Таким чином, загальним правилом при виборі найбільш ефективного використання як для вакантної землі, так і для поліпшеної нерухомості є те, що остаточний висновок повинен логічно витікати з послідовної перевірки обґрунтовано можливого використання за всіма чотирма критеріями. Саме логічно побудоване дослідження відповідності чотирьом критеріям формує необхідну основу для судження про ринкову вартість об’єкту оцінки.

Процедура вибору найбільш ефективного використання часто включає операції та дані, що застосовуються безпосередньо під час оцінювання нерухомого майна. До того ж у багатьох випадках остаточна перевірка на фінансову здійсненність і максимальну продуктивність вимагають інформації, яка може бути отримана лише після проведення повноцінної оцінки. Навіть, незважаючи на те, що аналіз найбільш ефективного використання традиційно передує застосуванню підходів до оцінки, остаточний висновок про найбільш ефективне використання часто може бути зроблений лише після проведення попередньої оцінки нерухомості при альтернативному використанні. Тому на практиці у кожному розділі звіту будуть присутні питання, що так чи інакше пов’язані з обґрунтуванням вибору найбільш ефективного використання.

3. Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання

При формуванні судження щодо найбільш ефективного використання мають враховуватися особливі ситуації до яких відносяться:

• єдине (однократне) використання;

• тимчасове (проміжне) використання;

• юридично невідповідне використання;

• використання, що не є найбільш ефективним;

• багатофункціональне використання;

• використання для спеціальних цілей.

Єдине (однократне) використання. Найбільш ефективне використання будь то вільної від поліпшень або поліпшеної земельної ділянки нерозривно пов’язане з характером землекористування в районі її розташовування. Очевидно, що використання землі під елітну котеджну забудову явно буде невідповідним для промислової зони, як і будівництво м’ясопереробного комбінату в діловому центрі міста.

Разом з тим, найбільш ефективне використання може бути нехарактерним або навіть унікальним для певної зони. Наприклад, в промисловій зоні може бути цілком достатній ринковий попит, щоб підтримати один (але тільки один) великий багатоповерховий офіс. Або земельна ділянка на перетині магістралей може бути дуже вигідним місцем для розміщення автозаправної станції але її можуть не підтримувати оточуюче землекористування або використання подібних ділянок. Тобто, таке використання може бути єдиним у своєму родї оскільки будівництво ще однієї автозаправної станції буде економічно невиправданим.

У ситуаціях, коли будь-яка ділянка з точки зору ринку може мати обгрунтовану можливість єдиного (однократного) використання, вартість землі для неї повинна визначатися виходячи з цього єдиного використання як найбільш ефективного, незалежно від її найімовірнішого використання, пропонованого навколишнім землекористуванням. Природно, що в цьому випадку і ідеальне поліпшення може значно відрізнятися від існуючих поліпшень.

Тимчасове (проміжне) використання. В багатьох ситуаціях найбільш ефективне використання нерухомості може змінюватися протягом достатньо короткого проміжку часу.

Ділянка на околиці міста з точки зору ринку сьогодні може бути не привабливою для використання під житлову забудову, але перспектива міського розвитку може зробити цю ділянку надзвичайно цінною для житла в найближчій час. Або, наприклад, у поточний момент може бути відсутній попит на готельні площі, щоб економічно обґрунтованим було б будівництво великого готелю. Проте прогноз розвитку туризму може передбачати різке збільшення активності туристського бізнесу через декілька років. У таких випадках для нерухомого майна доцільним буде тимчасове використання до моменту відповідної ринкової ситуації.

Отже, тимчасовим використанням називається використання, яке застосовується до землі як вільної або голіїїшеної нерухомості до тих пір, поки вона не буде готова до майбутнього найбільш ефективного використання. Інакше кажучи, тимчасове використання є поточним найбільш ефективним використанням, яке ймовірно змпжгься у відносно короткий термін - десь від двох до п’яти років. Наприклад, як тимчасове використання можуть розглядатися автостоянки, спортивні майданчики, старі і тимчасові споруди.

Особливими випадками тимчасового використання можуть вважатися ділянки, зайняті гірничою промисловістю і відкритими розробками, які звичайно використовуються до тих пір, поки джерело не вичерпається.

