Фізичне

середовище

\

Соціально-

культурне

середовище

Економічне

середовишр

Інституційне

середовище

Рис. 7.3. Складові загального середовища району розташування

Земельної ділянки

На розвинутих ринках нерухомості опосередкованим, але досить надійними, показниками, що характеризують стан економічного середовища, є умови фінансування та страхування нерухомого майна.

Відсоткова ставка та умови надання кредиту під заставу чи на розвиток нерухомості свідчать про економічний потенціал району та іїігерес (ризик), що пов’язують з ним фінансові установи. Так, зменшення відсоткової ставки та подовження строку кредиту вказують на фінансову підтримку існуючого чи запропонованого землекористування в районі і навпаки.

Натомість поява проблемних кредитів, зростання рівня заборгованості є ознаками економічного середовища в перехідному стані. Такі фінансові дані треба сегментувати з метою окреслення зон випадків та типів задіяної нерухомості для прогнозування можливих змін у тенденціях розвитку району. Зокрема, у США фінансові установи застосовували редлайнинг - правило червоної ліїлї, що окреслювала загрозливі з точки зору кредитного ризику зони. В межах цих зон кредити під заставу нерухомості не надавалися через її незадовільний стан та/або низький рівень доходів населення.

Резюме

Місце розташування - ключовий чинник в аналізі об’єктів нерухомого майна, оскільки найсуттєвішим чином впливає на їх вартість. Це поняття описує ціла низка різних за природою походження параметрів: фізичних, юридичних, соціальних, економічних, екологічних, що дозволяють розкрити системні властивості місця розташування, а саме:

локаційність - сукупність ознак певного місця без урахування його зв’язків з іншими місцями та співвідношення з оточенням;

позиційність - сукупність ознак, що дають можливість зіставити це місце з іншими, які є більш або менш доступними, привабливими, зручними, престижними і т.п.;

ситуаційність - сукупність ознак оточення, що дозволяє охарактеризувати відповідність місця та функції його використання.

Фізичні параметри охоплюють широке коло природних та антропогенних ознак, тісно пов’язаних між собою. Такі природні параметри як розміри та конфігурація, топографія, геологія, гідрографія безпосередньо впливають на характер забудови чи іншого використання землі та розвиток інженерно- транспортної і природоохоронної інфраструктури. Разом вони формують природно-ландшафтні й історико-культурні характеристики місця та його оточення, визначають стугннь їх привабливості й екологічний стан.

Соціальні параметри задаються населенням, яке тут перебуває постійно або тимчасово. Вони не обмежуються суто демографічними характеристиками. До них слід віднести також стиль життя, групову систему цінностей, ставлення до оточення, ментальність, що врешті-решт, визначають такі біхевіористичні параметри, як престижність та статус місця розташування.

Економічні параметри характеризують рівні цін продажу та оренди нерухомості, види і характер використання земельних ділянок, склад учасників ринку, що свідчить про конкурентноздатність та потенціал місця розташування. Індикатором цього потенціалу слугуватимуть умови і строки надання кредиту, страхові внески й інвестиції в будівництво або підтримання в належному стані нерухомості. Натомість, несплата оренди, проблеми із заставою, відсутність дбайливого ставлення до майна є ознаками не тільки економічної, а й фізичної та моральної (соціальної) непривабливості місця розташування.

Питання для самостійної роботи

1. Дайте визначення фізичній та геодезичній площі земельної ділянки.

2. Що таке надлишок землі?

3. Якими параметрами характеризується топографія земельної ділянки?

4. На що впливають інженерно-геологічні характеристики земельної ділянки?

5. Що слугує інтегральним показником родючості ґрунтів?

6. Наведіть приклади внутрішніх та зовнішніх поліпшень земельної ділянки.

7. Які існують види забруднення земельної ділянки?

8. Що таке план зонування?

9. Назвіть основні зони за видами використання земельних ділянок.

10. Назвіть зони з особливим режимом ^.умовами використання земель.

11. Що характеризує і в чому вимірюється доступність земельної ділянки?

12. Назвіть складові загального середовища району розташування земельної ділянки.

13. Що включають природні умови району розташування земельної ділянки?

14. Які основні етапи включає життєвий цикл району певного використання землі?

15. Які параметри характеризує соціально-культурне середовище району розташування земельної ділянки?

16. Які документи формують інстигуційне середовище?

17. Чим характеризується економічне середовище району розташування земельної ділянки?

18. Назвіть основних потенційних покупців земельних ділянок.