Мета цього розділу полягає у формуванні загального уявлення про об’єкт оцінки, а також про його положення на ринку. Тут описуються результати аналізу умов і чинників, що впливають на формування вартості, дається оцінка відповідності характеристик оцінюваного об’єкту ринковим очікуванням і можливості його найбільш ефективного використання, тобто все, що є ключовим для адекватного визначення вартості об’єкту оцінки.

У цьому розділі наводяться:

загальні відомості про населений пункт чи регіон, де розташований об’єкт оцінки, що включають:

• природні (кліматичні, геоморфологічні, ґрунтові тощо), соціально- економічні і демографічні дані про населений пункт (регіон), його місце в системах розселення і виробництва, рівень господарювання і ступінь інтенсивності сільськогосподарського та промислового виробництва, загальний характер землекористування та рівень обланггованості території;

• докладну характеристику стану ринку нерухомості (у разі потреби, ринку сільськогосподарської та лісогосподарської продукції), зміни рівня попиту і пропозиції' залежно від економічної активності населення, рівня зайнятості, доходів;

характеристика району розташування об’єкту оцінки, що містить:

• опис його місця розміїцення в плані міста чи регіону (віддаленість від центру міста, місць проживання, місць збуту продукції, іїшіих центрів тяжіння), входження в певну функціональну зону із зазначення дозволених видів використання (у разі потреби, оптимальне співвідношення культур у сівозміні), стану навколишнього середовища, соціальної репутації і криміїюгенної обстановки району розташування об’єкту;

• аналіз стадії розвитку ринку нерухомості з динамікою щн купівлі- продажу і оренди в районі і висновками про типового покупця і продавця, розрахункового часу експозиції нерухомості даного типу на відкритому ринку, порівняльну дохідність різних об’єктів нерухомості.

опис земельної ділянки, де детально характеризуються розмір і форма ділянки; її іївкенерно-геологічні, гідрогеологічні, топографічні, ґрунтові, екологічні характеристики та існуюче використання; локальні особливості місця розташування: наявність і стан меліоративних систем та/чи іїскенерних мереж, шляхи сполучення, сусідні землекористування, сервітути і планувальні обмеження, а також указується наявність затвердженої проектно-планувальної документації' про зміну характеру використання земельної ділянки;

опис земельних поліпшень, що включає докладну характеристику всіх будівель і споруд, розташованих на земельній ділянці (тип будівель і споруд, їх призначення, об’ємно-планувальні, конструктивні характеристики і матеріал фундаменту, стіїї, перекриттів, дахи, технічний стан, група каггітальності, ріїс введення в експлуатацію, ріїс проведення останнього капітального ремонту, іївкенерне облаштування, стан фасаду, інтер’єрів, планування приміїцень тощо), а також дані про інженерну підготовку, меліоративні заходи, благоустрій території і результатах робіт, що змінюють якісні характеристики земельної ділянки;

вибір найбільш ефективного використання, що передбачає розгляд варіантів можливого альтернативного використання землі як вільної і поліпшеної нерухомості і обрання з них найбільш ефективного, що забезпечує максимальну вартість (дохідність) об’єкту оціїжи, на основі результатів розрахунку порівняльної ефективності використання як для поліїпненої, так і для не поліїшіеної земельної ділянки.

Характеристика об’єкту оцінки повинна дати змогу користувачу звіту скласти уявлення про сегмент ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний об’єкт; про кількісні і якісні характеристики земельної ділянки та її поліпшення при існуючому й найбільш ефективному використанні; про відповідність параметрів ділянки її функції.

Крім того, безпосереднім результатом вибору найбільш ефективного використання землі як вільної є визначення її ринкової вартості, необхідної для подальших розрахунків вартості нерухомості за фізичними складовими.

Загальні відомості про населений цупкі (регіон):

J географічні, соціально-економічні і демографічні дані

!

!

! стан ринку нерухомості

Характеристика району розташування об’єкту оцінки І

j . опис місця розташування об’єкту оцінки

і аналіз стадії розвитку ринку нерухомості в районі

Опис земельної ділянки:

— локальні особливості місця розташування розмір і формаділянки

• інженерно-геологічні, топографічні, гідрогеологічні та екологічні

• характеристики

існуюче використання, характер забудови, наявність інженерних

мереж, шляхів сполучення сервітути і планувальні обмеження

наявність затвердженої проектно-планувальної документації

Опис земельних поліпшень: |

1—— тип будівель і споруд, їх призначення, об’ємно-планувальні і конструктивні характеристики —_ матеріал фундаменту, стін, перекриттів, даху технічний стан

• група капітальності

рік введення в експлуатацію, рік проведення останнього

капітального ремонту інженерне облаштування

• планування приміщень

Вибір найбільш ефективного використання:

розгляд варіантів альтернативного використання землі та поліпшеної нерухомості і обрання з них найбільш ефективного

Рис.18.2. Характеристика об’єкту оцінки в звіті

Основною вимогою до цього розділу є визначення показників, що характеризують ринок, до якого належить об’єкт оцінки, встановлення їх кількісних і якісних параметрів, необхідних для підбору подібних об’єктів для порівняння й здійснення коректування їхньої вартості, визначення розміру та динаміки доходів і витрат, правильний вибір варіанту використання оцінюваного нерухомого майна.

