2. Аналіз регулярних доходів і витрат

Прогнозування майбутніх доходів починається з дослідження ринку оренди нерухомості з метою отримання порівнянних даних про доходи та витрати, пов’язані з наданням нерухомості в оренду, що необхідно для визначення ринкових очікувань стосовно суми грошей, яка буде капіталізована в значення вартості нерухомості, що оцінюється.

Предметом такого дослідження виступають угоди про оренду об’єктів нерухомості, подібних до об’єкту оцінки, що дозволяють скласти уявлення:

про обсяг доходу, на який може розраховувати власник інвестиційної нерухомості, або

про обсяг економії, що матиме власник нерухомості, який сам її займає, завдяки відсутності орендної плати -

за поточних ринкових умов і типового управління.

Тобто, для визначення майбутніх доходів з оцінюваної нерухомості не обов’язково, щоб ця нерухомість на дату оцінку була надана в оренду, оскільки мірою доходу для її власника буде не сума грошей, яку він отримував би як орендодавець відповідно до фактичних умов договору про оренду (так звана, контрактна орендна плата), а ринкова орендна плата - найбільш ймовірна сума грошей, за яку нерухомість може бути узята або надана в оренду на відкритому та конкурентному ринку на відповідних цьому ринку умовах.

Контрактна орендна плата це орендна шага, що сплачую] і. відповідно до фактичних умов угоди, якими визначаються конкретні вигоди та відповідальність сторін - орендодавця та орендаря

Ринкова орендна плата - це очікувана грошова сума, за яку нерухомість буде надаватися на відповідних умовах в оренду на дату оцінки добровільним орендодавцем добровільному орендарю, які не пов’язані між собою, після належного маркетингу та за умов, що сторони обізнані та діяли розсудливо та без примусу

Концепція ринкової орендної плати ґрунтується на тих же припущеннях, що й поняття ринкової вартості. Зокрема, очікувана сума не включає орендну плату, що завищена або занижена у зв’язку з нехарактерними для ринку особливими або спеціальними умовами чи обставинами угоди між конкретним орендодавцем та конкретним орендарем. Тому вихідною посилкою тут виступає припущення про гіпотетичну угоду, що встановлює відповідні умови оренди, тобто умови, які зазвичай узгоджуються між учасниками ринку на дату оцінки для певного виду власності.

Так само як і ринкова вартість, ринкова орендна плата відображає точку зору учасників ринку на найбільш ефективне використання нерухомості, що може бути або продовженням існуючого використання, або переходом до альтернативного використання, яке мав би на увазі учасник ринку при формуванні своєї пропозиції щодо розміру орендної плати.

На підставі ідах припущень можна зробити висновок, що для визначення ринкової орендної плати правомірно застосовувати подібні до визначення ринкової вартості оціночні процедури порівняльного (ринкового) підходу.

Як і в порівняльному (ринковому) підході, для встановлення типових показників регулярних доходів та витрат можуть бути використано два способи:

• стратифікація, тобто поділ об’єктів нерухомості на певні однорідні групи, в рамках яких обчислюють типові (наприклад, медіанне або середнє зважене) значення порівнянних даних, що можуть бути виражені на відповідну одиницю порівняння, наприклад, за сотку земельної ділянки, квадратний метр загальної площі будівлі або квартиру;

• множинна регресія, коли типові значення порівнянних даних визначають як функцію місця розташування, розміру ділянки, площі поліпшень, типу їх конструкції та віку й інших чинників.

У дохідному підході використовують ті ж самі, що і в порівняльному (ринковому) підході, елементи порівняння, що характеризують як угоду, так і об’єкт нерухомості, стосовно якого ця угода була укладена. Особливу увагу тут приділяють тривалості оренди, умовам перегляду розміру орендної плати та розподіленню зобов’язань між орендодавцем та орендарем щодо утримання та розпорядження майном, включаючи сплату операційних витрат. Значущим елементом порівняння при оренді є також майно і майнові права, що не стосуються нерухомості (меблі, обладнання, інвентар тощо), проте часто надаються в оренду разом з нерухомістю.

До складу порівнянних даних на цьому етапі дохідного підходу належать:

1. Потенційний валовий дохід - щорічна сума орендних платежів, що очікують одержати з нерухомості, виходячи з 100-процентної зайнятості нерухомості, включаючи ті приміщення, що є порожніми і використовуються власником для особистих потреб, при відсутності ризику недоотримання орендної плати

2. Втрати від недоотримання орендних платежів - щорічна сума, що необхідно вирахувати з потенційного валового доходу у зв’язку з неповною заповнюваною і невчасною оплатою. Ця сума також включає витрати на судові розслідування щодо стягнення плати, розриву орендних відносин або перенесення їхнього терміну.

3. Додаткові доходи з нерухомості - щорічна сума платежів, відмінних від звичайної оренди і не включених в орендну плату, що можна отримати з нерухомості, наприклад за рахунок розміщення на даху чи фронтонах будівель рєкламоносіів, телекомунікаційних антен тощо.

