Розділ 7.

Аналіз місця розташування

Будь-який об’єкт нерухомого майна характеризується цілою низкою метричних, фізичних, юридичних, технічних, економічних параметрів ділянки землі та її поліпшень. Саме вони визначають його корисність та придатність для певного використання: сільськогосподарського, житлового, промислового або

комерційного. Кожен з цих параметрів впливатиме на продуктивність такого використання і, як наслідок, на вартість нерухомого майна..

Крім того, знання параметрів об’єкту дозволяє не тільки описати його індивідуальні риси, а й знайти серед них ті, що роблять його схожими з іншими об’єктами, встановити його конкурентну спроможність на ринку. Насамперед це стосується земельних ділянок, що завжди характеризуються конкретною корисністю в силу множинності їх фізичних і юридичних параметрів, а також сталості місця розташування.

Аналіз місця розташування - ключовий чинник у дослідженні об’єктів нерухомого майна. Це зумовлено не тільки тим, що сталість місвд розташування є відмінною рисою цього виду майна, а й референтним ставленням людини до вибору місця свого проживання, праці, навчання або відпочинку, оскільки зручне місце розташування надає додаткові можливості особі для досягнення своїх цілей та забезпечення потреб.

1. Фізичні характеристики земельної ділянки

Сучасне уявлення про місце розташування виходить далеко за рамки звичайної ідентифікації об’єкту у фізичному просторі. Скоріш, це сукупність фізичних соціальних, демографічних, економічних, політико-правових, містобудівних, інфраструктурних, екологічних та інших чинників, що впливають на цінність об’єкту нерухомого майна в зв’язку з його місцем розташування. Фактично, аналіз місця розташування вимагає одночасного розгляду параметрів як самого місця, заданого межами конкретної земельної ділянки, так й її положенням відносно інших ділянок та безпосереднім оточенням.

Фізичні характеристики земельної ділянки мають вирішальний вплив на вибір ваду використання та характеру поліпшення нерухомості. Як правило, вони визначаються природними властивостями території, що зумовлюють розмір, конфігурацію, топографію земельної ділянки та її здатність бути

використаною під певні функції. Проте не менш важливими є фізичні чинники, створені людиною - інженерна та транспортна інфраструктура.

Розмір і конфігурація. Опис розміру і конфігурації включає визначення площі земельної ділянки, довжини фронтальної лінії, що примикає до дороги чи вулиці, ширини та глибини ділянки.

Площа земельної ділянки може бути фізичною і геодезичною. Фізична площа земельної ділянки - це площа земної поверхні в межах ділянки з урахуванням нерівностей фізичної поверхні землі: схилів, ярів, пагорбів, западин тощо. Геодезична площа - це площа проекції меж ділянки на площину, в якій встановлена геодезична система координат. Фактично - це площа проекції меж на горизонтальну поверхню.

Площа земельної ділянки

фізична

і геодезична

L»,

площа з урахуванням нерівностей фізичної поверхні землі

площа проекції меж на горизонтальну поверхню

1

У правовстановлюючих документах наводиться геодезична площа земельної ділянки, що визначається за координатами кутів поворотів меж земельної ділянки.

Площа ділянки вимірюється і виражається в різних одиницях: гектарах, сотках, квадратних метрах. Вибір одиниці виміру залежить від типу використання, встановлених вимог до вимірювання, а також традицій, що склалися на ринку нерухомості. Наприклад, площі ділянок сільськогосподарських та лісових земель вимірюються гектарами, ділянок забудованих земель - квадратними метрами. Одночасно ріелторами застосовується така одиниця виміру як сотка.

Одиниця виміру площі земельної ділянки часто слугує одиницею порівняння при аналізі цін продажу. Загалом, при збільшенні розміру земельної ділянки ціна за одиницю її площі зменшується, і навпаки, разом зі зменшенням розміру збільшується ціна за одиницю.

Очевидно, що площа земельної ділянки має буди достатньою для виконання певної функції. Так, для забудованої земельної ділянки її розмір має забезпечувати площу не тільки для розміщення будинку, а й для його обслуговування, залежно від регламентованої щільності забудови. Тобто існує оптимальний розмір земельної ділянки для кожного виду використання (табл. 7.1).