Оцінювач повинен визначити тимчасове використання оцінюваного майна і усього майна, що з ним порівнюється. Навіть якщо їх майбутнє найбільш ефективне використання є ідентичним, різницю в їх тимчасовому використанні треба враховувати з метою відображення можливих відміїшостей у вимогах щодо повернення тимчасових інвестиі іій або в очіїсуваних витратах по знесенню, що, в решті репгг, і зумовить різницю у сплачених цінах за майно, що порівнюється.

Тимчасове використання може вносити або не вносити внесок у вартість землі або поліїшіеної нерухомості. Якщо стара забудова або іїпне використання не може забезпечити дійсний валовий дохід, який перевищував би розумні операційні виграти, то вони не матимуть внеску у вартість нерухомого майна. Якщо чистий операційний дохід із забудованої ділянки менше ніж та сума, яку могла б забезпечити вільна земля, то будівлі не мають контрибуційної вартості.

Вартість поліїпненої нерухомості може бути навіть меншою за вартість землі як вільної, якщо враховувати виграти на знесення поліпшень. Вартість землі таких ділянок повністю визначається її майбутнім найкращим використанням. Хоча на деяких ринках власники нерухомості можуть вважати за краще зберегти садибне житло на комерційній землі в перехідний період, ніж залишати землю порожньою.

Багато застарілих поліпшень явно не відповідають поняттю «ідеальне поліпшення», але вони створюють приріст до вартості вакантної землі. Ці поліпшення можуть порушити принцип послідовного використання, але на справді ринок просто визнає, що під час переходу до нового використання вартість, внесена старими поліпшеннями до поліпшеної нерухомості, робить вартість землі і існуючих поліпшень вищою за вартість просто вільної землі.

Наприклад:

• ринкова вартість нерухомості з існуючим

житловим будинком, дол. 26 000

• ринкова вартість ділянки, якби вона була вільною

(зонована для комерційного використання), дол. 23 000

• внесок поліпшень, дол. З 000

Хоча найбільш ефективне використання даної нерухомості, якби вона була вакантною, відрізняється від поточного використання, старі поліпшення (житловий будинок) продовжують додавати вартість до загальної вартості об’єкту нерухомості. Отже, поточне використання є найбільш ефективним використанням поліпшеної ділянки на строк економічного життя поліпшень, що залишається.

Тимчасовим використанням, яке застосовується для земельної ділянки, поки вона не буде готового для свого майбутнього найбільш ефективного використання, є і спекулятивне використання, тобто коли земля з самого початку утримується для подальшого продажу в очікуванні отримання доходу від підвищення цін.

Придбання землі з метою її майбутнього продажу (з тимчасовим або без тимчасового використання) розглядається як спекулятивна інвестиція, оскільки припускає наявність високого ризику або невизначеності, які можуть мати катастрофічні наслідки у разі, коли очікуване підвищення цін не відбудеться, поки інвестор утримує землю.

Проте, поточна вартість землі є функцією її майбутнього найбільш ефективного використання. І, навіть при неможливості передбачати конкретний вид такого використання, загальна спрямованість майбутнього найбільш ефективного використання (наприклад, як торговий центр або технопарк) часто відома або природним чином витікає з типів використання землі в оточенні, плану зонування або генерального плану міста. Тобто завжди є можливість для формування цілком логічного судження якщо не про одне, то про декілька, альтернативних видів найбільш ефективного використання і очікуваних рівнів доходів і витрат.

Юридично невідповідне використання - це використання, яке було встановлене і здійснювалося на законних підставах, але зараз воно не відповідає містобудівному регламенту (правилам забудови та іншого використання землі) тієї зони, в якій воно розташовано. Частіше за все така невідповідність виникає в результаті внесення змін в місцеві правила забудови або коректування містобудівної документації, а також, наприклад, у разі відчуження частини земельної ділянки для суспільних потреб. В обох випадках ситуації з невідповідним використанням вважаються законними, тому що вони були створені діями органу державної влади або місцевого самоврядування.

Зміни зонування можуть створити недо-поліпшену або иере-поліпшену нерухомість.

