Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:

—-

шш - у принцип залишкової продуктивності;

і

ег—'У принцип внеску:

иг принцип зростаючої і спадаючої видачі:

.шш,- к. принцип економічного розміру;

—ша

У будь-якому випадку, для підтримки високої цінності землі її функціональне використання і характер поліпшень повинен відповідати існуючим правилам зонування, а також потребам і очікуванням місцевого ринку. Як правило, це втілюється у вимозі дотримуватися певних норм щодо територіаломісткості (відношення кількості ресурсу землі до кількості ресурсу земельних поліпшень) чи щільності (відношення кількості ресурсу земельних поліпшень до кількості ресурсу землі). При цьому існує стійка залежність між кількістю ресурсів землі й земельних поліпшень та тим максимальним доходом від використання землі, що може бути отриманий при додержані цих норм і правил.

Отже, для складових нерухомості характерна взаємна доповнюваність, тобто ефективне використання кожної з них вимагає наявності конкретного обсягу іншої. Разом з тим, є можливість без скорочення загального доходу замінити деякий обсяг однієї складової на певний обсяг іншої, скажімо за рахунок ущільнення забудови.

Наприклад, максимальний обсяг житла при дотриманні існуючих норм щодо щільності забудови можна отримати при різних співвідношеннях площі земельної ділянки та поверховості забудови (табл. 4.2)

Пропорційність - оптимальне поєднання компонентів нерухомості, при якому досягається максимальна вартість землі.

5

X

о 4

500 1000 1500 2000 2500

Площа земельної ділянки, кв.м

Рис. 4.1. Ізокванта використання землі під житлову забудову

При фіксованих цінах на ресурси можна знайти різні поєднання обсягів землі та земельних поліпшень, які можна придбати за однакові витрати. Графічно таку комбінацію обсягів складових нерухомості відображає ізокоста.

Ізокоста - це лінія, що відображає параметри ділянки та її поліпшень, при яких втрати на створення нерухомості залишаються незмінними.

Кожен рівень затрат ресурсів землі та земельних поліпшень має свою ізокосту. При цьому вони матимуть однаковий нахил, що дорівнює (- AS_B / AS_L) і відповідає співвідношенню цін на ці ресурси.

Максимальний обсяг доходу з нерухомості при заданих витратах на в створення (як і мінімальних витрат на заданий обсяг доходу) буде відповідати точці перетину ізокости та відповідної ізокванти, що найбільш віддалена від початку координат (точка А на рис. 4.2).

Рис. 4.2. Максимізація обсягів доходу з нерухомості при заданих витратах на її створення

Принцип пропорційності стосується не тільки окремих об’єктів нерухомості, а й їх сукупності в масштабах кварталу, району, міста. Він припускає оптимальне поєднання певних типів землекористування в межах конкретної території, яке може забезпечити максимальну вартість усіх земельних ділянок. Натомість надмірна кількість однотипних об’єктів у районі призводить до зменшення їх вартості.

Рис. 4.3. Залишкова продуктивність землі

а) вартість землі складає контур abc, сформований кривими V₀ і V_B, що відображають відповідно дохід з нерухомості та витрати на її поліпшення;

б) зростання доходу з нерухомості Vo¹ при незмінних витратах на земельні поліпшення V_B призведе до збільшення вартості землі - контур abc .

В оцінці нерухомості, що функціонує, принцип залишкової продуктивності реалізується в тому, що поточна вартість землі визначається чистим доходом, що залишився після того, як сплачені всі витрати, пов’язані з управлінням і функціонуванням нерухомості, а капітал, інвестований в земельні поліпшення, повністю відшкодований. Тобто, земля може давати тільки залишковий дохід без фіксованої або необхідної ставки віддачі.

Це положення може бути проілюстроване наступним прикладом.

ПРИКЛАД.

Дохід від надання в оренду забудованої ділянки складає 38 000 дол., а капітал, інвестований в поліпшення і землю - відповідно 120 000 дол. та ЗО 000 дол.

• Дохід, одержаний від оренди протягом 38 000

року

(мінус)

• Покриття витрат, пов’язаних з 21 800

управлінням і функціонуванням нерухомості

(мінус)

• Інтерес інвестора на вкладені у +

поліпшення кошти (11%)

120 000 x 0,11 = 13 200 = 35 000

(дорівнює)

• Залишковий дохід на землю

3 000

Природно, що залишкова продуктивність землі залежатиме від співвідношення чотирьох продуктивних чинників, яке реалізується в принципах внеску, пропорційності, зростаючої та спадаючої віддачі.

Принцип внеску (принцип граничної продуктивності). За цим принципом вартість будь-якого компоненту нерухомості вимірюється тим значенням, на яке вартість всієї нерухомості збільшується при його наявності або зменшується при його відсутності. При цьому додаткові інвестиції стають економічно доцільними, лише за умови, що вони забезпечать відповідне збільшення доходу.

