9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної

Вибір найбільш ефективного використання вільної земельної ділянки, як правило, проводиться з метою визначення ринкової вартості землі. Очевидно, що вартість землі залежатиме від того як ця ділянка буде використовуватися. Тому щоб визначити вартість землі, навіть поліпшену земельну ділянку слід розглядати як умовно вільну з точки зору її існуючого і всіх можливих видів використання.

Таке припущення ґрунтується на можливості знесення поліпшень як однієї з альтернатив використання даної нерухомості. Адже ніколи не можна виключати можливість такого використання, яке дозволить збільшити вартість землі до рівня, коли існуючі поліпшення перестануть додавати в загальну вартість нерухомості або взагалі їх вартість набуде негативного значення.

Ця вимога повинна виконуватися завжди, за винятком тих випадків, коли наявні земельні поліпшення здатні підтримувати найбільш ефективне використання протягом достатньо тривалого періоду, або коли на ринку відсутній попит на поточне використання. Проте, на практиці новий власник нерухомості може ліквідовувати існуючі поліпшення, навіть коли вартість поліпшеної нерухомості перевищує вартість вільної землі. Мало імовірно, що інвестори платигимуть великі суми за землю просто для того, щоб зберігати існуючі на ній поліпшення до їх повного знецінення. Тому витрати на знесення і вартість будь-якого поліпшення, що залишилося, завжди треба враховувати при розгляді фінансової здійснимості зміни характеру використання землі.

Отже, при виборі найбільш ефективного використання землі як вакантної ділянки важливо враховувати чинник часу для конкретного використання. У багатьох випадках найбільш ефективне використання майна може змінюватися в осяжному майбутньому. Наприклад, з точки зору подальшого розвитку міста найбільш ефективне використання землі під сільськогосподарськими угіддями може бути тимчасовим, проміжним, використанням, яке передує майбутньому найбільш ефективному використанню під житлову забудову. Якщо ж земля готова для освоєння на момент оцінки, то тимчасового використання немає.

Навпаки, якщо у землі найближчим часом немає потенціалу на формування ділянок під житлову забудову, то її найбільш ефективне використання голягатиме в подальшому сільськогосподарському використанні. За такої ситуації негайне освоєння землі або удосконалення поліпшеного майна, спрямоване на його майбутнє найбільш ефективне використання, звичайно не є фінансово здійсненним.

Це часто відбувається, коли на ринку присутнє зовнішнє (економічне) знецінення - наприклад, коли ринки нерухомості тимчасово перенасичені пропозицією, коли надмірно високі фінансові витрати ослабляють освоєння, коли наступає економічний спад у виробництві, або коли відбувається значна екологічна катастрофа.

Ще одним чинником, який необхідно враховувати при аналізі найбільш ефективного використання є інтенсивність поточного використання. Наприклад, якби ділянка, на якій розташована триповерхова офісна будівля, була б вільною, то її найбільш ефективне використання полягало б у будівництві 10-поверхового офісу. Тобто існуюче використання ділянки з точки зору його інтенсивності не може вважатися найбільш ефективним використанням.

При аналізі найбільш ефективного використання завжди слід брати до уваги існуючу конкуренцію, як між різними видами використання, так і в межах окремого виду використання. Останнє особливо важливе, коли ділянку рекомендується використовувати для конкретної функції, яка може бути розміщена і на інших ділянках, що мають такі ж або навіть сприятливіші для цієї функції умови.

Крім того, з точки зору ринку в районах ділових центрів як найбільш ефективне використання може бути розглянута не одна функція, а декілька або їх поєднання. Тому висновок про найбільш ефективне використання скоріш відображає загальний характер вимог, що висуваються ринком до використання і забудови ділянки, ніж конкретний вцц використання.

Для багатьох земельних ділянок досягнення найбільш ефективного використання вимагає змін в зонуванні або кардинальної зміни транспортної і інженерної інфраструктури або інших зовнішніх поліпшень, необхідних для переходу до нового використання. Найбільш ефективне використання землі як вільної може викликати необхідність її поділу на менші земельні ділянки, або об’єднання з іншими земельними ділянками.