У розділі слід уникати наведення інформації', що не пов’язана з визначенням ринкової вартості, а також розгляду варіантів використання нерухомого майна, що не є юридично дозволеними, фізично можливими і фінансово здійсненними.

Передумови й обґрунтовування підходів до оцінки

Завданням цього розділу є, по-перше, розкриття змісту загальноприйнятих підходів до оцінки нерухомого майна - порівняльного, дохідного і витратного підходів; по-друге, пояснення, з точки зору ринкових пріоритетів, повноти і вірогідності наявної інформації', вибору (або відмови від використання) того чи іншого підходу щодо конкретної оцінки.

У розділі викладаються основні принципи, що лежать в основі кожного підходу; необхідні умови для його застосування, а також методи і техніки розрахунків вартості об’єкту оцінки, що його реалізують.

На основі аналізу угод (купівлі-продажу та/чи оренди поліпшених і/або не поліпшених земельних ділянок), що є типовими для об’єктів, які відповідають найбільш ефективному використанню, обґрунтовується можливість і доцільність застосування підходів і вибір методів для визначення вартості об’єкту оцінки.

При цьому необхідно мати на увазі:

1. Переважна більшість порівнянних даних стосується, як правило, поліпшених (забудованих) земельних ділянок.

2. Способи оцінки землі обмежуються методами, заснованими на поєднанні порівняльного чи дохідного підходу з елементами витратного підходу (у частині розрахунку вартості земельних поліпшень).

3. При визначенні вартості земельних поліпшень в рамках витратного походу їх цінність визначається внеском, що вони додають в ринкову вартість поліпшеної земельної ділянки.

4. Метод залишкової вартості заміщення, що відноситься до витратного підходу і визначає вартість нерухомості як суму ринкової вартості землі та залишкової вартості заміщення земельних поліпшень, має виключне значення лише для спеціалізованої нерухомості, для якої ринок відсутній взагалі або є вкрай обмеженим.

Основним недоліком більшості звітів є відсутність у цьому розділі аргументованого обгрунтовування відмови від використання того або іншого підходу.

Визначення (розрахунок) вартості об’єкту оцінки

Завдання цього розділу полягає в забезпеченні прозорості і доказовості:

• процедури визначення вартості об’єкту оцінки за обраними підходами (методами) та

• правильності виконання розрахунків.

Його зміст має відображати результати реалізації всіх етапів розрахунку, а також включати узгодження одержаних результатів і формування остаточного висновку про вартість об’єкту оцінки.

Необхідні розрахунки вартості здійснюються з урахуванням кількісних і якісних характеристик об’єкту оцінки і результатів аналізу ринку, до якого він належить, а у разі визначення виду вартості, відмінного від ринково'^ - з урахуванням вимог, спеціально обумовлених завданням. В останньому випадку, крім зазначеного виду вартості, розраховується значення і ринкової вартості.

За умови використання методів порівняльного {ринкового) підходу слід охарактеризувати об’єкти нерухомості, обрані для порівняння. Також потрібно чітко вказати чинники, за якими здійснюється порівняння, і обґрунтувати розмір поправок в ціні продажів (оренди) об’єктів, прийнятих для порівняння з оцінюваним нерухомим майном. При цьому слід звернути увагу наскільки поточне використання земельних ділянок, обраних для порівняння, відповідає найбільш ефективному використанню.

При використанні методів дохідного підходу наводяться джерела можливого одержання доходу і пов’язані з його одержанням ризики, конкретні розрахунки валового і чистого операційного доходу від найбільш ефективного використання об’єкту з урахуванням існуючих обтяжень і обмежень. Також обґрунтовується ставка капіталізації (ставка дисконту), що використовується при визначенні вартості. При дисконтуванні грошового потоку важливо, щоб прогнозований період одержання доходів не перевищував строк економічного життя земельних поліпшень, що залишився.

