- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
Архітектурний
стиль - сукупність основних рис та ознак
архітектури певного історичного часу
і місця, яка проявляється у функціональних,
конструктивних, архітектурно-художніх
особливостях будівель.
В
забудові українських міст і поселень
існує багато об’єктів, які є яскравими
зразками різних архітектурних стилів.
Архітектурний
стиль будівлі може розглядатися як
його естетична характеристика, яку
слід враховувати як нематеріальний
актив об’єкта оцінки (наряду з автором
проекту, зв’язком з видатними
особистостями чи історичними подіями
і т. ін.).
Серед
будівель, які були збудовані до середини
XIX сторіччя і збереглися до нашого часу,
переважають споруджені в стилі
рр.).
В
другий половині XIX сторіччя на зміну
класицизму приходять
Одним
із характерних прикладів історичних
стилів в архітектурі київських житлових
будинків є так званий «Шоколадний
будинок» на вул. Шовковичній,
Житловий
будинок, що отримав таку назву від
кольору фасадів, був побудований у
формах неоренесансу в садибі барона
В. Іскюль-Гільдебрандта в 1898-1901 рр. У
будівництві брав участь відомий
київський архітектор В. Ніколаєв.
У
кінці
XIX сторіччя виникла
Прикладами
еклектики є такі будівлі, як Національний
університет «Львівська політехніка»,
Пасаж в Одесі, міський театр в Чернівцях.
Забудова
українських міст другої половини XIX
ст. багата зразками неоренесансу.
Для
«київського ренесанс}») були типовими
пластика, симетрична композиція фасадів,
розвинуті карнизи, шатрові завершення
наріжних будинків, що3.7. Архітектурні стилі будівель.
класицизму.
Архітектура класицизму характеризується
строгістю форм, ясністю просторового
рішення, геометризмом інтер’єрів,
м'якістю кольорів і лаконізмом зовнішньої
і внутрішнього оздоблення. Цей
архітектурний стиль притаманний
будівлям Київського
університету
(1837-1843 рр.), Першої київської гімназії
(1844-1850«історичні
стилі»,
які характеризуються використанням в
будівлях архітектурних елементів
різних часів і народів (неоренесанс,
необароко, неоготика, псевдоросійський
стиль, псевдовізангійський стиль,
неомавританський стиль та інші).
еклектика
- поєднання в одній будівлі архітектурних
елементів різних стилів. Еклектика
«багатостильна» в тому сенсі, що
архітектура будівель цього періоду
базуються на різних стильових школах
залежно від їх призначення (храми,
громадські будівлі, фабрики, приватні
будинки) та від уподобань замовника.Неоренесанс
- один з найбільш поширених стилів
архітектури другої половини XIX століття,
в якому використовували архітектурні
рішення періоду відродження. Відмінні
риси - симетрія, розчленовування фасадів,
перевага прямокутних планів з внутрішніми
двориками, використання таких
архітектурних елементів, як рустовка,
пілястри, карнизи, пояски.
зумовлювалося
правилами забудови. Використовувалися
ліплені маскарони, декоративні вставки
під вікнами, гірлянди, фестони на
вертикалях, коване металеве огородження
балконів, дахів, сходів.
Зразками
прибуткових будинків у стилі «неоренесанс»
у Києві можна вважати об’єкти, що були
споруджені під час активного розвитку
будівництва в Києві - так званого
«будівельного буму» у кінці XIX і на
початку XX сторіччя. Це насамперед
будинки на вул. Прорізній, 24/39 (архіт.
К. Шиман, 1901), Ярославів Вал, 1 (архіт. А.
Добачевський, 1896-1898), Городецького, 9
(архіт. Г. Шлейфер, 1901), Б. Хмельницького,
36 (архіт. В. Ніколаєв, 1899) та ін.
У
другий половині XIX ст. в забудові Києва
широко використовується так званий
В
архітектурі початку XX ст. починають
утверджуватися архітектурні форми,
пов’язані з використанням нових
будівельних матеріалів і конструкцій
(залізничні вокзали Львова, Жмеринки),
та неокласицизму (Педагогічний музей
у Києві, Громадська бібліотека у
Харкові).