Таким чином, найбільш ефективним використанням землі як вільної може бути її існуюче використання, запланована забудова, поділ ділянки на менші за розміром земельні ділянки або її приєднання до інших ділянок; а також як альтернативу воно може включати тимчасове використання або відмову від будь-якого використання, поки освоєння не буде підтримано ринковим попитом.

Якщо найбільш ефективним використанням землі як вільної буде її забудова, то необхідно визначити і описати тип і характер ідеального поліпшення, яке має відповідати чітко встановленим критеріям. По-перше, це поліпшення повинне максимально реалізовувати потенціал цієї ділянки з точки зору ринкового попиту. По-друге, воно має відповідати поточним ринковим стандартам і характеру прилеглої території. І, нарешті, це поліїтшення повинне містити відповідні оцінені компоненти.

Таке ідеальне поліїппення використовується як порівняння для визначення знецінення існуючих поліпшень. Природно, що ідеальне поліпшення не матиме фізичного або функціонального зносу - тобто воно не буде ні нейо-поліпшеним, ні ие/;є-полшшеним. У цьому разі, будь-яка відміїлгість у вартості між існуючим поліпшенням і ідеальним поліпшенням відноситиметься до цих форм знецінення. Проте слід пам’ятати, що і на ідеальне поліїтшення і на існуюче поліпшення може впливати економічне (зовніїннє) знецінення.

У всіх випадках при аналізі найбільш ефективного використання землі як вільної повинні бути визначені види використання, які юридично дозволені, тобто відповідають встановленим суспільним і приватним обмеженням.

Суспільні обмеження - це регламентація забудови або іншого використання земельної ділянки, встановлена в містобудівній і землевпорядній документації', частіїне всього, в планах (правилах) зонування, місцевих правилах забудови і інших нормативно-правових актах щодо характеру землекористування в конкретному районі.

Приватні обмеження пов’язані з обтяженням прав власника на використання і забудову земельної ділянки, що виникають в результаті укладання різних угод, пов’язаних з відчуженням його окремих правомочностей. Найхарактерніїиими приватними обмеженнями є різного роду сервітути (право проізду/проходу,

прокладання комунікацій, спільної стіни тощо), які разом із земельною ділянкою переходять від власника до власника.

Іноді, щоб досягти найбільш ефективного використання нерухомого майна, доцільним буде розгляд не тільки дозволеного використання, а й правової можливості зміни існуючого містобудівного регламенту щодо функціонального використання і характеру забудови. В такій ситуації слід врахувати витрати і час, що пов’язані з можливою зміною дозволеного використання, а також ризик того, що зміна не буде дозволена.

Наприклад, земельна ділянка коштуватиме 125 000 дол., якщо буде дозволено її комерційне використання. Загальні витрати, пов’язані із зміною існуючого використання земельної ділянки, складуть 10 000 дол., а загальні витрати часу - 12 місяців. Природно, це понизить вартість землі по-перше, за рахунок збільшення загальних витрат, пов’язаних з її поліпшенням на 10 000 дол., по- друге, за рахунок необхідності дисконтування її вартості на період отримання дозвільної документації.

Крім того, навіть за наявності правових підстав для переходу до нового використання ця зміна не може бути 100% гарантоване через суб’єктивні чинники, що пов’язані, наприклад, з негативним ставленням громадськості до зведення нового об’єкту.

Аналогічні розрахунки проводяться, і коли для досягнення найбільш ефективного використання вимагається об’єднати декілька ділянок. Наприклад, великий нафтохімічний завод може бути побудований на ділянці, що сформована шляхом об’єднання декількох невеликих ділянок, жодна з яких не мала потенціалу для такого масштабного промислового використання. Допускаючи таке об’єднання, треба врахувати необхідні витрати та час для формування нової ділянки. При цьому потрібно зважати на те, що при об’єднанні часто за окремі ділянки, особливо ті, які придбаваються в кінці періоду об’єднання, може бути сплачена ціна вище за ринкову.