При використанні методів витратного підходу до ринкової вартості землі, що була визначена в результаті вибору найбільш ефективного використання, додається вартість відновлення (заміщення) земельних поліпшень з урахуванням їхнього сукупного знецінення. При цьому повинні бути названі і проаналізовані всі складові вартості земельних поліпшень (вартість будівництва, вартість фінансування та прибуток забудовника) і обґрунтований розмір накопиченого зносу. У разі потреби, може бути визначена вартість ліквідації (утилізаційна вартість) цілком зношених земельних поліпшень і таких, що не підлягають відновленню.

Найтиповішими помилками в звітах при розрахунку вартості об’єкту оцінки є:

• невідповідність даних, що використані, тим, що попередньо обґрунтовувалися в звіті;

• визначення вартості землі при існуючому використанні, а не при найбільш ефективному використанні;

• відсутність коректування вартості на невідповідність розміру ділянки її функціональному використанню;

• некоректна індексація цін землі і земельних поліпшень при приведенні їх до дати оцінки;

• не включення в розрахунок характерних для ринку витрат, через те, що вони відсутні в структурі доходів і витрат конкретного об’єкту, що оцінюється.

Узгодження результатів розрахунків і формування остаточного висновку про вартість об’єкту оцінки здійснюється з використанням порівняльного і причинно-наслідкового аналізу, в рамках якого отриманий результат оцінки необхідно співвіднести з ринковими даними, а також результатами інших методів, що застосовувалися при визначення вартості.

Цей підрозділ має включати обгрунтовування, які підтверджують відповідність остаточного висновку про вартість поставленій меті оцінки; положенню об’єкту на ринку; ступеню повноти і вірогідності вихідної інформації. При цьому за підсумкове значення вартості приймається розрахунок, отриманий за най адекватнішим до оціночної ситуації методом, і не допускається побудова висновку про вартість об’єкту на якому-небудь усереднюванні декількох результатів.

Якщо за завданням на проведення оцінки вимагається зазначити вартість фізичних чи фінансових складових нерухомості або часткових прав щодо неї, то вона може бути наведена після остаточного висновку про вартість об’єкта оцінки.

Висновок про вартість об’єкту оцінки

Цей розділ підсумовує результати проведеної оцінки і є основним елементом звіту.

Висновок про вартість об’єкту оцінки повинен включати інформацію про замовника і виконавця оцінки, назву об’єкту оцінки та його стислу характеристику, мету і дату оцінки, вид обумовленої вартості, посилання на застосовані підходи і методи, а також остаточне значення вартості об’єкту оцінки.

У разі потреби (наприклад, при визначенні виду вартості, відмінного від ринкової) висновок про вартість об’єкту оцінки має супроводжуватися характеристикою обмежень і рамками застосування отриманого результату, що обов’язково порівнюється із значенням ринкової вартості об’єкту оцінки.

Крім того, за національними стандартами «у висновку про вартість об’єкту оцінки оцінювач відображає факт про включення або невключення до ринкової

43

вартості суми податку на додану вартість» .

Висновок підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку, і завіряється печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності.

Сертифікація оцінки

Цей розділ спрямований на попередження можливого конфлікту інтересів, що забезпечується дотриманням оцінювачем стандартів оцінки і норм професійної етики, які передбачають незалежність оцінювача і його неупереджене ставлення до сторін угоди ⁴³

⁴³ п. 17 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. №1440.

Сертифікація оцінки включає запевнення:

• про вірогідність викладених фактів;

• про те, що судження і висновки оцінювача, є результатом винятково його компетентності та професійних знань і дійсні лише в межах зазначених у звіті припущень і обмежень;

• про відсутність майнового чи іншого інтересу у оцінювача стосовно майна, що оцінюється, і сторін угоди;

• про незалежність суми винагороди оцінювача від остаточного

^ значення вартості, а також тих подій, що можуть виникнути в

результаті використання положень і висновків, що містяться в

І ^звіті;

• про персональну і самостійну участь оцінювача в огляді земельної ділянки, виконанні розрахунків і складанні звіту, а у разі залучення сторонніх фахівців - про їхню компетенцію і незалежність;

• про відповідність виконаної оцінки діючим стандартам.

Основною вимогою цього розділу є заява оцінювача про свій статус при виконанні роботи, тобто чи є він внутрішнім, зовнішнім або незалежним оцінювачем.

У тому випадку, коли оцінка здійснюється внутрішнім оцінювачем, тобто тим, хто працює або на підприємстві, якому належить оцінюване майно, або у фірмі, відповідальній за ведення фінансової документації та/або підготовку фінансової звітності такого підприємства, у сертифікації оцінки має бути присутнім спеціальний пункт, що розкриває наявність і характер подібних взаємин.

