спортмайданчики, дискотеки, віварії, зоопарки, ринки для продажу тварин, тваринницькі ферми.

Характеристикою джерел з непостійними акустичними характеристиками (наприклад, транспорту, стадіонів) є еквівалентні та максимальні рівні звуку (LA екв., LA макс.); промислових та комунальних джерел з постійними акустичними характеристиками - рівні звуку (LA) і рівні звукового тиску в октавних смугах частот.

За діючими санітарними нормами для забезпечення гігієнічних нормативів рівня шуму земельні ділянки житлової забудови необхідно відокремлювати від залізничних ліній та автомобільних доріг загальної мережі I, II і III категорій санітарно-захисною зоною шириною 100 м від осі крайньої залізничної колії (бровки земляного полотна автомобільної дороги), а для доріг IV категорії та магістральних вулиць - 50 м. ^!

Джерелами іонізуючого випромінювання є різні радіаційно-ядерні об’єкти: енергетичні, промислові, дослідні, експериментальні реактори; електростанції, виробництва, установки, обладнання, склади, сховища, транспортні засоби, що використовують або містять ядерні матеріали, а також природні радіонукліди у будівельних матеріалах.

Зокрема, санітарними нормами не допускається житлової, громадської та дачної забудови на земельних ділянках з щільністю радіоактивного забруднення ізотопами цезію понад 5 Кі/км², стронцію - понад 0,15 Кі/км², плутонію - понад 0,01 Кі/км², а також використовувати для неї будівельні матеріали, в яких сумарна питома активність природних радіонуклідів (радію-226, торію-232, калію-40) перевищує 370 Бк/кг.

За мікробіологічними показниками ступінь придатності земельної ділянки під забудову визначається за вмістом клітин у грамі ґрунту (для шару 0-20 см) кишкової палички, ентерококу, патогенних енгеробактерій, ентеровірусів та за наявністю яєць геогельмінгів у життєздатних формах. Теж саме стосується і водних об’єктів з точки зору придатності їх використання для господарсько- питного водопостачання, купання, спорту та відпочинку.

Таким чином, фізичні характеристики земельної ділянки, які є невід’ємною складовою матеріально-просторової природи нерухомості, суттєво впливають на характер використання і продуктивність майна та можуть створити йому переваги на ринку або зменшити його ринкові властивості. Однак, для того, щоб повного мірою визначити продуктивність нерухомості, необхідно розглянути юридичні характеристики земельної ділянки, які разом з фізичними ознаками відрізняють нерухоме від інших типів майна.

2. Юридично дозволене використання земельної ділянки

Юридично дозволене використання визначається землевпорядною і містобудівною документацією, розробка якої спрямована на узгодження приватних, громадських і державних інтересів у сфері землекористування.

На підставі затвердженої містобудівної та землевпорядної документації розробляють план зонування - своєрідний нормативно-правовий акт, яким

встановлюються порядок планування, забудови та іншого використання територій а також перелік усіх допустимих ввдів, умов і обмежень забудови й іншого використання земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Цей документ складається з графічної та текстової частин. Графічна частина включає кодифіковану карту, що встановлює розподіл території за видами використання земельних ділянок та схему планувальних обмежень. У текстовій частині наводяться перелік видів використання земельних ділянок у межах окремих зон, а також єдині умови й обмеження щодо їх забудови.

Перелік ввдів використання містить переважні види використання; дозволені види використання, що є супутні переважним, а також види використання, що потребують спеціального дозволу.

Єдиними умовами й обмеженнями щодо забудови та іншого використання земельних ділянок в межах певної зони встановлюються:

гранично допустимі поверховість і щільність забудови; мінімальні відступи будинків та споруд від червоних ліній, ліній регулювання забудови, меж суміжних ділянок;

вимоги до організації доріг і під’їздів до будівель та споруд, місць паркування транспортних засобів; забезпечення експлуатації інженерно- транспортної інфраструктури; озеленення і благо устрою територій; складу будівель і споруд;

перелік містобудівних, інженерних, епідеміологічних, природоохоронних, історико-культурних обмежень з використання земельних ділянок.

У разі необхідності зони можуть поділятися на підзони з однаковими видами використання земельних ділянок, але з різними гранично допустимими параметрами об’єктів нерухомості. При цьому зони, як правило, не повинні встановлюватися стосовно однієї земельної ділянки

Розподіл території на зони за видами використання земельних ділянок здійснюється з урахуванням існуючого та передбаченого затвердженою містобудівною документацією функціонального зонування. Як правило, виділяють:

сельбищнї зони, що включають земельні ділянки садибних і багатоповерхових житлових будинків, громадських та комерційних установ, а також майдани, парки, сади, сквери, інші об’єкти зеленого будівництва і місця загального користування;

виробничі зони, що формуються земельними ділянками промислових підприємств, науково-виробничих комплексів, комунально-складських об’єктів, підприємств та об’єктів транспортної та інженерної інфраструктури, а також об'єктів спеціального призначення;

ландшафтно-рекреаційні зони, до яких входять парки, лісопарки, міські ліси, ландшафти, що охороняються, садівничі товариства та дачна забудова, землі сільськогосподарського використання й інші угіддя, які формують систему відкритих просторів.