Таким чином, дослідження юридичної дозволеності має на меті визначити:

• які види використання дозволені існуючим зонуванням;

• які види використання можуть бути дозволені, якщо будуть внесені зміїти до зонування; ^•

• які види використання обмежуються приватними обтяженнями конкретної ділянки.

При цьому в обов’язково потрібно враховувати часові рамки дії обмежувальних умов з використання і забудови земельної ділянки.

Фізична можливість найбільш ефективного використання вільної ділянки пов’язана як з параметрами самої ділянки (її розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії, глибина), так і з природними характеристиками оточення (рельєф, іїіженерно-геологічні умови, небезпечні природні явища). Крім того, з точки зору фізичної можливості оціїлоється транспортна доступність до земельної ділянки і наявність необхідних потужностей інженерних споруд і мереж.

Загалом будь-яка ділянка, навіть та, що має несприятливі фізичні характеристики, може знайти певне використання, проте обсяг витрат,

пов’язаних з її освоєнням, буде визначаючим при виборі найбільш ефективного використання.

Є випадки, коли розмір ділянки завеликий для її найбільш ефективного використання. Це вимагає розглянути можливе використання надлишку землі, як то утворення вільного простору, або створення можливості для майбутнього розширення, або формування нової окремої ділянки. Проте незабудовані частини ділянки не вважаються зайвими, якщо їх використання адекватне основній функції - автостоянка для магазина, спортивний майданчик для школи тощо. Тільки земля, що не відповідає ринковим стандартам, повинна розглядатися як надлишок.

У деяких випадках ділянки не розглядаються як надвеликі, тому що надлишок площі не може бути використаний окремо. Наприклад, велика ділянка в зоні суцільної житлової забудови не може мати надлишку площі, оскільки його розмір не дозволяє сформувати нову ділянку встановленої для зони функції'.

Спрямованість дослідження фінансової здійсненності залежатиме від того, на якому ринку представлені юридично дозволені і фізично можливі види використання.

Якщо ці види використання представлені на ринку оренди, то аналіз фінансової здійсненності полягатиме у визначенні, які з них забезпечать чистий операційний дохід, достатнії! для задоволення необхідної ринкової норми віддачі іїівестиції.

Якщо юридично дозволені і фізично можливі види використання представлені на ринку купівлі-продажу, то аналіз фінансової здіїїсненності буде направлений на визначення розміру доходу, який буде одержаний від реалізації' поліпшеної нерухомості при альтернативному використанні. Фінансово здійсненними в цьому випадку вважатимуться ті види використання, при яких дохід буде рівним або перевищуватиме суму витрат, необхідну для створення і продажу поліїпненої нерухомості.

Для визначення фінансової здійсненності використання, що не генерує дохід, можуть також порівнюватися зиски від використання з очіїсуваними витратами. Якщо зиски перевищують ці виграти, то використання вважається доцільним (вигідним). Якщо зиски нижче за витрати або перевищують іх лише на незначну суму, то використання не вважатиметься фінансово здійсненним.

Крім того, за будь-яких умов при дослідженні фінансової здіїїсненності має враховуватися можливе економічне знещнення, пов’язане з конкретним видом використання.

Очевидно, що дослідження фінансової здійсненності повинне будуватися на надійних доказах, зібраних і проаналізованих на конкурентноздатному ринку даного нерухомого майна. Аналіз попиту і пропозиції' є необхідною умовою для визначення фінансової здіїїсненності використання та для встановлення, яке з них є максимально продуктивним.

Перевірка на максимальну продуктивність застосовується до тих видів використання, які відповідають першим трьом критеріїїм. Вона не тільки припускає розгляд вартості нерухомого майна, яку можна одержати при максимально продуктивному його використанні, а й витрат, пов’язаних з досягненням цієї вартості, включаючи виграти на знесення і перенесення існуючих поліїшіень, на відновлення навколишнього середовища, на зміну зонування тощо.

