Результати роботи з оцінки оформлюють як окремий документ - звіт про оцінку, - в якому містяться пояснення, обґрунтовування, припущення, розрахунки, судження і висновки оцінювача. Цей документ є не тільки підсумком виконаної оцінки, а й слугує основним аргументом на користь достовірності отриманого результату. Така обставина зумовлює чіткі вимоги до змісту звіту.

У звіті оцінювач зобов’язаний розкрити всі істотні моменти в контексті поставленої мети і відповідно до задачі, що вирішується. Звіт про оцінку має включати ясний і точний опис завдання, мету і передбачуване використання оцінки, дату оцінки та дату складання звіту, розкривати зміст проведеного дослідження, пояснювати будь-які припущення (спеціальні припущення) і обмежувальні умови, які безпосередньо вплинули на остаточне значення вартості.

У звіті зазначаються сторони: яка ініціювала оцінку; для яких ця оцінка призначена та які можуть покластися на оцінку. Особлива увага приділяється ідентифікації об’єкту оцінки (передусім обсягу оцінюваних прав та самодостатності об’єкту нерухомості); базі оцінки, що має відповідати меті; характеру і джерелам інформації, на яку посилається оцінювач у процесі проведення оцінки без спеціальної перевірки з його боку.

У звіті може також міститися посилання на застосовані підходи, пояснення аналітичних процедур, що були використані в процесі оцінки. Крім того, щоб уникнути можливих сумнівів в об’єктивності виконаної оцінки, в звіті повинна наводитися відповідна інформація, що підтверджує компетентність і незалежність оцінювача, дотримання ним етичних і професійних норм. Якщо оцінювач отримав значну допомогу від інших відносно будь-якого аспекту завдання, характер такої допомоги і ступінь надійності має бути також відображено у звіті.

Таким чином, у звіті має бути достатньо інформації, щоб дозволити тим, хто чигатиме звіт, і спиратиметься на його результати, повністю розуміти дані, аргументування і аналіз, які складають основу висновку про вартість. При цьому важливо, щоб викладений матеріал нікого не вводив в оману.

За обсягом інформації форми звітів поділять на повний звіт і короткий звіт, а також звіт у формі листа. При цьому, складений в будь-якій формі звіт повинен бути ясним і зрозумілим та не допускати неоднозначного тлумачення результатів оцінки.

3. Післяоціночний етап

В окремих випадках передбачається рецензування звіту і затвердження результатів оцінки, які можна віднести до післяоціночного етапу роботи.

Рецензування звіту про оцінку здійснюється з метою перевірки дотримання оцінювачем вимог нормативно-правових і методичних документів, договору на виконання оцінки, а також достатності і достовірності інформацію що використовується, обґрунтованості прийнятих припущень і вибору (або відмови від використання) способів визначення вартості, безпомилковості розрахунків і обґрунтованості отриманого результату.

Рада з Міжнародних стандартів оцінки’⁷ вважає за можливе існування декількох видів рецензування, що зокрема проводяться з метою перевірки:

• відповідності вимогам, що пред’являються конкретним ринком, і, як мінімум, відповідності загальноприйнятим принципам оцінки (адміністративне рецензування)',

• обґрунтованості і прийнятності виконаного аналізу, прийнятих припущень і висновків щодо вартості (технічне рецензування)',

• точності розрахунків, обґрунтованості даних, доцільності способів оцінки і дотримання завдання, нормативно-правових вимог і професійних стандартів (камеральне рецензування), а у разі потреби -

• підтвердження ринкових та інших даних на основі додаткового дослідження (польове рецензування).

Рецензування, як правило, проводиться на вимогу замовника або осіб, що використовують результати оцінки для прийняття рішення, у тому числі органів виконавчої влади і місцевого самоврядування, судів чи інших заінтересованих осіб. Проте воно може здійснюватися і за власного ініціативою оцінювача.

Рецензування є одним з вгщів професійної оціночної діяльності сутність якого полягає в тому, що оцінювач висловлює неупереджену думку щодо роботи іншого оцінювача. Звичайно проведення рецензування звіту доручається оцінювачу, який має достатній досвід практичної діяльності і відповідає вимогам незалежності тобто рецензент не повинен мати матеріальної або іншої зацікавленості в результатах оцінки і здатний діяти об’єктивно і незалежно від замовника рецензії, від оціїдовача, що виконував звіт, від замовника оціїгки і від власника об’єкту оцінки.

