Він складається у письмовій формі і містить інформацію про об’єкт оцінки та вид вартості що визначається, про суму винагороди за виконання роботи, про права і обов’язки сторін, про строки дії договору, порядок укладання додаткових угод і внесення змін в завдання на оцінку, а також про юридичні і фінансові реквізити оцінювача і замовника.

Обов’язковою умовою договору є вимоги з дотримання стандартів оцінки і професійних норм щодо обмежень з використання результатів оцінки та їх публікації, конфіденційності інформації', а також встановлення фінансової відповідальності перед замовником за результати оцінки.

2. Оціночний етап

Оціночний етап роботи за змістом питань, що вирішуються, поділяється на чотири щцетапи:

• збір і аналіз даних;

• встановлення найбільш ефективного використання;

• обгрунтовування і вибір способу оцінювання;

• визначення вартості об’єкту оцінки;

• документування результатів.

Природно, що формування обґрунтованої думки щодо вартості об’єкту оцінки вимагає всебічного знання про соціально-економічну ситуацію в регіоні, про стан ринку нерухомості, характеристики оцінюваного об’єкту і особливостях його місця розташування. Це зумовлює необхідність збору і аналізу різноманітної ринкової, правової, технічної, фінансової та іншої інформації, з чого власне і починається будь-яка оцінка.

Збір і аналіз даних здійснюється за трьома напрямами, щоб сформувати уявлення:

• про чинники, що визначають вартість нерухомості;

• про показники, які характеризують нерухомість, що оцінюється;

• про параметри ринку, де вона конкурує, -

на основі яких базуватимуться всі подальші судження, розрахунки і висновки оцінювача.

Передусім, досліджуються загальні дані, що носять ціноутворюючий характер. Вони стосуються соціальних, економічних, адміністративних і екологічних умов, які впливають на вартість. Основна мета дослідження загальних даних - сформувати уявлення про стадію розвитку риньсу нерухомості, кон’юнктуру, що склалася, про динаміку цін куггівлі-продажу і орецци та про рівні дохідності різних об’єктів нерухомості.

При ньому слід розмежовувати питання, пов’язані з економічними, соціальними і політичними умовами, що впливають на ситуацію на ринку нерухомості в цілому, і в районі розташування оцінюваного об’єкту зокрема.

Для а налічу соціально-економічної ситуації в регіоні, як правило,

використовують статистичні дані про темпи розвитку розташованих тут видів економічної діяльності, структуру і рівень зайнятості і обсяги інвестування в капітальне будівництво, а також про структуру доходів населення. Ця інформація дає можливість визначити найімовірнішого покупця та його інвестиційну мотивацію.

З метою конкретизації інформації здійснюється збір і аналіз даних про чинники, що визначають ринкову ситуацію в районі розташування об’єкту оцінки. Зокрема аналізують економіко-географічне положення, локальні природнокліматичні умови, характер використання і забудови територій рівень розвиненості соціальної, інженерно-транспортної і природоохоронної інфраструктури, екологічний стан, тобто збирають ту інформація, яка дозволяє встановити відносну атрактивність місця розташування об’єкту оцінки. До неї слід віднести і дані про наявність в районі природних і історико-культурнж пам’яток, що визначають його архітектурно-планувальну, історико-культурну і природ но-ландшафтну цінність.

Крім того, для формування повного уявлення про район необхідно вивчити інформацію про його соціальну репутацію, а також про ухвалені рішення щодо зміни планування і забудови його території.

Крім висновків про відносну атрактивність місця розташування об’єкту оцінки, аналіз даних про район дозволить сформувати уявлення про типові для нього об’єкти нерухомості.

Далі досліджуються конкретні дані, безпосередньо пов’язані з оцінюваною і подібною нерухомістю. Вони включають показники, що характеризують фізичний і технічний стан земельної ділянки і її поліпшень, а також економічні показники нерухомості (дані про операційні доходи і витрати). Поряд з цим аналізується правова та інша інформація про нерухомість, яка є значущою при визначенні вартості.

