Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень

У цьому розділі буде продовжений розгляд параметрів фізичних складових нерухомості, що визначають її корисність та придатність для певного використання, де надзвичайно важливу роль відіграють земельні поліпшення. Адже, щоб використовувати земельну ділянку з якоюсь метою, ця ділянка має бути відповідним чином поліпшена.

Поняття «земельні поліпшення» застосовують до будь-яких перетворень землі, що мають довгостроковий характер і призначені для того, щоб збільшити вартість або корисність нерухомості. До земельних поліпшень належать зміна рельєфу земельної ділянки та поліпшення її ґрунтів; ліси, багаторічні насадження та водойми, що розташовані в межах ділянки, та різного роду меліорації (водопостачання, водовідведення, енергопостачання тощо), а також різноманітні будинкам, будівлі та споруди.

У цьому розділі уся увага буде приділена будинкам (будівлям) як основному типу поліїппення, що зумовлює характер усіх іїдпих поліїшіень, а саме метричним і конструктивним параметрам будівель та їх архітектурним стилям.

1. Техніко-економічні показники будівлі

Будівлі бувають дуже різні і іх характеристики пов’язані з функціональним призначенням, конструктивними і об’ємно-планувальними рішеннями.

Характеристики будівлі, що використовуються під час оцінки, як правило включають: рік побудови, техніїсо-економічні показники (площа забудови, будівельний об’єм, поверховість, склад приміїцень різного призначення, іх розташування, площі тощо), конструктивне виріїпення окремих елементів споруди, капітальність будівлі, наявність елементів благоустрою, вирішення опорядження і таке інше.

При оцінці об’єкта нерухомості ощнювачу під час аналізу вихідних даних і при виконанні оцінки доводиться оперувати великою кількістю показників поліпшень, що вимагає іх чіткого розуміїзня.

У той же час конкретні характеристики об’єктів нерухомості однакових за функціональним призначенням можуть по різному впливати на їх вартість.

В подальшому більш детально зупинимося на окремих характеристиках поліпшень, які можуть враховуватися під час їх оцінки.

Поверховість бу/К/шм. Коли в якості об’єкта оцінки виступають окремі приміщення, то їх розташування на різних поверхах обумовлює зручність їх використання і, відповідно, впливає на їх вартість.

Поверхи будинку поділяються на надземні, цокольні, мансардні, підвальні, підземні, технічні

Надземний поверх - поверх, позначка підлоги приміщень якого не нижче планувальної позначки землі (планувальна позначка землі - рівень землі на межі вимощення).

Цокольний поверх - поверх, позначка підлоги приміщень якого нижче планувальної позначки землі на висоту не більше половини висоти приміщень, що в ньому розташовані (звертаємо увагу на те, що термін «полупідвал» в нормативних документах не використовується).

Мансардний поверх — поверх у горищному просторі, фасад якого повністю або частково утворений поверхнею (поверхнями) похилої чи ламаноі покрівлі.

Підвальний поверх - поверх, позначка підлоги приміщень якого нижче планувальної позначки землі більше ніж на половину висоти приміщень.

Підземний поверх - поверх, позначка стелі якого знаходиться нижче рівня планувальної позначки землі.

Технічний поверх - поверх для розміщення інженерного обладнання та прокладання комунікацій; може бути розташований у нижній (технічне підпілля), верхній (технічне горище) або у середній частині будинку.

При визначенні поверховості надземної частини будинку до кількості поверхів включають усі надземні поверхи (включаючи мансардний), у тому числі технічний і цокольний, якщо верх його перекриття знаходиться вище середньої планувальної позначки землі не менше ніж на 2 м.

При різній кількості поверхів у різних частинах будинку на ділянці з уклоном поверховість визначають окремо для кожної частини будинку.

Технічний поверх, розташований над верхнім поверхом, при визначенні поверховості будинку не враховують.

Площі, об’єми будинків. При визначення вартості комерційної нерухомості одним з головних показників, який обумовлює вартість поліпшення є його площі. Одночасно ця вартість пов’язана із співвідношенням площ різного функціонального призначення, які притаманні цьому поліпшенню. Так, наприклад, в стандартній класифікації офісних приміщень, яка розроблена Комітетом по питанням нерухомості Американської торгової палати в Україні і Форумом нерухомості Києва, вказується, що в високоякісному офісі коефіцієнт приміщень загального користування, які треба оплачувати, не повинен перевищувати 12%.

Об’єми будинків (споруд) використовуються для визначення їх вартості при оцінці витратним підходом.

Площі і об’єми поліпшень визначаються у відповідності до діючих нормативних документів, які обумовлюють як правила визначення величин цих показників, так і їх назви.

Наприклад, в житлових будинках згідно ДБН В.2.2-15-2005. «Житлові будинки. Основні положення» існують такі показники площ: площа квартири, загальна площа квартири, загальна площа квартир житлового будинку, площа житлового будинку. Іноді виникає необхідність оперувати такими показниками, як площа житлових і підсобних приміщень будинку або квартири.

В громадських будинках згідно ДБН Б.2.2-9-99. «Громадські будинки та споруди. Основні положення» визначаються загальна площа будинку, корисна площа будинку, розрахункова площа будинку.

Враховуючи, що при оцінці об’єктів найбільші складності виникають при визначенні площ громадських будівель, наведемо правила підрахунку цих площ.

Загальна площа громадського будинку визначається як сума площ усіх поверхів (включаючи технічні, мансардний, цокольний та підвальні).

Площу поверхів будинків слід вимірювати в межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін. Площа антресолей, переходів до інших будинків, засклених веранд, галерей та балконів залів для глядачів та інших залів слід включати до загальної площі будинку,. Площу багатосвітлових приміщень слід включати до загальної площі будинку в межах тільки одного поверху.

Корисна площа громадського будинку визначається як сума площ усіх розташованих в ньому приміщень, а також балконів і антресолей в залах, фойє тощо за винятком сходових кліток, ліфтових шахт, внутрішніх відкритих сходів і пандусів.

Розрахункова площа громадського будинку визначається як сума площ усіх розташованих в ньому приміщень, за винятком коридорів, тамбурів, переходів, сходових кліток, ліфтових шахт, внутрішніх відкритих сходів, а також приміщень, призначених для розміщення інженерного обладнання та інженерних мереж.

Площа коридорів, що використовуються як рекреаційні приміщення в будинках навчальних закладів, а в будинках лікарень, санаторіїв, будинків відпочинку, кінотеатрів, клубів, центрів культури і дозвілля та інших закладів, призначених для відпочинку або очікування відвідувачів, включається до розрахункової площі.

Площу приміщень будинків слід визначати за їх розмірами, виміряними між опорядженими поверхнями стін і перегородок на рівні підлоги (без врахування плінтусів). При визначенні площі мансардного приміщення враховується площа цього приміщення з висотою похилої стелі не менше 1,9 м.

Для всіх об’єктів існує і такий показний як площа забудови.

Площа забудови будинку визначається як площа горизонтального перерізу по зовнішньому обводу будинку на рівні цоколя, включаючи частини, що виступають. Площа під будинком, розташованим на опорах, а також проїзди під будинком включаються до площі забудови.

Будівельний об’єм будинку визначається як сума будівельного об’єму вище позначки ±0.00 *(надземна частина) і нижче цієї позначки (підземна частина).

Будівельний об’єм надземної та надземної частин будинку визначається в межах обмежувальних поверхонь з включенням огороджувальних конструкцій, світлових ліхтарів, куполів та ін., починаючи з позначки чистої підлоги кожної із частин будинку, без урахування архітектурних деталей та конструктивних