Садибний будинок, розташований в районі, який згодом був призначений для комерційного використання, може бути недо-поліпшеною нерухомістю. В цьому випадку існуючий будинок скоріш за все знесуть, щоб ділянка могла бути поліпшена для її найбільш ефективного використання, або житло розглядатиметься як тимчасове використання до тих пір, поки його заміна комерційним використанням не стане фінансово здійсненною.

Водночас, нерухоме майно з юридично невідповідним використанням може стати пере-поліпшеним, коли положення про зонування зменшує дозволену щільність забудови (інтенсивність використання майна). Наприклад, ділянка з восьмиповерховим житловим будинком, який був зведений відповідно до діючих свого часу правил забудови, може бути понижений по категорії' зональності до менш інтенсивного використання. Тобто, якщо вільна ділянка освоювалася б зараз, то нові правила дозволили б побудувати тільки шестиповерховий будинок.

Невідповідні використання можуть також витікати із змін у правилах забудови щодо вимог до організації дворового простору, ландшафтної архітектури, паркування, відступи від червоної лінії або лінії забудови тощо.

Пониження зональної категорії - дія органів виконавчої влади або місцевого самоврядування, спрямоване на зменшення дозволеної щільності (інтенсивності) для подальшого освоєння

(забудови).

При оцінці землі з невідповідним використанням слід брати до уваги, що поточне використання може давати підвищений дохід унаслідок більшої пггенсивності використання і, отже, матиме більшу вартість, ніж подібний об’єкт, що відповідає правилам забудови. Тому при застосуванні методу зіставлення продажів слід вносити поправки на таке використання шляхом капіталізації всіх добавок, що відносяться до невідповідного використання, на весь строк економічного життя існуючих поліїшіень, що залишився.

У більшості випадків невідповідного використання вартість нерухомості відображає це використання. При цьому вартість землі ґрунтується на юридично дозволеному використанні в припущенні, що земля вільна. Різниця між вартістю землі і вартістю поліпшеної нерухомості визначає внесок поліїпнень і можливу добавку до вартості за невідповідне використання.

Використання, що не є найбільш ефективним. Відповідно до принципу послідовного використання поліпшення можуть бути оцінені на основі використання, яке узгоджується з найбільш ефективним використанням землі. Проте багато існуючих будівель не відповідають ідеальному поліпшенню для своїх ділянок і побудовані іншим способом, ніж у разі якщо земля була б вільною. Однак, найбільш ефективне використання може відноситися за своєю функцією та інтенсивністю забудови до того ж виду, що і існуюче використання. Наприклад, найбільш ефективне використання ділянки, поліпшеної 30-річним житловим будинком, може полягати в новому, більш функціональному житлі В

цьому випадку поліпшення не підпадає під дію економічного (зовнішнього) знецінення, тому їх вартість не потребує коректування на невідповідне використання ділянки.

Для певних ділянок загальна категорія найбільш ефективного використання могла змінитися - наприклад, від багатоквартирного житла до комерційного використання або від садибного житла до промислового використання. Якщо поліпшення на цих ділянках існували до внесення змін, то вони підпадають під економічне (зовнішнє) знецінення і, ймовірно, матимуть меншу вартість, ніж подібні поліпшення на більш відповідних ділянках. Тому було б неправильно оцінювати таке поліпшення, неначебто воно знаходилося на відповідній ділянці. В цьому випадку принцип послідовного використання припускає урахування економічного знецінення поліпшень. Наприклад, вартість житлового будинку на ділянці, для якої найбільш ефективним є промислове використання, складає 150 000 дол., що відображає його економічне (зовнішнє) знецінення, оскільки, якби він знаходився в зоні житлової забудови, його вартість була б 200 000 дол.

Багатофункціональне використання. Цілком природним є те, що одна земельна ділянка може служити багатьом функціям. Лісові ділянки або пасовища можуть бути також використані для полювання, зон відпочинку, і видобутку корисних копалин. Земля, що використовується для підземних комунікацій, може також служити місцем для паркування або відкритим простором. Тому і найбільш ефективне використання досить часто включає більше одного використання для земельної ділянки. Наприклад, використання великої земельної ділянки, зонованої під житловий комплекс, може припускати розміщення уздовж магістралі торгового центру, багатоквартирних будинків навколо спортивного майданчика, і котеджної забудови на частині землі, що залишилася. Земельні ділянки для роздрібної торгівлі, як правило, в своїй фронтальній частині мають платні автостоянки, а в тиловій - склади або легкі виробничі будівлі.