Додатки

У додатки включають матеріали, що підтверджують та ілюструють основні положення, викладені в тексті звіту:

• завдання на виконання оцінки;

• копії документів, що посвідчують права на землю і земельні поліпшення (будівлі, споруди тощо), а також на їх частини;

• ситуаційний план району розташування об’єкту оцінки, на якому відображається оцінюваний об’єкт та об’єкти, обрані для порівняння;

• план земельної ділянки (з відображенням її компонентів, об’єктів сервітуту і зон поширення планувальних і інших обмежень);

• документація про фізичні характеристики та технічний стан земельні поліпшення (при потребі - акт про натурні обміри та/або обстеження технічного стану об’єкту оцінки);

• фотографії об’єкту оцінки і подібних об’єктів;

• копії кваліфікаційних документів оцінювача і дозвільних документів на проведення оціночної діяльності, а також, якщо це передбачено законодавством, документи про страхування цивільної відповідальності оцінювача і його членство в саморегулівній організації.

Крім того, за національними стандартами⁴⁴, у разі проведення оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності та для цілей викупу земельних ділянок приватної власності у зв’язку із суспільною необхідністю до звіту про оцінку обов’язково додаються:

витяг із затвердженого переліку земельних ділянок, що підлягають продажу на конкурентних засадах, або рішення відповідного органу державної влади, відповідної ради або уповноваженого ними органу про викуп земельної ділянки;

технічний паспорт земельної ділянки,

виписка із земельно-облікових документів установленого зразка.

Також у додатки можуть бути включені розрахункові таблиці та довідково- інформаційні матеріали, що були використані при визначенні вартості.

Слід зауважити, що звіт містить інформацію, котра має конфіденційний характер. Причому, як правило, обидві сторони не зацікавлені в безконтрольному розповсюдженні звіту. Тому умови передачі звіту іншим особам, умови його розповсюдження або публікації спеціально обмовляються в договорі на проведення оцінки. Ці умови містять заборону на копіювання і тиражування, та дозволяють це лише за письмовим дозволом клієнта і оцінювача.

Якщо відповідно до договору про оцінку передбачена або можлива публікація результатів оцінки (ознайомлення з ними третьої сторони), разом із звітом про оцінку оцінювач повинен подати завізований ним текст передбачуваної публікації, мінімальний обсяг якої повинен виключити можливість неоднозначного тлумачення результатів оцінки.

Резюме

Складання звіту про оцінку є важливим і обов’язковим елементом результативного процесу оцінки, адже його зміст слугує основним аргументом на користь вірогідності отриманого результату.

Незалежно від форми звіту, яка може бути повного, стислою або у вигляді листа, у звіті повинні бути розкриті всі істотні моменти в контексті поставленого завдання на виконання оцінки: мета і передбачуване використання оцінки, ідентифікація об’єкту оцінки; вид обумовленої вартості; наявні припущення і обмеження; необхідні обґрунтовування і розрахунки; судження оцінювача і його остаточний висновок щодо вартості об’єкту оцінки.

Складений в будь-якій формі звіт має бути чітким і зрозумілим, не допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману, а його структура покликана

⁴⁴ п. ЗО Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. №1442.

допомогти розкриттю значущої інформації. Структура звіту повинна відображати весь процес проведення оцінки від збору і аналізу даних до визначення виду вартості, який необхідно встановити, формування припущень і обмежуючих умов, обгрунтовування підходів і вибору методів оцінки, визначення (розрахунку) вартості і, нарешті, до формування остаточного висновку про значення вартості об’єкта оцінки.

Врешті-решт, саме звіт про оцінку є основним документом, на підставі якого формується думка щодо роботи самого оцінювача.

Питання для самостійної роботи

1. З якою метою складається звіт про оцінку і які функції' він виконує?

2. Якими документами регламентується порядок, зміст і процедура складання звіту про оцінку?

3. Назвіть основні вимоги до змісту звіту про оцінку.

4. В якій формі може бути складений звіт?

5. Які моменти оцінки повинні бути відображені в загальних положеннях звіту?

6. Які дані повинні бути наведені в розділі «Характеристика об’єкту оцінки»?

7. Які висновки щодо найбільш ефективного використання має містити звіт?

8. З якою метою в звіті наводиться розрахунок вартості об’єкту оцінки.

9. В чому полягає основне призначення розділу «Узгодження результатів»?

10. Розігрійте зміст розділу «Висновок про вартість об’єкту оцінки».

11. На що спрямована і що містить «Сертифікація оцінки»?

12. Які матеріали звичайно включають в додатки до звіту про оцінку?