	——	6-8 поверхів	15,3 - 13,9
		9-12 поверхів	12,2 - 12,0
Дитячі дошкільні	кв. м на одне місце	до 80 місць	45
установи		більше 80	40
Загальноосвітні	кв. м на одного	більше 1500 до 2000	17
школи	учня	більше 2000	16
Лікарні	кв. м на одне ліжко	до 50	300
		більше 50 до 100	300 - 200
		більше 100 до 200	200 - 140
		більше 200 до 400	140 - 100
		більше 400 до 800	100 - 80
		більше 800 до 1000	80-60
		понад 1000	60
Підприємства	га на 100 кв. м	до 250	0,08
торгівлі	торгової площі	більше 250 до 650	0,08 - 0,06
		більше 650 до 1500	0,06 - 0,04
		більше 1500-3500	0,04 - 0,02
		понад 3500	0,02
Підприємства	га на 100 місць	до 50	0,25 - 0,2
громадського		більше 50 до 150	0,2 - 0,15
харчування		понад 150	0,1
Організації та	кв. м на одного	3-5 поверхів	44,0 - 18,5
установи	співробітника	9-12 поверхів	13,5 - 11,0
управління		16 і більше поверхів	10,5
Готелі	кв. м на одне місце	від 25 до 100	55
		більше 100 до 500	зо
		більше 500 до 1000
		більше 1000 до 2000	15

Джерело: ДБН 360-92** “Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень” (п.3.8*; табл.6.1*)

Це дозволяє казати про нестачу або надлишок землі стосовно поліпшеної за встановленими нормами ділянки. Нестача землі виникає, коли земельна ділянка не забезпечує відповідного обслуговування та експлуатації будівлі та споруди. Надлишок - це земля, яка не потрібна для підтримки існуючого поліпшення. Така земля може мати своє власне використання або може забезпечувати розширення існуючих поліпшень. У першому випадку надлишок землі розглядається як самостійна земельна ділянка, у другому - як резервна (додана) земля, що не обслуговує або не підтримує існуюче поліпшення, але її не можна відокремити від нерухомості і продати.

Невідповідність площі земельної ділянки можливому використанню долається шляхом її укрупнення або об’єднання двох або більше ділянок. Якщо об’єднані ділянки набувають більшу вартість за одиницю, створюється вартість укрупнення - мар ’яжна (синергетична) вартість.

Функціональна зручність земельної ділянки багато в чому залежить від її конфігурації. Вважається, що найбільш придатними для використання є ділянки правильної прямокутної форми, при якій співвідношення між її шириною та глибиною складає 1:2 чи 1:3. Це справедливо як для сільськогосподарських¹⁸, так і для забудованих земель. Найнеращональніїною для земельної ділянки є форма трикутника.

Однією із характеристик конфігурації' є протяжність фронтальної сторони - межі ділянки, що виходить на значущий для її використання об’єкт: вулицю, річку, залізничну колію тощо.

Фронтальна сторона може співпадати, або не співпадати з шириною земельної ділянки, тому що ділянка може мати конфії'ураціїо неправильної форми, або фронтально виходити більш, ніж на одну сторону.

Земельна ділянка, що виходить на дві або більше вулиць, може мати більшу або меншу вартість за одиницю, ніж сусідні ділянки з фронтальної стороною лише на одну вулицю. Очевидно, що для комерційної нерухомості кутове розміщення ділянки є більш привабливим через полегшення доступу до неї, натомість для житлової нерухомості таке розміщення є менш безпечним та комфортним та призводить до втрати фактору приватності.

Зауважимо, що значимість доступу до комерційної нерухомості призводить до того, що протяжність фронтальної сторони використовується як чинник гойності земельної ділянки. Як правило, для цього типу нерухомості вартість землі буде зменшуватися із збільшенням відстані від фронтальної сторони.

Топографія земельної ділянки представлена такими параметрами як абсолютні відмітки, ухил поверхні, експозиція схилів.

Висота ділянки над рівнем моря вплине на спосіб її сільськогосподарського використання, забудови чи організації' відпочинку. Це зумовлено вертикальним природнокліматичним зонуванням. Загалом сприятливими для забудови вважаються ділянки з висотністю до 1500 метрів над рівнем моря, а для сільськогосподарського використання - до 2500 метрів.

Ухил поверхні земельної ділянки впливатиме на виробничу діяльність, інтенсивність землеробства та змив ґрунтів. Так, на земельній ділянці з ухилом до 3-5 % можливе вирощування інтенсивних культур, включаючи просапні, без провокування ерозійних процесів і без виникнення проблем, пов’язаних з використанням сільськогосподарської техніки. На земельних ділянках із значним ухилом можлива культивація менш інтенсивних культур, переважно протиерозійних.