Виникає
новий стиль,
Основними
художніми елементами цього стилю є
використання стилізованих ьсвітів,
язиків полум’я, жіночих фігур, морської
флори і фауни. Загально відомими зразками
цього стилю в Києві є особняк Аршавського
(вул. Лютеранська, 23), будинок із звір’ями
Городецького, колишня клініка Качковського
(вул. Гончара, 33).
В
забудові Києва і інших міст України
початку XX сторіччя використовувалися
також такі архітектурні стилі:
неоготіка-
рим о-католицький косльод СУ.
Миколах(18,99-1909 рр., арх.В. В. Городецький).
У цей час споруджується також низка
великих прибуткових будинків з елементами
готики в оздобленні вуличних фасадів,
що так імпонувало тогочасним забудовникам
(Андріївський узвіз, 15, 1902 р.; Гоголівська,
23, 1909 р.; бульвар Т. Шевченка, 31; 1890-ті
роки; Мала Підвальна, 10,1910 р.);«цегляний
стиль».
Головні ознаки цегляного стилю в
архітектурі - повна відмова від покриття
фасадів будівель штукатуркою та рясне
використання цегляного декору,
нескінченні варіації з цегляних оздоб
(виготовлялася спеціальна фасонна
цегла різних профілів). Впровадженню
цього стилю в Києві сприяла висока
якість київської світло-жовтої цегли
та професійна майстерність київських
мулярів. Зразок таких будівель - комплекс
Київського політехнічного
інституту, який було зведено на початку
XX сторіччя.сецесія
або модерн,
в якому автори відмовлялися від
історичних запозичень періоду еклектики,
використовували примхливі форми,
криволінійні лінії, принципи асиметрії
і вільного планування, нові технічні
та конструктивні засоби для створення
незвичайних, підкреслено індивідуалізованих
будівель, де всі рішення підпорядковані
єдиному образно- символічному задуму.раціональний
модерн -
будівля міських залізничних кас в м.
Київ по вулиці Пушкінська (1912-1914 рр.,
арх. О. Вербицький), Бессарабський ринок,
(1909- 1912 рр., арх. В. Гай).неокласицизм
- Пасаж на Хрещатику (1913-1914 рр., арх.. П.
Андреєв), Педагогічний музей по вул.
Володимирській, 57 (1910-1912 рр., арх. П.
Альошін), Національний музей українського
мистецтва (1899 р., арх. В. Городецький),
будівля вищих жіночих курсів по вул.
Гончара, 55 (1911-1913 рр., арх. О. Кобелєв);
На
межі 1920-початку 1930 років з’являється
В
архітектурі конструктивізм відстоює
раціональну доцільність, економність,
лаконізм у засобах вираження - за
кордоном цей стиль називають
функціоналізмом. Прагнучи створити
новий облік міста, конструктивізм
відкидає декоративність, схематизує
мову мистецтва.
Визнаним
шедевром цього стилю є будівля Держпрому
(нині - Будинок української промисловості),
яка побудована в 1925-1928 рр. на площі
Дзержинського, тепер - Свободи в Харкові
за проектом ленінградських архітекторів
С. Серафимова, С. Кравця і М. Фельгера
за участю інженера П. Роттерта. В Києві
в стилі конструктивізму побудовані
клуб заводу «Більшовик», клуб харчовиків
на Подолі, театр на Липках (колишній
клуб НКВС).
В
1932 р., після організації Спілки радянських
архітекторів, було
проголошено
єдиний правильний творчий метод -
У
такому стилі в 1936-1939 рр. були збудовані:
будинок ЦК КП(б)У, нині Міністерство
закордонних справ України (арх. П.
Лангбард); будинок НКВС, нині Кабінет
міністрів України (арх. І. Фомін); будинок
Верховної Ради УРСР (арх. В. Заболотний);
штаб Київського особливого військового
округу, нині Адміністрація Президента
України (арх. С. Григор’єв).
