4. Класифікація об'єктів нерухомості

Нерухоме майно з метою оцінки може бути класифіковано з різних точок зору. Це зумовлено розмаїттям форм прояву корисності конкретної нерухомості і дозволяє її більш чітко ідентифікувати як об’єкт оцінки.

Найчастіше нерухоме майно класифікують:

• за типом використання;

• за ступенем освоєння;

• за метою утримання;

• за характером обороту на ринку;

• за позиціонуванням на ринку;

• за періодом життя.

Класифікація за типом використання є найбільш об’ємною і має ієрархічну структуру побудови. Її верхній рівень задається правовим режимом використання земель, що поділяє нерухомість на основні категорії залежно від виду діяльності, локалізованого в межах земельної ділянки. Природно, що в рамках національного законодавства основні категорії нерухомості можуть розрізнятися, але, як правило, завжди виділяються сільськогосподарські землі лісові землі забудовані землі, відкриті землі і водні простори.

У рамках певної категорії' нерухоме майно деталізується за видом використання. При чому дана деталізація також може мати декілька рівнів. Наприклад, у забудованих землях виділяють житлову нерухомість, яка у свою чергу підрозділяється на односімейну і багатосімейну житлову нерухомість; чи комерційну нерухомість, що складається з торговельної, офісної або готельної нерухомості кожна з яких має свою внутрішню класифікацію залежно від типу поліїппень.

Рис. 2.3. Класифікація нерухомого майна за типом використання

При оцінці нерухомого майна важливим є дотримання принципу послідовного використання, згідно якому земля не може бути оцінена на основі одного використання, тоді як поліпшення оцінюються на основі іншого.

Класифікація за ступенем освоєння використовується з метою розмежування вакантних земельних ділянок і поліпшеної нерухомості. Тут також можуть бути виділені підкласи.

Так, вакантні земельні ділянки можуть підрозділятися:

• на неосвоєні і не передбачені до освоєння;

• на неосвоєні, але передбачені до освоєння, -

а поліпшена нерухомість, наприклад, -

• на освоєні і забудовані земельні ділянки;

• на освоєні, але незабудовані земельні ділянки, у тому числі

на який здійснюється будівництво

на яких знаходяться об’єкти незавершені будівництвом.

Класифікація за ступенем освоєння може бути самостійною або доповнювати класифікацію за типом використання нерухомого майна.

Часто виникає необхідність розмежовувати нерухомість за метою утримання. З цієї точки зору найтиповішою є нерухомість, що утримується власником:

• для ведення на ній бізнесу або проживання;

• для отримання доходу від надання в оренду;

• для цілей освоєння і розвитку;

• з метою отримання доходу від її наступного перепродажу.

■г за фізичним сі аіусом;

*к." за типом виїчорис і анин; за сзупснсм осізошни;

і»;:: за ме гою уі рішаний;

вд_. за харакі сром оборо і \ на ринкх;

за позиціонуванням на ринку; «О за періодами жи г ги.

Нерухоме майно класифікусг ься

Проте варто нагадати, що незалежно від цілей утримання нерухомості її реальна цінність визначається доходом, який можна одержати від її продажу або надання в оренду. Тому на практиці широко використовується класифікація за характером обороту нерухомості на ринку, за якою вся нерухомість поділяється на два основні класи:

• спеціалізована нерухомість;

• неспеціалізована нерухомість.

До спеціалізованої нерухомості відноситься та, яка через свої характеристики рідко, якщо взагалі коли-небудь, продається або надається в оренду на відкритому ринку для продовження існуючого використовування, крім випадків, коли вона реалізується як частина діючого підприємства. Спеціальний характер нерухомості може бути обумовлений її розміром, місцем розташування, конструктивними особливостями поліпшень чи поєднанням цих чинників, або може бути пов’язаний з характеристиками машин і устаткування, які розміщуються в будівлі, чи з особливістю функцій і цілей, які ці будівлі забезпечують.