Ухил поверхні впливатиме і на вартість будівельних робіт, вибір шляхів прокладки інженерних комунікацій тощо. Обмежено придатними для будівництва вважаються ділянки, ухил поверхні яких менше 0,5%, через відсутність поверхневого стоку, та 10-20% - внаслідок сильної ерозії ґрунтів.

¹⁸ Таке співвідношення витікає з обсягу основних механізованих робіт (по довжині і по ширині ділянки), пов’язаних з обробкою Грунтів. Співвідношення цих робіт складає від 60-70% до 40-30%.

Сприятливими для усіх видів будівництва є земельні ділянки з ухилом поверхні 0,5-5%, а для житлового будівництва - 0,5-10%.

Експозиція схилів ділянки передусім впливатиме на здійснення сільськогосподарської діяльності у зв’язку з вологозабезпеченістю і кількістю сонячної радіації. Так, південні схили будуть ціннішими для виноградних плантацій, а північні - для вирощування просапних культур і сіножатей, як це має місце в Карпатах та Криму.

Інженерно-геологічні характеристики земельної ділянки визначають необхідні заходи щодо інженерної підготовки території і кардинально впливають на вартість її освоєння. Це стосується несучої спроможності ґрунтів, рівня залягання грунтових вод та їх агресивності, ймовірність затоплення високими водами, підвищеної сейсмічності, прояву карсту, зсувів тощо.

ГІараме і ри топографії земельної ділянки:

абсолютні відмітки

; І ухил поверхні j

; S і експозиція СХИЛІВ І

Найкращими для забудови є ділянки з сухими ґрунтами, що мають достатню для стійкості будівель несучу спроможність, та з низьким рівнем ґрунтових вод. Складніше здійснювати забудову ділянок у місцях залягання лесових, засолених, скельних ґрунтів, до яких висувають вимоги не тільки з підготовки території, а й до конструкцій будівель і споруд.

Залежно від несучої спроможності ґрунтів земельні ділянки можна поділити на три категорії:

придатні - з ґрунтам з нормативним тиском не нижче 1,5 кг/см², що допускають зведення будівель і споруд без виконання штучних основ;

обмежено придатні - із слабкими ґрунтами, що передбачають при багатоповерховій забудові застосування фундаментів посиленого типу;

непридатні - із слабкими ґрунтами потужністю більше 2 м і просадні ґрунти 2-го типу, що вимагають особливо складних основ і фундаментів.

На категорію придатності земельної ділянки до забудови також впливатиме прояв небезпечних природних процесів: яружна ерозія, заболоченість,

затоплення паводком, сейсмічність, зсуви, карсти (табл. 7.2).

І хоча, розглянуті інженерно-геологічні умови вказують на придатність ділянки для забудови, однак такі чинники, як рівень залягання грунтових вод, інтенсивність та особливості екзогенних процесів, затоплення, підтоплення, абразія, є значущими і для сільськогосподарського та рекреаційного використання.

Чинник Ухил поверхні	Одиниця виміру %о, ДІЯ житлового будівництва	Земельні ділянки гт • Обмежено Придатні придатні від 5 до 100 менше 5 j від 100 до 200 1		Непридатні більше 200 безухильні
	%о, дая промислового будівництва	від 3 до ЗО	менше 3 від 30 до 50	більше 50 безухильні
Несуча спроможність грунтів	нормативний тиск, кг/см2	не нижче 1,5	від 0,5 до 1,5	менше 0,5
Глибина залягання	від поверхні землі, м	не менше 3	від 1 доЗ	менше 1
ґрунтових вод	1 _!
	тип яру	Т • ПОЛОЖИСТІ Яри, | круті яри, що		круті яри, що
		що не	не	розвиваються чи
Яружна ерозія		розвиваються	розвиваються чи слабко розвиваються	стабілізувались
	глибина яру, м	менше 3	від 3 до 10	більше 10
Заболоченість з ґрунтовим живленням	потужність шару торфовища, м	відсутня	менше 2	більше 2 ■
І частота		не частіше	1 раз	1 раз
		1 разу	у 25 років	у 25 років і
Затоплення		в 100 років		частіше
паводком	шар затоплення, м		не більше 0,6	більше 2
Сейсмічність	бал	від 0 до 6	від 7 до 8	більше9
Зсуви		немає	окремі зсувні схили	численні чи суцільні зсувні схили
Карст		немає	окремі карстові воронки	численні глибокі карстові воронки