В
умовах післявоєнної відбудови міст
велике значення приділялося архітектурним
формам. Своєрідний еклектичний стиль
післявоєнних років, який поєднував
різноманітні архітектурні стилі:
відродження, класицизм, українське
бароко, а також такі неодмінні атрибути
доби соціалізму, як шпилі із зірками,
скульптури робітників і селян, отримав
назву «
У
першій половині XX сторіччя в Європі
поширення набуває стиль «
У
кінці 1960-х рр. на зміну функціональному
стилю поступово прийшов історизм
-
караїмська кенаса (1902 р., В. Городецький).конструктивізм
- авангардистський
стиль в архітектурі. Композиція будівель
утворюються комбінацією простих
геометричних об’ємів. Цей стиль
характеризується геометризмом і
лаконічністю форм, він естетизує
конструкції' - стіни, колони, вікна,
куполи, які красиві самі по собі і не
потребують прикрас.соціалістичний
реалізм
з тотальною орієнтацією на класику.
Розпочинається активна політизація
архітектурної діяльності та формування
архітектури тогочасного режиму з його
пориваннями до гігантоманії та
бутафорської помпезності форм
(сталінський неокласицизм).сталінська
еклектика». .функціоналізм»,
за яким облік будівлі формується під
впливом функції! яка притаманна цій
споруді. Функціоналізм найчастіше
розуміють в архітектурі та дизайні як
відхід від суто естетичних принципів
формотворення, що призводить до
інтерпретування форми як виразника
функціонального призначення будівлі.
Це популярно трактується так: краса в
архітектурі та дизайні є результатом
функціональності На відміну від
конструктивістів, які використовували
складні композиції' з об’ємів різних
пропорцій, функціоналісти переважно
використовували форму величезних
паралелепіпедів або циліндрів, які
малі значні площі скління. З кінця
1950-х років об’єкти у стилі функціоналізму
починають будувати і в Україні. Прикладами
таких будівель слід вважати Київський
палац спорту (1960 р.), цирк «Космос» у
Донецьку (1969 р.), залізничний вокзал у
Луганську (1978 р.) , оперний театр у
Дніпропетровську (1974 р.). Тепер цей стиль
називають «інтернаціональним».структуралізм
- тобто вигляд будівлі повинен відповідати
її конструктивній
структурі.
Споруда у стилі структуралізму має
вигляд великого масиву зігнуто-
криволінійних контурів, розбитого на
елементи, що ритмічно повторюються.
Одним з прикладів цього стилю є готель
«Салют» в м. Києві криті ринки з вантовими
покриттями, які побудовані в той час.
В
1960-70-ті роки в Україні з’являються
перші прояви нової образності архітектури,
яка обумовлюється використанням
сучасних індустріальних конструкцій
та нових будівельних матеріалів.
Оригінальністю та новизною форм
позначена архітектура нового комплексу
Київського національного університету
імені Тараса Шевченка (архітектори В.
Ладний, А. Буділовський, Л. Коломієщ»
та ін.).
Стиль
Широкого
поширення в Україні отримав стиль
останніх десятиліть XX століття «хай-тек».
Це високотехнологічний стиль, він
асоціюється з великою кількістю скла
поряд з металевими конструкціями.
Мова
архітектури XXI століття в Україні стає
більш глобальною, плюралістичною за
творчим спрямуванням, але водночас
значущу роль відіграють творчі пошуки
нових напрямів, принципів та прийомів
вирішення форми та змісту в архітектурі.
В творчості київської генерації
українських архітекторів все частіше
зустрічаються прояви постмодерну, як
віддзеркалення глобалізації процесу
розвитку світової архітектури.
В
будівлях цих стильових спрямувань
використовуються нові конструктивні
та художньо-пластичні можливості як
традиційних будівельних матеріалів,
так і нових - легких металопластикових
конструкції, вишуканих оздоблювальних
матеріалів (готель «Хрещатик», арх.. Л.
Філенко, О. Донець та ін.; банк «Україна»,
арх. С. Бабушкін та ін.; офісний центр
«Київ-Донбас», арх.. В. Жежерін та пі.; і
багато іїлпих.
Резюме
Будинки
та будівлі є основним типом поліїшіення
земельної ділянки, що специфікує вид
її використання та зумовлює характер
усіх іїшіих поліїшіень ділянки, включаючи
і зовнішні, поза її межами, поліїппення.
