Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання

Усі судження щодо вартості засновані на використанні нерухомого майна. Проте лише найбільш ефективне використання є адекватним з точки зору учасників ринку. Саме таке використання може і має розглядатися як підстава для визначення ринкової вартості нерухомого майна.

Найбільш ефективне використання конкретної земельної ділянки не визначається суб’єктивною думкою власника, забудовника або оцінювача; навпаки, таке використання формується конкурентоспроможними силами в рамках того ринку, на якому представлене це нерухоме майно. Тому вибір найбільш ефективного використання є, за суттю, всебічним ринковим дослідженням альтернативного використання нерухомості з позиції досягнення максимальної продуктивності, яке створює необхідну основу для окреслення порівнянних даних при застосуванні трьох підходів до оцінки.

У цьому розділі буде розглянута сутність найбільш ефективного використання, особливості його застосування як для вільної, так і для поліпшеної земельної ділянки, а також ті особливі ситуації, які необхідно враховувати при формуванні остаточної думки про найбільш ефективне використання.

1. Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання

Встановлення ринкової вартості передбачає дотримання певних вимог щодо рівня відкритості та конкурентності ринку, типовості мотивації та незалежності сторін угоди, їх компетентності та поінформованості, а також належного строку експозиції об’єкту на ринку. При цьому, ринковою вартістю вважається лише та, що відповідає найбільш ефективному використанню майна. Тому для об’єктивності відображення ринкової ситуації' передусім необхідно визначити, за яких умов майно, що оціїлоється, набуває найбільшої продуктивності.

Процедура виявлення і обгрунтовування такого використання нерухомого майна, що забезпечує його максимальну продуктивність, називається вибором найбільш ефективного використання.

Раніше, коли розглядалися принципи оцінки, вказувалося, що найбільш ефективне використання визначається як можливе фізичне використання, відповідним чином підтверджене, юридично дозволене, фінансово здійсниме, і яке приводить до найвищої вартості оцінюваного майна.

З цього визначення витікає, що найбільш ефективне використання є скоріш обґрунтованим судженням, а не фактом. В оціночній практиці найбільш ефективне використання є передумовою, на якій базується ринкова вартість. В її контексті як найімовірнішої ціни продажу синонімом для найбільш ефективного використання можуть бути «найімовірніше використання» або «найдохідніше використання».

Принцип найбільш ефективного використання має давню історію, хід якої нерозривно пов’язаний з еволюцією поглядів на природу нерухомого майна та визначення його ринкової вартості. Фактично цей принцип виник як спосіб подолання проблеми множинності значень вартості землі, які земля набуває за різних варіантів використання.

Особливо гостро зазначена проблема постала пщ час вилучення землі й була пов’язана з питанням справедливого розміру компенсації, і тому спочатку набула юридичного вирішення. Зокрема, у США принцип найбільш ефективного використання було юридично закріплено у 1878 році, коли Верховний Суд визнав, що ринкова вартість не залежить від поточного використання нерухомості: «Питання скільки коштувало би майно на ринку має враховувати не лише той варіант використання, який існує на сьогоднішній день, а всі можливі варіанти використання цього майна; інакше кажучи, скільки коштує майно, виходячи з найвигіднішого з можливих варіантів його використання»²¹.

Одночасно найбільш ефективне використання отримало й наукове обґрунтування в працях провідних економістів неокласичної школи, які вважали, що фундаментальним завданням економічної науки є правильне розподілення обмежених ресурсів, і передусім землі між альтернативними варіантами їх використання. На їх думку, попит на такі ресурси завжди залежатиме від попиту на кінцеві товари та послуги, що передбачає можливість вибору варіанту використання ресурсів, а при необмеженості потреб у товарах та послугах необхідність такого вибору стає вимогою.

Не є винятком і ринок нерухомості Де під дією сил попиту та пропозиції постійно відбувається перерозподіл використання землі на користь найбільш ефективного, що забезпечує динамічність цього ринку. Тобто, властивість землі як ресурсу мати різне використання потребує при оцінюванні об’єктів нерухомого майна, спираючись на тенденції споживчих переваг, здійснювати пошук варіанту її найбільш ефективного використання для адекватного відображення ціни землі на конкурентному ринку.

Звідси теоретичний акцент вибору найбільш ефективного використання ставиться на можливе використання землі неначебто вона була вільною. Навіть для поліпшеної нерухомості оцінка землі як вільної є необхідною умовою при визначенні вартості нерухомого майна. Тільки у такий спосіб може бути визначений реальний внесок поліпшень у вартість нерухомості.