Джерело'. Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров’я України від 19.06.96 № 173

Ґрунтові характеристики. Найважливішим чинником для сільськогосподарських земель, що впливають на вартість, є родючість ґрунтів - іхня здатність давати врожай. Інтегральним показником родючості ґрунтів слугує бал бонітету (від 0 до 100), що відбиває відповідність властивостей ґрунтів і врожайності сільськогосподарських культур. Як правило, до таких властивостей відносяться вміст гумусу в орному шарі та за генетичними горизонтами, потужність гумусових горизонтів, вміст фізичної глини, івдекс фізичного складу, ступінь засолення, солонцюватість, скелетність ґрунтів, кислотність (pH сольового розчину), оглеєність, еродованість, кам’янистість, вміст рухомих живильних речовин (фосфору, калію, азоту), змитість тощо.

Ерозія ґрунтів має двоякий вплив на вартість. Якщо ерозійні процеси вже мають місце і земельна ділянка еродована, то ерозія вплине на вартість ділянки через зниження її родючості (врожайності). Якщо ж ерозія існує як потенційна загроза, то в цьому випадку її вплив на вартість буде непрямим і позначиться в необхідності будівництва протиерозійних систем, використання протиерозійних технологій, виборі культур для оброблення тощо.

Ґрунтові води впливають на культури, що вирощуються на поливних землях і на заплавах річок. Вплив ґрунтових вод проявляється у вмісті солей, можливості їхньої нейтралізації і т.п.

Інженерно-транспортна інфраструктура. На придатність ділянки до використання суттєвий вшив мають фізичні чинники, створені людиною. До них слід віднести поліпшення розташовані як в межах ділянки, так і поза її межами.

Перші представлені результатами заходів з інженерної підготовки території (намив, підсипка ґрунту, вертикальне планування, організація стоку поверхневих вод), що після здійснення набувають характеристик природних властивостей земельної ділянки. Другі включають шляхи сполучення, іївкенерні мережі, елементи благоустрою, до яких примикає земельна ділянка. Вони обслуговують нерухоме майно, але не є його складовими.

І перші, і другі чинники підвищують функціональні зручності та інтенсивність використання земельної ділянки.

Шляхи сполучення забезпечують доступ до ділянки, який підкорено вимогам виду її використання та пов’язаних з ним транспортних потоків (товарів, послуг, людей). Так для житлової забудови буде достатньо організаціїо виїзду на внутрппньоквартальний проїзд. Натомість для комерційної забудови бажане буде сполучення з магістральною мережею, яка здатна забезпечувати легкий доступ до ділянки споживачів послуг, а для промислової забудови, залежно від ваги і кількості сировини та продукції) - організація під’їзних залізничних колій. І незалежно вид виду використання забудованих земельних ділянок значимим буде доступ до зупинок громадського транспорту.

Якість шляхів сполучення важлива також і для земельних ділянок сільськогосподарського використання. Насипні дороги та дороги з твердим покриттям забезпечують доступ на ділянку незалежно від кліматичних умов і при міїпмальних витратах.

У більшості випадків важливим чинником доступу до земельної ділянки буде наявність автостоянки, а також регулювання потоку руху (односторонній рух, заборони повороту наліво, обмеження в’їзду тощо).

Характеризуючи зовнішні поліпшення земельної ділянки, треба визначити розмір, розміщення та потужність інженерної інфраструктури, зокрема, мереж постачання питної та технічної води для комерційного, промислового і сільськогосподарського використання, природного газу, електрики, каналізаційних колекторів, дощової каналізації; телекомунікацій, до яких вона має доступ.

Недостатньо просто констатувати, яке саме інженерне облаштування є в наявності. Будь-які обмеження через брак інженерного забезпечення є суттєвим для ефективного використання земельної ділянки.

Для сільськогосподарського використання земельної ділянки значимими будуть різного роду меліорації — дренажні та іригаційні системи, лісозахисні смуги, терасування, - пов’язані з осушенням та зрошенням ґрунтів, із захистом проти вітрової та водної ерозії, із вологозбереженням тощо.