Але крім«бруталізм»
виник в архітектурі 1960-1980-х рр. У своїх
роботах бруталісти прагнуть максимально
оголити конструкції, з яких створена
будівля, тяжіють до спорудження навмисне
грубих і простих архітектурних мас.
Цей стиль оперує як масивними формами,
так і грубофактурними матеріалами
(бетоном, необробленим облицювальним
каменем, неоштукатуреною цеглою). Важкі
маси зливаються в нагромадження штучних
об’ємів. Один з прикладів цього стилю
в українській архітектурі є театр опери
і балету в Харкові (перебудований в
1970-1990 роках).Хай-тек
-
це естетизація інженерного обладнання
та металевих конструкцій, тому у
архітектурну композицію будівель
архітектори хай-теку активно вставляє
елементи допоміжного інженерного
обладнання: трубопроводи, повітроводи,
вентиляційні шахти. Цікавими прикладами
стилю «хай-тек» є вокзал «Караваєві
дачі» в Києві (2005 р.), стадіон «Донбас
Арена» в Донецьку (2006-2009 рр.).Постмодерн
декларує повернення до класичної
спадщини у вигляді колажу - сучасний
варіант еклектики.
призначення,
будівлі різняться між собою за розмірами,
конструктивними й об’ємно-планувальними
вирішеннями, класами капітальності,
технічним станом та дизайном, що
необхідно враховувати при визначенні
вартості нерухомості.
Зведення
будівель не тільки створює передумови
для використання земельної ділянки за
призначенням, а й дозволяє підвищити
її продуктивність і, передусім, завдяки
багатоповерховості будівель. Це збільшує
загальну операбельну площу ділянки,
при чому стосовно будівлі використовують
такі поняття як загальна, корисна та
інші види площ.
Важливою
характеристикою будь-якої будівлі є
її конструктивна система та ступінь
капітальності, що визначає основні
вимоги до їх експлуатації і, тим самим,
ступінь їх корисності При цьому більшість
будівель поряд з утилітарною функцією
виконують і естетичну функціїо, що
дозволяє іх класифіїсувати за
архітектурним стилем.
Характеристики
поліпшення, які використовуються під
час оцінки, як правило включають: рж
побудови, технжо-економічні показники
(площа забудови, будівельний об’єм,
поверховість, склад приміїцень різного
призначення, іх розташування і площі),
конструктивне виріїпення окремих
елементів споруди, капітальність
будівлі наявність елементів благоустрою,
вирішення опорядження.
Питання
для самостійної роботи 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15
1. Чим
пояснюється розмаїття будівель?
2. Назвіть
поверхи, що може мати будинок.
3. Яким
чином визначають поверховість наземної
частини будинку?
4. Які
види площ використовують для характеристики
різних типів нерухомого майна?
5. Яким
чином вимірюють загальну, корисну та
розрахункову площу громадської будівлі?
6. Що
таке площа забудови?
7. Дайте
визначенню поняттю «конструктивна
система».
8. Назвіть
основні типи несучої основи будівлі.
9. Що
відноситься до основних конструктивних
елементів будівлі?
10. Які
види фундаментів використовують у
будівництві?
11. Як
класифіїсують стіни за навантаженням,
за видом будівельних матеріалів та за
характером проведення робіт при зведенні
будівлі?
12. Що
таке перекриття і на які види воно
поділяється?
13. Які
функції' виконує дах і коли він називається
суміїценим?
14. За
яких умов дах вважається скатним?
15. Що
є основним критерієм поділу будівель
за ступенем капітальності?
Назвіть
групи капітальності житлових будинків
та терміни іх служби.
Дайте
визначенню поняттю «архітектурний
стиль».
Що
дає підстави казати, що архітектурний
стиль будівлі - це нематеріальний актив
нерухомості?
Який
архітектурний стиль домінував до
середини XIX столітті?
Які
архітектурні стилі прийшли на зміну
класицизму?
Назвіть
авангардистський стиль в архітектурі
у першій половині XX століття.
Які
характерні риси має стиль «хай-тек»?