Найпоширенішим видом вартості, що визначається під час оцінки, є ринкова вартість, хоча існують і інші види вартості (інвестиційна, спеціальна, податкова тощо), які слід брати до уваги залежно від цілей, що переслідує клієнт, і характеру проблем, що вирішуються в самому процесі оцінки.

Деякі з цих видів вартості мають широке застосування при здійсненні цивільно-правових операцій стосовно нерухомості Інші використовують у конкретних, чітко обумовлених ситуаціях, пов’язаних або з особливостями оцінюваного об’єкту, або з умовами угоди.

Відмінності, які притаманні різним видам вартості, можуть істотно вплинути на значення вартості, що приписується майну. Тому термін «вартість» завжди необхідно уточнювати прикметником, що вказує на вцд застосованої вартості, дефініція якої повинна бути чітко викладена і відповідати конкретному завданню на оцінку. Загалом, за принципами, на яких ґрунтується визначення вартості, розрізняють ринкову та неринкові бази оцінки.

3. Ринкова вартість

Поняття і визначення ринкової вартості є фундаментальними для всієї практики оцінки. На її встановлення, згідно Міжнародним стандартам оцінки⁶, повинні бути спрямовані оцінки, які здійснюються у зв’язку з передачею прав власності, встановленням заставного забезпечення, при примусовому відчуженні власності і відшкодуванні збитку, а також оцінки, які проводяться для бухгалтерської звітності і для цілей оподаткування, що зумовлює основоположну роль ринкової вартості в багатьох сферах економічного життя.

⁶ Міжнародні стандарти оцінки. Восьме видання, 2007 - К.: «АртЕк», 2008. - С. 73

Усвідомлюючи значущість ринкової вартості і з метою підвищення надійності її визначення, Рада з Міжнародних стандартів оцінки протягом кількох десятиріч видавала окремий стандарт, повністю присвячений розкриттю цього поняття.

Згідно цього стандарту,ринкова вартість - це визначена сума грошей, за яку па дату оцінки майно буде обміняне у правочині між типово мотивованим покупцем і типово мотивованим продавцем, які не пов ’язані один з одним, після належного маркетингу, за умов, що кожна сторона діяла зі знанням справи розсудливо та без примусу¹.

Ринкова вартість - це визначена сума грошей, за яку на дату оцінки майно буде обміняне у правочині між типово мотивованим покупцем і типово мотивованим продавцем, які не пов’язані один з одним, після належного маркетингу, за умов, що кожна сторона діяла зі знанням справи розсудливо та без примусу.

Для розкриття смислового навантаження кожного елемента наведеного визначення, в стандарті надані відповідні коментарі. Так

«...визначенасума грошей...» належить до ціни в грошовому виразі (зазвичай в місцевій валюті), що буде виплачена за майно в ринковому правочині між нспов’язаними сторонами. Ринкова вартість визначається як найбільш ймовірна ціна, яку обґрунтовано можна одержати на ринку на дату оцінки за умов, які викладені у визначенні ринкової вартості. Це найкраща ціна, яку обґрунтовано може одержати продавець, і найбільш вигідна ціна, яку обґрунтовано готовий заплатити покупець. Ця оцінка виключає, зокрема, збільшення або зменшення визначеної ціни, через спеціальні умови або обставини, такі як нетипове фінансування, продаж з наступною зворотною орендою, особливі пропозиції або дії запропоновані будь-кому, пов’язаному із продажем;

«..майно буде обміняне...» відбиває той факт, що вартість майна є визначеною, а не заздалегідь встановленою сумою грошей або фактичною ціною продажу. Це ціна, за якою на дату оцінки на ринку очікується угода, що відповідає визначенню ринкової вартості;

«...на дату оцінки...» вказує на те, що ринкова вартість залежить часу та визначається на певну дату. Оскільки ринки і ринкові умови можуть змінюватися, визначена вартість в інший момент часу може виявитися неправильною або такою, що не відповідає дійсності. Результат оцінки повинен відбивати поточний стан ринку та обставини на дату оцінки, а не на попередню або майбутню дату. Визначення також передбачає одночасний обмін і виконання угоди про продаж без будь-яких змін в ціні, які в іншому випадку могли б мати місце;

«...між типово мотивованим покупцем...» належить тому, хто бажає придбати, але кого не примушують до цього. Такий покупець не виказує перебільшеного бажання і не сповнений рішучості купувати за будь-якою ціною.