	220	176
Ціна продажу, дол.	150 000	120 000
Витрати на поліпшення, дол.	500 x220= 110 000	500 хЇ76 = 88 000
Вартість землі, дол.	40 000	32 000 „ . .... - _

Найбільш ефективним використанням з двох розглянутих варіантів є будівництво житлового будинку загальною площею 220 кв.м, оскільки при його реалізації досягається вища вартість землі.

Як альтернатива вартість поліпшеної нерухомості може бути розрахована шляхом капіталізації чистого операційного доходу від надання її в оренду. В цьому випадку вартість землі буде визначатися як залишок між капіталізованою вартістю чистого операційного доходу від надання в оренду поліпшеної нерухомості та вартістю земельних поліпшень.

ПРИКЛАД

І Потрібно визначити найбільш ефективне використання вільної і земельної ділянки площею 2 000 кв. м, розташованої в районі житлової І забудови з активним ринком оренди житла.

І Площа земельної ділянки дозволяє побудувати тут будинок або на 12 І однокімнатних квартир, або на 6 двокімнатних квартир, або на 4 І трикімнатні квартири.

Потенційний валовий дохід, дол.	12 однокімнатних квартир 72 000 (500 дол./міс. х 12 міс. дол./міс. х 12 кв-р)	6 двокімнатних квартир 46 800 (650 дол./міс. х 12 міс. дол./міс. х 6 кв-р)	4 трикімнатні квартири 34 800 (725 дол./міс. х 12 міс. дол./міс. х 4 кв-ри)
Чистий операційний дохід (60%), дол.	43 200 (72 000 дол. х 0,6)	28 080 (46 800 дол. х 0,6)	20 880 (34 800 дол. х 0,6)
Капіталізована	360 000	234 000	17 400
вартість житлової	(43 200 дол. /	(28 080 дол. /	(20 880 дол. /
нерухомості, дол.	0,12)	0Д2)	0,12)
Вартість земельних	323 730	191 928	154 000
поліпшень, дол.	(495 дол./кв.м х { (440 дол./кв.м х 54,5 кв.м х 12) j 72,7 кв.м х 6)		(385 дол./кв.м х 100 кв.м х 4)
Вартість землі, дол.	36 270 (360 000 дол. - 323 730 дол.)	42 072 (234 000 дол. - 191 928 дол.)	20 000 (174 000 дол. - 154 000 дол.)

Найбільш ефективним використанням вільної земельної ділянки є будівництво 6-ти квартирного (з двома кімнатами) житлового будинку, оскільки воно забезпечує найвищу вартість землі.

Вартість землі може бути також розрахована шляхом капіталізації доходу, що припадає на землю. За суттю, цей дохід є залишком від чистого операційного доходу поліпшеної нерухомості після вирахування з нього доходу, що генерують поліпшення. 1 хоча капіталізація залишкового доходу звичайно є не зовсім переконливим показником вартості землі, щ оціночна процедура є корисною при аналізі найбільш ефективного використання завдяки тому, що дозволяє створити основу для зіставлення альтернативних видів використання з метою виявлення найпродуктивнішого з них.

	Житло	і Офіси	Роздр ібна торгівля
Вартість земельних поліпшень, дол. j	1 021 600	928 000	817 300
Дійсний валовий дохід, j дол. j	250 000	200 000	180 000
Операційні витрати, дол. і	120 000	1 80 000	69 000
Чистий операційний j дохід, дол. і	130 000	| 120 000	111 000
Дохід, що припадає на j		і Т
земельні поліпшення, і	12 000	і 109 000	96 000
дол. (РМТ= j	(1021600 /	і (928000 /	(817300 /
= PV / PVAF(10%, 20 і років) J і	8,51356)	j 8,51356) !	8,51356)
Дохід, що припадає на 1 землю, дол. [	10 000	1 11 000 1	L/1 0 ; О і 01 ; \ | І
Вартість землі, дол. |	100 000	Г По ооо	150 000
	(10 000 / 0,1)	j (11 000 / 0,1)	(15 000 / 0,1) і _ _]