Множинне використання може мати не тільки земельна ділянка, а й окрема будівля. Готель на додаток до своїх номерів, як правило, включає ресторан, бар, магазин. Багатоповерховий житловий будинок може містити вбудовані офіси та магазини. Садибний будинок, розташований в курортній місцевості, у якому мешкає його власник, може мати окремі кімнати для надання в оренду.

У тих ситуаціях, коли найбільш ефективне використання нерухомості припускає її багатофункціональне використання, слід визначити контрибуційну вартість кожного використання. Якщо, наприклад, ринкова вартість лісової ділянки, що надана в оренду для полювання, порівнюється з вартістю іншої лісової ділянки, яку в таку оренду надати не можна, то різниця дорівнюватиме вартості прав на полювання. Або, якщо потрібно визначити вартість прав на добування нафти, то земельну ділянку, де ведеться добича, необхідно порівняти з подібними ділянками в нафтовидобувній зоні, які не мають таких прав.

Слід пам’ятати, що вартість нерухомості, найбільш ефективним використанням якої є багатофункціональне використання (тобто інтегрований внесок усіх видів використання), може бути меншою, рівною або більшою за суму вартостей окремих видів її використання.

Використання для спеціальних цілей. Існують окремі види нерухомості - спеціалізована нерухомість або нерухомість, що має спеціальне призначення, - для яких існує тільки один вид або дуже обмежена кількість використань. Наприклад, зерновий елеватор або нафтопереробний завод практично

непридатні під інше використання. Тому і найбільш ефективним використанням такого нерухомого майна буде його поточне використання, якщо таке використання залишається життєздатним.

Якщо ж поточне використання спеціалізованої нерухомості є фізично, функціонально, або економічно застарілим і ніякі альтернативні ввди використання не є здійсненними, то найбільш ефективне використання землі може бути реалізовано шляхом знесення поліпшень і продажу матеріалів, що залишилися, за їх вартістю утилізації.

Іноді нерухомість, що має спеціальне призначення, може бути проаналізована і оцінена на основі двох найбільш ефективних видів використання - тобто збереження існуючого цільового використання, і перехід до альтернативного використання. В такій ситуації судження про найбільш ефективне використання залежить більшою мірою від того, як воно сприймається і підтримується ринком.

Наприклад, шкільний заклад може спочатку аналізуватися на основі його найбільш ефективного використання як місце навчання. В цьому аналізі вартість внеску поліпшень буде підтримана даними про витрати, продажі або доходи. Якщо існує ринковий попит, то місцева громада буде готова придбати цей об’єкт нерухомого майна за вартістю, яка відображає його поточну вартість як шкільного закладу.

Якщо ж ринковий попит на таке використання будівлі невеликий або взагалі відсутній, то цілком коректним буде припущення про переобладнання цієї будівлі для комерційного або якого-небудь іншого альтернативного використання. Природно, що ринкова вартість (рівно, як і потенційні користувачі) нерухомості, переобладнаної в комерційне використання, відрізнятиметься від її ринкової вартості (і потенційних користувачів) як шкільного закладу. Таким чином, найбільш ефективне використання нерухомого майна, такого як школа, залежить від рівня ринкового попиту на таку будівлю.

Резюме

Вибір найбільш ефективного використання є необхідною процедурою при визначенні ринкової вартості об’єкту нерухомого майна. Головною ідеєю встановлення найбільш ефективного використання є те, що вартість землі як вакантної або поліпшеної нерухомості набуває найвищого значення, коли вони використовуються найбільш ефективно. Це дозволяє говорити про два різні типи найбільш ефективного використання:

• землі як вільної або за умови, що вона була б вільною;

• поліпшеної нерухомості.

Тому найбільш ефективне використання аналізується як стосовно вільної, так і поліпшеної земельної ділянки.