⁷ МСО 1 «Ринкова вартість як база оцінки» / Міжнародні стандарти оцінки. Восьме видання, 2007.

- К.: «АртЕк», 2008. - С. 96-107.

Цей покупець є таким, що купує з урахуванням існуючих ринкових реалій і відповідно до поточних ринкових очікувань, а не виходячи з уявлюваного або гіпотетичного ринку, який неможливо продемонструвати та існування якого не можна очікувати. Передбачуваний покупець не заплатить більш високу ціну, ніж ту, котру вимагає ринок. Поточний власник майна враховується серед тих, хто утворює «ринок». Оцінювач не повинен робити нереалістичні припущення щодо ринкових умов або припускати рівень ринкової вартості вище за той, що є обґрунтовано досяжним;

«...типово мотивованим продавцем...» передбачає продавця, що не виказує перебільшеного бажання і не вимушений продати за будь-яку ціну, так саме як і не очікує на одержання ціни, що не може вважатися раціональною за поточних умов на ринку. Типово мотивований продавець бажає продати майно в ринкових умовах за максимально можливу ціну, досяжну на (відкритому) ринку після адекватного маркетингу, якою б вона не була. Істотні обставини фактичного власника майна не розглядаються, тому що «типово мотивований продавець» є гіпотетичним власником;

«...які не пов ’язані один з одним...» має на увазі угоду між сторонами, що не мають спеціальних або особливих відносин між собою (наприклад, між материнською та дочірньою компанією, або орендодавцем і орендарем), які можуть зробити рівень цін нехарактерним для ринку. Передбачається, що правочин за ринковою вартістю має місце між непов’язаними сторонами, кожна з яких діє незалежно;

«...після належного маркетингу...» означає, що майно буде виставлено на ринок у найбільш придатний спосіб для того, щоб здійснити його продаж за найкращу ціну, якої можна обґрунтовано досягти відповідно до визначення ринкової вартості. Тривалість періоду експозиції може варіюватися залежно від ринкових умов, але повинна бути достатньою для залучення до майна уваги адекватної кількості потенційних покупців. Час експозиції передує даті оцінки;

«...за умов, що кожна сторона діяла зі знанням справи, розсудливо...» передбачає, що і типово мотивований продавець і типово мотивований покупець достатньо поінформовані про властивості та характеристики майна, його фактичне та можливе використання, а також про стан ринку на дату оцінки. Передбачається також, що кожен з них діє у власних інтересах, компетентно і розсудливо і шукає найкращу зі своєї точки зору ціну. Розсудливість визначається відношенням до стану ринку на дату оцінки, а не відношенням до вигод, що можуть бути отримані в якісь більш пізній час. Необов’язково є нерозумним для продавщ в умовах падіння цін на ринку продаж майна за ціною, меншою, ніж попередній рівень цін. У таких випадках, як і в інших ситуаціях купівлі-продажу на ринку із змінними цінами, розсудливий покупець і продавець будуть діяти відповідно до найповнішої інформації про стан ринку, яка є доступною на цей момент;

«...і без примусу...» означає, що кожна сторона зацікавлена у здійсненні правочину, але жодну з них не змушують робити це.

Таким чином, поняття ринкової вартості не залежить від фактичної угоди, укладеної на дату оцінки, і не припускає, що вона обов’язково укладена. Ринкова вартість відображає колективне сприйняття і поведінку учасників ринку і ґрунтується на визнанні різноманітності чинників, які можуть вплинути на угоди на ринку, відрізняючи їх від інших неринкових умов, що впливають на угоду.