ТОП J ТО/

у _ / ^мО ^ ¹

V V ’

^у о ^Y о

ставка капіталізації як показник поточної дохідності буде більшою за норму віддачі як показник потенційної дохідності у разі необхідності розподіляти чистий операційний дохід між доходом на капітал та доходом на відшкодування капіталу:

R

о ~

І о _rⁿ+I°f

V V

^у о ^у о

а) б)

Формування віддачі Розподілення чистого

на інвестований капітал операційного доходу

У

\

+ А

R

/

о

А

в)

Сумативність норми віддачі

+ А

У

К

-А

/

/

Дцитивність ставки капіталізації

Рис. 14.2 Взаємозв’язок показників поточної та потенційної дохідності

Нерухомого майна

Номінальна та реальна ставки дисконтування

Зміна вартості нерухомості протягом строку прогнозування може відбуватися не лише за рахунок знецінення земельних поліпшень, айв результаті дії інших чинників, наприклад інфляції (підвищення загального рівня цін) чи дефляції (зниження загального рівня цін). Ці процеси впливатимуть на номінальні значеним регулярних та разових грошових потоків, а значить і на ставку дисконтування, що буде відрізнятися від реальної ставки доходу на інвестований капітал.

Так, щорічні темпи інфляції на рівні 2 % збільшать не тільки значення чистого операційного доходу та термінальної вартості торговельного павільйону порівняно із значеннями цих показників у попередньому прикладі, а й рівень доходу на інвестований капітал з 6,503 % до 8,633 % (табл. 14.3).

~ Вартість землі, що зростає —Вартість нерухомості з урахуванням інфляції

Стабільна вартість землі

Вартість нерухомості без урахування інфляції

Рис. 14.3 Зміна вартості нерухомості та її фізичних складових

Внаслідок інфляції

Тому в процесі оцінки потрібно розрізняти номінальні та реальні ставки дисконтування, тобто ті, що включають, та ті, що не включають інфляційний компонент.

Інакше кажучи,

номінальна ставка дисконтування — це ставка, що враховує очікувану (заплановану) інфляцію протягом періодів прогнозування грошових потоків;

реальна ставка дисконтування - це номінальна ставка, за вирахуванням очікуваних (запланованих) темпів інфляції

Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування

(модель Фішера)

Реальна ст авка 1 + 7

у лот і

^ЛгеаІ ~~ _л ¹

1 + g або

Y -Я

у лот о

1+S

Номінальна ставка

Y_nom=(l + Y_realMl + gh 1 або

^Ynom ^{= Y}mal + 8 ^{+ Y}real*g

Звісно, сенс розрізняти номінальну та реальну ставки дисконтування є лише в умовах інфляції' (дефляції), оскільки при визначенні ставки дисконтування завжди встановлюється її номінальне значення, а зважені інвестиційні рішення приймаються не за номінальним, а реальним, значенням рівня віддачі. Особливо це важливо, якщо для прогнозування грошових штоків використовують ретроспективні дані про доходи, що включали інфляційну складову.

5. Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі

Техніка дисконтованих грошових потоків не змінює сутність інвестиційного методу, що застосовують для оцінки нерухомого майна, представленого на ринку оренди, з метою визначення ринкової або інвестиційної вартості.

Для визначення зазначених видів вартості використовують загальну модель дисконтованих грошових потоків, за якою значення прогнозованого доходу з нерухомості, що складається з регулярних та разового надходжень, конвертують у поточну цінність нерухомості:

Д^е PV₀ І о, FV₀

Y

(1 + Г)‘

+ FV₀x

1

(1 + 7)"

поточна вартість об’єкту нерухомого майна;

(14.25)

регулярний дохід з нерухомості в і-й період (/ = !+«); термінальна (або майбутня) вартість об’єкту нерухомого майна в кінці прогнозного періоду; ставка дисконтування.

Отже, застосування техніки дисконтованих грошових потоків для інвестиційного методу передбачає таку послідовність дій:

У разі незмінності чистого операційного доходу протягом прогнозного строку для обчислення поточної вартості нерухомості для приведення до дати оцінки регулярних та разового доходів можуть бути застосовані відповідні функції складного відсотку за формулою (14.11).