Переважні види використання	Допустимі види використання	Недозволені види використання
Сельбищна зона
житлова та громадська забудова усіх видів у тому числі: заклади громадського обслуговування населення та інших об’єктів локального (мікрорайонного), районного та загальноміського значення; адмініс тративно-гос по даре ькі, ділов і, культурно-просвітні, торговельні, спортивні, науково-дослідні та інші закладів (без дослідних виробництв), вузи, що не потребують значних ділянок територій; парки, сади, сквери, бульвари та інші об’єкта зелених насаджень локального, районного та загального значення; внутрішньосельбищна вулично-дорожня і транспортна мережі, площі	окремі промислові виробництва - нешкідливі або V класу шкідливості, робота яких не пов’язана з шумом, вібрацією, виділенням пилу, газів, різкого запаху; комунальні об’єкта, утому числі гаражі легкових автомобілів, при дотриманні санітарних вимог; склади, що не вимагають великих ділянок та улаштування санітарно-захисних зон	промислові підприємства I-IV класів шкідливості; базові склади, залізниці та їх гілки; великі гаражі та інші споруди, які забруднюють повітря, ґрунт та водойми або є пожежонебезпечними

Переважні види використання	Допустимі види використання	Недозволені види використання
Виробнича зона
промислові підприємства та обслуговуючі об’єкти, споруди нежитлового призначення, санітарно-захисні зони; навчальні, проектні, науково-дослідні та інші заклади разом з іх експериментальними та дослідними полігонами; склади та об’єкти комунального господарства, склади міських та державних матеріальних резервів, базисні склади горючих, вибухонебезпечних та отруйних речовин, базисні склади заготівельних організацій, великі перевалочні та базисні склади лісу, трамвайні, автобусні та тролейбусні парки, гаражі підприємства із виробництва та переробки сільськогосподарських продуктів; об’єкти зовнішнього транспорту: заявниць та станцій, портових споруд, аеродромів, автовокзалів, залізничних гілок та інших транспортних споруд; об’єкти спецпризначення (дляпотреб оборони); споруди водопостачання та каналізації тощо;	у межах санітарно-захисних зон - виробничі об’єкти меншого класу санітарної шкідливості, пожежні депо, приміщення охорони, адміністративні, торговельні об’єкти, їдальні, поліклініки, транспортні, комунальні та складські споруди (за умови дотримання санітарних та спеціальних вимог); спільно з промисловими підприємствами - склади, комунальні підприємства і транспортні споруди, що їх безпосередньо обслуговують; спільно з науково-дослідними інститутами — промислові підприємства нешкідливих або V класу шкідливості, пов’язаних з випуском наукової апаратури, дослідних зразків нової техніки або тих, що входять до об’єктів спецпризначення; спільно зі складами - промислові підприємства, які не потребують улаштування санітарно-захисних зон, з дотриманням необхідних розривів від продовольчих складів спільн о з об ’актами зови ішн ього трап спорту - промислові підприємства та майстерні, що обслуговують транспортні господарства; окремих житлових будинків персоналу, який обслуговує шляхове господарство залізниць та	житлова забудова та заклади культурно- побутового обслуговування населення (крім призначених для обслуговування персоналу); сади, парки та фізкультурні споруди загальноміського значення; спільно з промисловими підприємствами - склади державних матеріальних резервів, базисні склади заготівельних організацій, базисні склади горючих, вибухонебезпечних та отруйних речовин; промислові підприємства, що можуть шкідливо впливати на людину спільно зі складами - головні водопровідні та каналізаційні споруди (з порушенням режиму водоохоронних зон) складів у межах зон повітряних підходів до аеродромів - усі види споруд, що не відповідають вимогам Повітряного Кодексу