Перший випадок відповідає на питання: «що означає найпродуктивніше використання вільної ділянки землі або земельної ділянки під існуючою будівлею, якби цієї будівлі не було?».

Другий випадок відповідає на питання: «як повинна використовуватися (орендуватися) існуюча поліпшена ділянка?».

Інакше кажучи, якщо стосовно землі як вільної найбільш ефективне використання завжди є поліпшенням, яке можливе провести на ділянці з метою отримання максимальної віддачі на вкладений капітал, то для поліпшеної нерухомості найбільш ефективне використання може бути визначено як поточне або відмінне від поточного використання. При цьому поточне використання продовжуватиметься до тих пір, поки вартість землі при її найбільш ефективному використанні не перевищить вартості всього нерухомого майна в його поточному використанні.

І хоча кожний тип найбільш ефективного використання вимагає окремого дослідження, проте загальним правилом, що за суттю визначає логіку проведення аналізу як для вільної, так і для поліпшеної земельної ділянки, є те, що найбільш ефективне використання - це завжди фізично можливе, юридично дозволене, фінансово здійсненне і максимально продуктивне використання.

Крім того, деякі особливі ситуації можуть зажадати спеціального аналізу при встановленні найбільш ефективного використання. Такі ситуації зумовлені, передусім, ринковою ситуацією, що склалася в районі розміїцення оцінюваної нерухомості, і пов’язані з її єдиним або однократним використанням; тимчасовим або проміжним використанням; юридично невідповідним використанням; використанням, що не є найбільш ефективним; багатофункціональним використанням, а також використанням для спеціальних цілей.

Загалом, уся інформація, необхідна для обґрунтування вибору найбільш ефективного використання, має бути відображена у звіті при характеристиці шселеного пункту (регіону), району розташування об’єкту оцінки та описі власне самого об’єкту, що оцінюється, і містити достатні дані для визначення юридично дозволеного, фізично можливого, фінансово здійсненного та максимально продуктивного використання. Тоді висновок про найбільш ефективне використання землі як вакантної та поліпшеної нерухомості буде мати доказовий характер і не викликатиме сумнівів.

Питання для самостійної роботи

1. Яким чином вибір найбільш ефективного використання нерухомості пов’язаний з її ринковою вартістю?

2. Дайте визначення поняттю «найбільш ефективне використання»?

3. Які вцци найбільш ефективного використання виділяють в оцінці нерухомого майна?

4. Назвіть задачі, що виріїиують при виборі найбільш ефективного використання для землі як вакантної.

5. Назвіть задачі, що вирішують при виборі найбільш ефективного використання для поліпшеної нерухомості.

6. За яких умов використовують той чи інший вид найбільш ефективного використання?

7. Яким безумовним критеріям має відповідати найбільш ефективне використання?

8. Що означає фізично можливе використання?

9. Що означає юридично дозволене використання?

10. Що означає фінансове здійснене використання?

11. Який критерій використовують для встановлення максимально продуктивного використання землі як вакантної?

12. Який критерій використовують для встановлення максимально продуктивного використання поліпшеної нерухомості?

13. Чи може бути найбільш ефективне використання юридично недозволеним та фізично неможливим?

14. Що означає ситуаційність найбільш ефективного використання?

15. Який аналітичний інструмент застосовують при обґрунтуванні найбільш ефективного використання?

16. Яким чином можуть бути реалізовані конкурентні переваги об’єкту нерухомості?

17. Що таке ідеальне поліпшення?

18. Яким чином визначають характер поліпшень, що забезпечить найбільш ефективне використання вакантної землі?

19. Які заходи стосовно земельних поліпшень передбачає досягнення найбільш ефективного використання поліпшеної нерухомості?

20. Розкрийте зміст єдиного (однократного) найбільш ефективного використання?

21. Коли найбільш ефективне використання є тимчасовим (проміжним)?

22. Що означає юридично невідповідне використання?

23. Що таке пониження зональної категорії?

24. У яких випадках використання є юридично дозволеним, але не найбільш ефективним?

25. Чим пояснюється необхідність врахування багатофункціонального використання?

26. У яких випадках нерухомість може бути проаналізована і оцінена на основі двох найбільш ефективних видів використання?