Інакше кажучи, внесок - це приріст вартості всієї нерухомості за рахунок будь-якого нового поліпшення, а не фактичні витрати, пов’язані з цим поліпшенням. Наприклад, облаштування на прибудинковій території дитячого майданчика, витрати на спорудження якого склали 2 000 дол., не обов’язково збільшать вартість житлової нерухомості на цю суму. Скоріш, внесок цього поліпшення у вартість житлової нерухомості вимірюється тим, як оцінюється його корисність на ринку, і може бути вищою або нижчою понесених витрат. Тим самим, застосування принципу внеску дозволяє визначити ті поліпшення, які є зайвими або яких бракує з точки зору найбільш ефективного використання нерухомості.

Внесок - цс сума, на яку збільшується або зменшується вартість нерухомості внаслідок наявності або відсутності будь-якого з компонентів нерухомості

Принцип внеску є провідним при визначенні ринкової вартості земельних поліпшень, що визначається як різниця між ринковою вартістю поліпшеної нерухомості і ринковою вартістю власне землі.

Прямим наслідком принципу внеску є принцип зростаючої і спадаючої віддачі.

Принцип зростаючої і спадаючої віддачі полягає в тому, що у міру збільшення якого-небудь ресурсу загальна віддача спочатку збільшується, а потім починає зменшуватися.

В економічній теорії цей принцип відповідає закону убування граничної продуктивності. Цей закон відноситься до ситуації, коли змінюється тільки один чинник, тоді як інші при цьому залишаються постійними. Значення змінного чинника, після якого приріст доходу починає зменшуватися, називається точкою зменшення граничної продуктивності.

Сукупний дохід від продажу новостворених земельних, ділянок зростає у міру збільшення к кількості. Однак це зростання затухаюче. Більше того, настає момент, коли збільшення кількості ділянок не додає, а зменшує сукупний дохід з нерухомості. Це означає, що щільність забудови вже не дозволяє ефективно використовувати земельний масив такої площі. У цьому прикладі точка зменшення граничної продуктивності відповідає ситуації, коли масив поділено на 4 ділянки, оскільки подальше збільшення кількості ділянок приводить до зменшення сукупного доходу, а граничний дохід ДЛЯ земельних поліпшень набуває від’ємного значення.

Зростаючи та спадаюча віддача збільшення обсягу доходу з нерухомості обмежене, якщо змінюються параметри лише тільки землі чи лише тільки земельних поліпшень. Починаючи з певного моменту, кожна нова додаткова одиниця поліпшень призводить до меншого, порівняно з попередньою одиницею, приросту доходу з нерухомості.

Загальний дохід

Середній дохід

Граничний дохід

Рис. 4.4. Криві загального, середнього та граничного доходів від продажу різної кількості земельних ділянок

Досягнення найбільш ефективного використання забезпечується дотриманням ще двох принципів, пов’язаних з внутрішньою структурою нерухомості: оптимальним розміром її фізичних компонентів (принцип економічного розміру) і розподілом, пов’язаних з нею прав (принцип економічного поділу).

Принцип економічного розміру припускає наявність оптимального розміру нерухомості, який найкращим чином відповідає ринковим уподобанням, типу землекористування і оточенню. Відхилення від економічного розміру, як правило, приводитиме до зниження привабливості і вартості об’єкту.

Поняття економічного розміру рівною мірою застосовується і до земельних ділянок і до земельних поліпшень. Якщо в районі житлової садибної забудови звичайною є земельна ділянка площею 1500 кв. м, то зменшення її до 750 кв. м, найімовірніше, призведе до зниження вартості землі в розрахунку на 1 кв. м. Аналогічний ефект матиме і надмірне збільшення загальної площі житлового будинку, розташованого на ділянці.

Економічний роїмір оптимальний розмір нерухомості, який найкращим чином відповідає ринковим умовам, типу землекористування та оточенню.

ПРИКЛАД

Дві сусідні земельні ділянки, що були придбанні за 15 000 дол. та 12 000 дол. відповідно, після їх об’єднання були продані за 32 000 дол. Тобто синергетична вартість забезпечила приріст в 5 000 дол.:

Вартість консолідованої ділянки 32 000

(мінус)

Вартість першої ділянки 15 000

(мінус)

Вартість другої ділянки 12000

(дорівнює) = 27 000

Приріст вартості 5 000

Таким чином, принцип економічного розміру - це той же принцип пропорційності, хоча і розглядається в іншій площині

Принцип економічного поділу. Економічний поділ припускає, що право власності на нерухомість може бути розподілене на два або більше майнових інтересів, поєднання яких призведе до зростання загальної вартості об’єкту.

Майнові права можуть розподілятися відносно:

• фізичних компонентів (земля, будівлі, приміщення, надземний і підземний простір);

• фінансових компонентів (власний і позиковий капітал, спільний і пайовий капітал);

• часу (різні види оренди, періоди володіння, що не співпадають, майбутні майнові права); ^•

• повноти правомочностей (обмежене право користування чужим майном, довірче управління, обмеження на використання майна).

Розподіл майнових прав, пов’язаних з нерухомістю, доцільний настільки, наскільки він дозволяє забезпечити оптимальну структуру поточних і очікуваних вигод і як наслідок - максимальну вартість.

Наприклад, власник земельної ділянки може надати право забудови окремо на наземну (під будівництво офісу) і підземну (під будівництво гаража) частини ділянки двом різним забудовникам. Або, у курортній місцевості цілком