Натомість практика оцінки показала, що в оціночній діяльності важливе також формування думки про ринкову вартість і з точки зору найбільш ефективного використання поліпшеної нерухомості. Таке розширення сфери вибору найбільш ефективного використання припадає на 1960-ті роки і було зумовлено, з одного боку, переорієнтацією містобудівної політики країн Європи з будівництва нових об’єктів, що домінувало в повоєнні роки, на реконструкцію

21

Организация оценки и налогообложения недвижимости. В 2-х том. / Подобщ. ред. Дж. К. Зккерта.-М.: Академия оценки, Стар Интер., 1997. - Том. 1 — С.119.

існуючої забудови, а, з іншого, зміною поглядів на стратегічне планування, коли парадигму «від минулого до майбутнього» замінила парадигма «від майбутнього до існуючого».

Одночасно змінюється й парадигма в теорії вартості, коли цінність існуючих об’єктів розглядається з позиції майбутніх вигод. Тобто, ринкову вартість таких об’єктів визначає залишок (чиста поточна вартість) доходу від їх найбільш ефективного використання після покриття усіх витрат (включаючи їх фінансування та прибуток підприємця), необхідних для досягнення цього використання.

Таким чином, в оціночній практиці розрізняють найбільш ефективне використання для землі як вакантної та найбільш ефективне використання для поліпшеної нерухомості. При цьому в обох випадках критерієм ефективності виступає не максимальна вартість кінцевого продукту, а залишкова вартість (різниця доходу від реалізації кінцевого продукту та витрат, необхідних для його досягнення), що співвідноситься з вартістю вакантної землі чи об’єкту, що підлягає реконструкції (модернізації).

Вибір найбільш ефективного використання для землі як вакантної (умовно вакантної) дозволяв отримати відповіді на два важливих питання: 1) як слід використовувати земельну ділянку, якщо вона є чи буде вільною; 2) яким має бути характер поліпшень і коли їх слід здійснити.

Вибір найбільш ефективного використання для поліпшеної нерухомості надавав відповіді на інші два, не менш важливих, питання: 1) як слід використовувати існуючі поліпшення; 2) який тип реконструкції' чи модернізації' слід виконати і коли.

ОСНОВНІ ЗАДАЧІ, ЩО ВИРІШУЮТЬСЯ ПРИ ВИБОРІ НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ

Для землі як вакантної

Як слід використовувати земельну

ділянку, якщо вона є чи буде вільною

ну І

ною

Яким має бути характер поліпшень і коли їх слід здійснити

Для поліпшеної нерухомості

Я.; слід використовувати існуючі поліпшення

J

Який тип реконструкції чи модернізації слід виконати і коли

j

Для ілюстрації відміїлюсті між найбільш ефективним використанням вільної і поліпшеної земельної ділянки можна розглянути садибну житлову забудову, що розташована в межах зони комерційного використання. Якщо є ринковий попит на комерційне використання, максимальна продуктивність умовно вільної землі скоріїи за все буде заснована на комерційному використанні. В цьому

випадку житлова забудова може внести незначний (або взагалі ніякий) внесок у вартість нерухомості в цілому.

Проте у випадку, якщо ринкова вартість житлового використання вище, ніж ринкова вартість дозволеного комерційного використання за вирахуванням витрат на знесення житлового будинку, тоді найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості буде за тривалим житловим використанням.

Таким чином, при остаточному виборі варіанту найбільш ефективного використання керуються наступними положеннями:

• якщо вартість поліпшеної нерухомості більше вартості ділянки без поліпшень, найбільш ефективним буде використання поліпшеної нерухомості;

• якщо вартість вільної ділянки перевищить вартість поліпшеної нерухомості, найбільш ефективним буде використання землі як вільної.

За суттю, пошук найбільш ефективного використання передбачає розгляд обґрунтовано можливих видів використання землі чи поліпшеної нерухомості з точки зору чотирьох безумовних критеріїв, закладених у визначенні найбільш ефективного використання. А саме, найбільш ефективне використання за своєю функцією, характером та інтенсивністю має бути:

фізично можливим, тобто відповідати розмірам і формі земельної ділянки, інженерно-геологічним і екологічним умовам та умовам транспортної доступності;

юридично дозволеним, тобто не порушувати регламент використання і забудови, встановлений суспільними (містобудівна і землевпорядна документація) і приватними (обтяження прав власника його угодами з іншими особами) обмеженнями;

фінансово здійсненним, тобто відповідати існуючій кон’юнктурі ринку, яка визначає рівень доходності різних типів нерухомості, і забезпечувати позитивне повернення капіталу, що інвестується;

максимально продуктивним, тобто забезпечувати найбільшу вартість нерухомого майна, що оцінюється.