Рецензент, спираючись на іїгформаціїо, що міститься в звіті про оцінку, готує аргументований висновок щодо повноти і достовірності вихідних даних, що використовуються при оцінці обгрунтованості обраної бази оцінки; дотримання стандартів оціїгки відповідно меті і бази оцінки; обгрунтованості використаних підходів і методів оціїгки; можливості використання звіту відповідно до поставленої мети.

За наявності зауважень до звіту, рецензент має вказати якою мірою виявлені недоліїш вплинули на достовірність і об’єктивність висновку про вартість об’єкту. При цьому рецензент не повинен брати до уваги жодної додаткової інформації, що з’явилася між датою завершення складання звіту про оцінку і датою рецензування.

Слід зазначити, що в обов’язок рецензента входить аналіз і оціїгка обґрунтованості отриманого в роботі результату, але віїгне зобов’язаний і не має права давати висновок щодо значення вартості об’єкту оціїїки. Якщо ж, виникне потреба в ревізії значення вартості, то у такому разі повинна бути проведена повторна оціїгка в повному обсязі.

Повторна оцінка проводиться відносно раніше оціїтеного об’єкту у разі потреби перевірки або актуалізації отриманого результату.

У першому випадку, оціїгка виконується в повному обсязі з дотриманням усіх вимог до оцінки і оформлення її результатів, в другому - йдеться про доопрацювання раніїие виконаного звіту за умови, що істотних зміїт у фізичному ¹⁷

¹⁷ International Valuation Guidance Note No. 11, Reviewing Valuations // IVS 2003

стані об’єкту оцінки і його положенні на ринку не відбулося. При цьому результати повторної оцінки при актуалізації можуть бути представлені у формі короткого звіту, невід’ємною складовою якого є виконаний раніше повний звіт.

Резюме

Процес оцінки охоплює цілий комплекс робіт, які умовно можна розділити на декілька етапів. Кожний з них має важливе значення для того, щоб виконана оцінка відповідала вимогам об’єктивності і незалежності.

Робота оцінювача повинна починатися з попереднього вивчення ситуацій щоб ще на цій стадії одержати уявлення про мету оцінки, особливостях об’єкту, що підлягає оцінці, а також про свої можливості виконати дану оцінку. І лише після цього формулюється остаточне завдання на виконання оцінки і укладається договір із замовником. При цьому дуже важливо, щоб обидві сторони однозначно розум іти цілі і задачі майбутньої роботи.

Власне оцінка починається із збору і аналізу даних, що дозволяють сформувати думку про реальну вартість об’єкту і чинників, що її зумовлюють. При цьому предметом дослідження виступають:

• ситуація, що склалася на ринку, на якому представлений об’єкт оцінки;

• характеристики оцінюваного і порівнянних з ним об’єктів;

• співвідношення попиту і пропозиції на подібні об’єкти.

Зібрані і проаналізовані дані виступають основою для встановлення найбільш ефективного використання оцінюваного об’єкту і обґрунтовування вибору адекватного підходу до оцінки.

Залежно від положення нерухомого майна на ринку для визначення його вартості можуть бути використані порівняльний (ринковий), дохідний і витратний підходи до оцінки, результати якої оформляються в остаточне значення вартості.

За підсумками проведеної оцінки складається звіт - результуючий документ, який слугує основним аргументом на користь достовірності отриманого результату.

Звіт про оцінку може стати предметом рецензування, тобто його перевірки іншим оцінювачем. У разі потреби проводиться повторна оцінка.

Питання для самостійної роботи ^{1 2 3}

1. Назвіть основні етапи процесу оцінки і їх зміст.

2. З якою метою проводиться попереднє вивчення ситуації?

3. Що має бути відображено в завданні на виконання оцінки?

4. Що є невід’ємними складовими договору на виконання оцінки?

5. За якими напрямами здійснюється збір і аналіз даних?

6. Що включають загальні і конкретні дані?

7. Що повинен забезпечити аналіз даних, що відображають співвідношення між попитом і пропозицією?

8. Які два види найбільш ефективного використання розглядаються в оцінці нерухомості?

9. З якою метою визначається ринкова вартість землі?

10. Що зумовлює вибір підходу до оцінки?

11. Назвіть випадки застосування прямої капіталізації і дисконтування грошових потоків?

12. В чому полягає сутність методу залишкової вартості заміщення?

13. Наведіть приклади використання конкретних підходів до оцінки різних типів нерухомості.

14. Які функції виконує звіт про оціїлсу?

15. З якою метою здійснюється рецензування?

16. В яких випадках проводитися повторна оцінка?

(