Санітарно-гігієнічні фактори. Корисність конкретної земельної ділянки напряму пов’язана з безпекою її використання як для людини, так і для розташованого на ній майна. Тому невід’ємною складовою фізичної характеристики земельної ділянки є розгляд наявності шкідливих речовин та різного роду забруднення, що здатні негативно позначитися на її вартості. Такі речовини та джерела забруднення можуть бути присутні в поліпшеннях, розташованих на ділянці, або в самій землі чи на землі, або в повітрі. Вони також можуть знаходитися на сусідніх ділянках.

За будь-яких умов санітарно-гігієнічний стан земельної ділянки має відповідати встановленим нормативам:

для хімічних факторів - гранично допустимі концентрації (ГДК) шкідливих речовин або орієнтовні безпечні рівні впливу забруднюючих речовин (ОБРВ) в атмосферному повітрі, орієнтовні допустимі рівні шкідливих речовин, що надходять у водойми (ОДР), орієнтовані допустимі кількості (ОДК) пестицидів у ґрунті;

для фізичних факторів — гранично допустимі рівні (ГДР) електромагнітного випромінювання, шуму, вібрації;

для радіаційного фактора - основні дозові границі сумарного зовнішнього і внутрішнього опромінювання за календарний рік (ГД), допустимі рівні радіоактивного забруднення поверхні (ДЗ);

для біологічних факторів - допустимі рівні забруднення за мікробіологічними показниками.

Для визначення ступеня забруднення атмосферного повітря в Україні встановлені гранично допустимі концентрації для більше як 500 шкідливих речовин. До найпоширеніших серед них слід віднести аміак, бензол, бензапірен, діоксиди азоту, вуглецю та сірки, етилбензол, металеву ртуть, метан, оксиди азоту та вуглецю, пил, сажу та вугільну золу, свинець і його сполуки, сірководень, сірчану кислоту, сірчаний ангідрид, толуол, сульфати, фенол, формальдегід, фтористий та хлористий водень. При цьому більшість з них має ефект сумації шкідливої дії, наприклад, сірчаний ангідрид та діоксид азоту; оксид вуглецю та діоксид азоту; формальдегід та гексан; ацетон і фенол.

Основними забруднювачами водойм є органічні речовини, сполуки азоту, нафтопродукти, феноли, важкі метали (сполуки міді, цинку, марганцю та хрому).

Види забруднення земельної ділянки;

забруднення а і моеферної о повії ря

і N забруднення водойм

і ^ j забруднення ґрунтів важкими металами,

і радіонуклідами та патогенними мікроорганізмами

і електромагнітне та іонізуюче випромінювання

і s і техногенне та біогенне акустичне забруднення

Забруднення ґрунту оцінюється за вмістом в ньому важких металів: міді, марганцю, металевої ртуті, цинку, хрому, свинцю, нікелю, молібдену, кобальту, берилію, а також залишкових кількостей пестицидів.

Основними джерелами електромагнітного випромінювання є радіопередавальні, радіотелевізійні радіолокаційні станціі відкриті розподільні установки енергосистем та високовольтні лінії електропередачі. Рівень електромагнітного випромінювання в діапазоні низьких, середніх, високих і дуже високих частот на земельній ділянці вимірюється напругою електромагнітного поля, а діапазоні ультрависоких і надвисоких частот - поверхневою густиною потоку енергії

У зонах перевищення допустимого рівня електромагнітного випромінювання забороняється житлова та громадська забудова, спорудження дачних будинків, улаштування стоянок та зупинок всіх видів транспорту, розташування підприємств з обслуговування автомобілів та складів горючих та вибухонебезпечних речовин. В цих зонах допускається вирощування сільськогосподарських культур, що не потребують ручної обробки, тобто тривалого перебування людини.

Забезпечення гранично допустимого рівня електромагнітного поля за діючими санітарними нормами передбачає віддаленість від повітряних ліній електропередач напругою 330 кВ на 20 м, для 500 кВ - ЗО м, для 750 кВ - 40 м, для 1150 кВ - на 55 м.

Джерелами техногенного акустичного забруднення є всі види транспорту (автомобільний, залізничний, авіаційний, водний), промислові підприємства, комунальні об'єкти (котельні, трансформатори, вентиляційні системи, компресорні станції тощо)

Джерелами біогенного акустичного забруднення можуть бути стадіони, базари, танцмайданчики, відкриті майданчики культурно-масового відпочинку,