4. Дійсний валовий дохід - щорічна сума, обчислена шляхом вирахування втрат від недоотримання орендних платежів з потенційного валового доходу і збільшену, у разі потреби, на суму додаткових доходів з нерухомості.

5. Операційні витрати - щорічна сума, що необхідна для утримання та експлуатації нерухомості і що відноситься до витрат власника нерухомості.

Вид доходу Потенційний валовий доход	Розрахунок доходу Сума можливих надходжень вщ оренди всієї нерухомості за рік
Дійсний валовий ДОХОД	Різниця потенційного валового доходу і втрат, пов’язаних з перервами в оренді і з її несвоєчасною оплатою, що збільшена на суму додаткових доходів з нерухомості
Чистий операційний доход	Різниця дійсного валового доходу й операційних витрат, що несе власник нерухомості

Як правило, для визначення вартості права власності на нерухомість, що не обтяжене правами та зобов’язаннями з боку інших осіб, капіталізують чистий операційний дохід, що є доходом до сплати боргових зобов’язань та податків.

Важливим елементом порівнянних даних є операційні витрати, обсяг яких визначають, виходячи з ринкових умов надання в оренду нерухомості.

Операційні виграти поділяються:

на постійні витрати - незалежні від рівня заповнюваності об’єкта та такі, що співвідносяться з вартістю нерухомості;

на перемінні витрати - залежні від рівня заповнюваності об’єкта та такі, що співвідносяться з дійсним валовим доходом;

на витрати на заміщення обладнання та устаткування, нерозривно пов’язаного з нерухомістю, але строк експлуатації якого менший за строк економічного життя земельних поліпшень. Такі витрати зазвичай співвідносяться з вартістю цього обладнання та устаткування, проте можуть співвідноситися і з вартістю нерухомості

За призначенням постійні та перемінні витрати поділяються на виграти на управління, витрати власника, виграти на технічне обслуговування й поточний ремонт.

Витрати на управління включають вартість робочої сили й оснащення, що потрібні для управління нерухомістю. Ці витрати враховуються в складі операційних витрат незалежно від того, хто здійснює управління об’єктом нерухомості - власник чи керуючий (оператор), і відповідають певному відсотку від дійсного валового доходу залежно від типу нерухомості.

Витратами власника є витрати, пов’язані з реалізацією його прав на земельну ділянку, будівлі та споруди, а саме земельний податок (податок на нерухомість); страхування будівель та споруд; вартість комунальних послуг; витрати на охорону, включаючи протипожежну; виграти на санітарну очистку (прибирання, дезинфекція, вивіз сміття тощо).

Витрати на технічне обслуговування та поточний ремонт складаються з витрат, що пов’язані з упередженням природного зношення та старіння будівель і споруд протягом строку їхньої експлуатації, а також з їх захистом від впливу зовнішніх факторів.

Витрати на управління, витрати власника, витрати на технічне обслуговування та поточний ремонт встановлюються на рівні, що відповідає умовам загальноприйнятого господарювання на конкретному ринку нерухомості

Водночас, витрати на заміщення елементів поліпшень із закоротким строком використання складаються з щорічних відрахувань коштів, потрібних для їхньої заміни. Ці витрати розраховують шляхом розподілення суми витрат на створення (придбання) цих елементів поліпшень на строк їхнього використання. У процесі виконання цих розрахунків доцільно враховувати можливість процентного нарощування коштів для такої заміни.

Зауважимо, що до складу операційних витрат не входять амортизаційні відрахування на земельні поліпшення та виграти з обслуговування іпотечних боргових зобов’язань. В операційні витрати також не включають експлуатаційні виграти і податки, пов’язані зі здійсненням господарської діяльності на нерухомості

Рис.13.2. Структура операційних витрат

Зазвичай між доходами та витратами, пов’язаними з наданням нерухомості в оренду, існують стійкі співвідношення, які слугують своєрідним індикатором для перевірки відповідності цих показників ринковим очікуванням. У практиці оцінки найчастіше для цього використовують:

або відношення операційних витрат (ОЕ) до дійсного валового доходу (EGI₀):

OER = OE/EGI₀

(13.12)

Орендна плата - 11 квартир по $ 500/міс.	66 000
12 квартир по $ 525/міс.	75 600
16 квартир по $ 575/міс.	110 400
16 квартир по $ 600/міс.	115 200
Разом	367 200
Недот римання платежів на рівні 4%	- 14 743
Інші доходи	+ 1 380
Дійсний валовий дохід
Операційні витрати
Постійні витрати
Податок на нерухомість	18 700
Страхування будинку	2 650
Разом	21 350
Перемінні виграти
Адміністративно-господарські	17 692
Винагорода оператора	16 800
Утримання прибудинкової території	5 900
Комунальні платежі та вивіз сміття	5 620
Поточний ремонт та оновлення інтер’єрів	35 000
Інші	325
Разом	81 337
Витрати на заміщення
Фарбування фасаду та крівлі	2 450
Сантехнічне обладнання	7 150
Килимове покриття	8 250
Разом	17 850

353 837

- 120 537 233 300