Слід зауважити, що ці критерії є взаємопов’язаними і мають розглядатися в певній послідовності. При цьому немає принципового значення, що буде розглянуто раніше - фізична можливість або юридична дозволеність. Іноді доцільно розпочати аналіз саме з розгляду юридично дозволених видів використання, оскільки це відразу окреслює коло можливих альтернатив. Проте важливо, щоб дослідження фізичної можливості і юридичної дозволеності передувало перевірці на фінансову здійсненність і максимальну продуктивність. Використання може бути фінансово здійсненним, але це не слугуватиме аргументом, якщо воно заборонено законом або фізично неможливо. І лише після того, як визначені всі юридично дозволені, фізично можливі і фінансово здійсненні види використання можна перейти до вибору максимально продуктивного серед них.

Таким чином, остаточне судження про найбільш ефективне використання може бути сформоване лише після того, як були виключені альтернативні види використання, як такі, що не відповідають тому чи іншому критерію. Використання, що залишилося, і яке відповідає всім чотирьом критеріям, є найбільш ефективним використанням (рис.9.1).

Елементи дослідження

Види використання

Юридична

дозволеність

Фізична

можливість

Фінансова

здійсненність

«л- г -у . -

Максимальна

продуктивність

Рис. 9.1. Послідовність виконання дослідження найбільш ефективного використання

Природно, що види використання, які розглядаються, повинні відповідати ще одному критерію - розумності використання. Доречність або обґрунтована можливість є як початковою точкою відліку, так і висновком для використання, яке остаточно вважається найбільш ефективним.

Наприклад, якщо на ринку існує об’єкт, використання якого забезпечує об’єкту найвище значення вартості, то це ще не означає, що і для оцінюваного об’єкту таке використання буде максимально продуктивним. Не треба забувати, що найбільш ефективне використання стосується конкретної корисності об’єкта оцінки і носить комплементарний характер, що доповнює та підсилює вже існуючі та передбачені види використання. Врешті-решт аналіз і спрямований на те, щоб використання об’єкту нерухомого майна, що оцінюється, розглядалося не ізольовано, а в поєднанні з іншими використаннями, які стосовно цього використання будуть підпорядкованими, допоміжними, супутніми або конкурентними.

Одним з основних принципів вибору найбільш ефективного використання є ситуаційність. Одночасно для вибору найбільш ефективного використання властива гнучка адекватність, тобто цей вибір має бути адекватним змінам ринкової ситуації. По-перше, уявлення (висновок) про найбільш ефективне використання буде змінюватися зі змінами ринкової ситуації'; по-друге, взагалі некоректно казати про найбільш ефективне використання безвідносно ситуації, що склалася на ринку.

Одним з аналітичних інструментів обґрунтування вибору найбільш ефективного використання є SWOT-аналіз, сутність якого полягає у співставленні потенціалу об’єкту нерухомості, що оцінюється, та потенціалу ринку. Цей метод дозволяє не тільки оцінити, чи має земельна ділянка необхідні

ресурси, щоб задовольнити потреби ринку у тому чи іншому об’єкті нерухомості, а й подолати певні моменти суб’єктивності під час такої оцінки.

Упорядкування даних, отриманих в результаті ситуаційного аналізу у SWOT- форматі, надає необхідного об’єктивного характеру оцінкам як сильним та слабим сторонам об’єкту оцінки, так і можливостям та загрозам, які несе ринок. Саме ринок відкриває можливості для того чи іншого використання, а існуюча стосовно цього використання конкуренція виступає обмеженням щодо доцільності його вибору, (рис. 9.2).

Загрози

Сила

протидія ринкового середовища

переваг'і об'єкту нерухомості

Вектор найбільш ефективного використання

Можливості Слабкість

вади

’ ( об’єкту нерухомості

Рис. 9.2. Компоненти SWOT - аналізу

Результати аналізу ринку нерухомості дають змогу предметно підійти до характеристик конкретного об’єкту. Інакше кажучи, параметри об’єкту мають розглядатися у контексті кон’юнктури, що склалася на ринку нерухомості. При цьому доцільно окреслювати сильні та слабі сторони об’єкту відносно інших об’єктів з метою визначення його конкурентних переваг, що можуть стосуватися як ділянки землі, так і продукту її використання - поліпшеної нерухомості.

Конкурентні переваги - це такі характеристики об’єкта, що дозволяють при певному варіанті його використання одержати значення вартості більше, ніж при інших варіантах використання. Тобто, найбільш ефективне використання передбачає або збереження у існуючого використання конкурентної переваги, або перехід до іншого використання, що створює конкурентну перевагу, тобто максимізує вартість об’єкту нерухомого майна, що оцінюється.