Переважні види використання	Допустимі види використання	Недозволені види використання
закладів обслуговування, громадських та ділових установ, будинків та споруд, об’єктів обслуговування населення, що працює на підприємствах; транспортні мережі, що зв’язують усі елементи виробничої зони між собою	охороняє транспортні споруди; прирейкові і портові склади
Ландшафтно-рекреаційна зона
озеленені та водні простори й інші елементи природного ландшафту районного та загальноміського значення; міські ліси, лісопарки, гідропарки, охоронні ландшафти, лісозахисні зони; сільськогосподарські угіддя та інші угіддя, що формують систему відкритих просторів; транспортні мережі, що зв’язують усі елементи ландшафтно-рекреаційної зони між собою, містом та приміською зоною; окремі елементи мереж зовнішнього транспорту; інженерних мереж тощо	санітарно-технічні споруди та зони охорони різних видів (крім тих, що входять до промислових територій); розсадники, ділянки підсобного господарства, колективних садів, дач та городів; джерела водопостачання та округи санітарної охорони, лікувальні заклади тощо житлова забудова та інші об’єкти, пов’язані з обслуговуванням ландшафтно-рекреаційних об’єктів	масова житлова забудова; промислові підприємства та комунально- складські об’єкти, не пов’язаних з обслуговуванням ландшафтно-рекреаційних об’єктів

Джерело: Містобудування. Довідник проектувальника. Видання друге / За заг. ред. Т.Ф.Панченко. -К: Укрархбудінформ, 2006. - 192 с.

Межі зон за вадами використання можуть не збігатися з межами зон з особливим режимом і умовами використання земель, встановлення яких передбачено законодавством. До таких зон належать:

J. Охором»і зони, що створюються:

навколо об’єктів природно-заповідного фонду й об’єктів культурної спадщини; гідрометеорологічних станцій; річок, водойм та морів (водоохоронні зони і прибережні захисні смуги) з метою охорони і захисту іх від несприятливих антропогенних вплив'ю;

уздовж ліній зв’язку, електропередачі, земель транспорту, інженерних мереж та споруд, навколо промислових об’єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодженню, а також зменшення іх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі й інші природні об’єкти.

2. Зони санітарної охорони, що створюються навколо:

об’єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водоводи;

об’єктів оздоровчого призначення (округи санітарної охорони курортів) та інших для k санітарно-епідеміологічної захищеності.

2. Санітарно-захисні зони, що створюються навколо об’єктів, які становлять загрозу для здоров’я та життя людини, з метою відокремлення таких об’єктів від територій житлової забудови:

уздовж трубопроводів, транспортних магістралей, повітря них ліній електропередач;

навколо підприємств, баз і складів з нафтопродуктами, вибуховими й отруйними речовинами, кар’єрів, де ведуться вибухові роботи, та інших небезпечних об’єктів;

навколо промислових, сільськогосподарських, транспорт них, комунальних, складських підприємств, АЗС, а також випромінюючих споруд телерадіостанцій і радіорелейних ліній, інших об’єктів, функціонування яких пов’язане з виділенням шкідливих речовин, запахів, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань шумом, вібрацією тощо;

на землях, забруднених радіоактивними та хімічними речовинами.

2. Зони особливого режиму використання земель, що створюються:

навколо військових об’єктів Збройних Сип України та інших військових формувань для забезпечення функціонування цих об’єктів та захисту населення і довкілля від впливу аварійних ситуацій, що можуть виникнути на цих об’єктах;

уздовж державного кордону (прикордонна смуга) з метою охорони державного кордону України.

Крім того, для захисту населення, господарських об’єктів і довкілля від зсувів, просідань донної поверхні, затоплення та підтоплення ґрунтовими водами й інших можливих руйнівних процесів природного та антропогенного походження встановлюються зони обмеження забудови та іншого використання земельних ділянок з урахуванням цих факторів.

Рис. 7.1. Фрагмент схеми планувальних обмежень забудови та іншого використання земельних ділянок

На фрагменті відображені зона санітарної охорони підземного джерела водопостачання (1), санітарно-захисна зона підприємства (2) та зона обмеження забудови за підвищеною сейсмічністю

Слід зауважити, що встановлений планом зонування регламент забудови й іншого використання земельних ділянок може призвести до появи в межах сформованих зон земельних ділянок з невідповідним, але раніш дозволеним використанням. У цьому разі таке використання існуватиме протягом строку знецінення будівель та споруд, але будь-яка їх реконструкції чи модернізація або будівництво нових об’єктів мають відповідати переважним та допустимим видам використання.

Водночас місцевими правилами забудови можуть передбачатися відхилення від встановленого режиму у разі неможливості їх дотримання у зв’язку з індивідуальними особливостями земельної ділянки (розмір, конфігурація, рельєф) за умови, що таке відхилення не завдасть шкоди правам та інтересам третіх осіб і не призведе до знецінення сусідніх об’єктів нерухомості, погіршення екологічних умов, порушення містобудівних вимог тощо.

Крім того, на характер використання земельної ділянки можуть впливати приватні обмеження, що виникають при її обтяженні правами третіх осіб (наприклад, встановлення сервітуту) чи при дотриманні встановлених реальних повинностей.

Отже, фізичні та юридичні характеристики визначають придатність земельної ділянки для певного використання. Натомість попит на таке використання залежатиме від місця розташування земельної ділянки.