Відповіді на цю групу питань дають адресну прив’язку ринкових даних, виходячи з кількісних і якісних характеристик об’єкту оцінки, і, тим самим, визначають його положення на ринку.

Так, при аналізі правових документів слід розглянути весь пакет прав, інтересів і зобов’язань щодо земельної ділянки і розташованих на ній земельних поліпшень, що дозволить ідентифікувати об’єкт оцінки, умови його відчуження і використання. При цьому важливо встановити територіальні межі розповсюдження і часові рамки дії складових пакету прав, а також їх вплив на використання нерухомого майна.

Відзначимо, що вони можуть бути пов’язані не тільки з відчуженням окремої правомочності власника, а й з містобудівною регламентацією (червоні лінщ охоронні зони тощо.). Крім того, деякі з них можуть виходити за межі ділянки, наприклад, об’єкти сервітуту, що пов’язані з реалізацією права обмеженого користування чужою власністю.

При аналізі фізичних параметрів нерухомості розглядають відомості про площу земельної ділянки, її конфігурацію, внутрішні і зовнішні поліпшення, k метричні та технічні показники, а також про характерні для ділянки грунтові і інженерно-геологічні умови. Цей аналіз слугує підставою для встановлення позитивних і негативних чинників, що впливатимуть на вартість об’єкту оцінки, для визначення відповідності розміру земельної ділянки її функції' і можливості

її найбільш ефективного використання, у тому числі шляхом ущільнення забудови або поділу (об’єднання) ділянки.

Таким чином, аналіз правового стану і фізичних параметрів нерухомості повинен сформувати уявлення про конкретну корисність об’єкту оцінки при його існуючому і альтернативному використанні, а також про поточне і перспективне положення на ринку нерухомості

Тому, першим кроком на цьому етапі дослідження є окреслювання ринку, на якому конкуруватиме оцінювана нерухомість, де основним критерієм для його делімітації скоріш є спільність місця розташування, ніж характер використання нерухомості, оскільки визначення ринкової вартості припускає розгляд і можливості альтернативного використання нерухомості що оцінюється.

І, нарешті збирають і аналізують дані, які відображають співвідношення між попитом і пропозицією на окресленому ринку, щоб скласти уявлення про стадію його розвитку. З цією метою вивчають дані про кількість і ціни угод купівлі-продажу та оренди, час експозиції об’єктів на різних сегментах ринку. Особливу увагу тут приділяють існуючим об’єктам і тим, які будують (реконструюють), що дає можливість оцінити ринкові тенденції і ринкове поглинання.

Одночасно розглядають склад типових учасників ринку; вартість юридичних, брокерських і фінансових послуг; прийнятний інтерес для інвесторів і дсвелоперів.

Аналіз даних, що відображають співвідношення між попитом і пропозицією, повинен забезпечити основу для висновків щодо можливих змін ринкової ситуації, визначення об’єктів для зіставлення і вибору альтернативних варіантів використання об’єкту оцінки.

Напрями збору та аналізу даних:

I

1

і

Загальні дані,

що мають ціноутворюючий характер

конкретні дані.

ідо безпосередньо пов’язані з оцінюваним та подібними об’єктами

Дамі про рішок,

де конкурує нерухомість, що оцінюють

V

стосуються (

соціальних, і

І

економічних, j

ПОЛІТИЧНИХ, І

адміністративних |

та екологічних і

умов j

І включають j

І показники, що І 1 характеризують [

j місце розташування, ! І фізичний, технічний І І та економічний стан j І нерухомості І

відносяться до ємності конкретного ринку, існуючого попиту та пропозиції, цінової ситуації, ринкового поглинання

Отримання об’єктивних і достовірних даних, пов’язаних з ринковими умовами і об’єктом оцінки, вимагає від оцінювача звернення до всіх можливих джерел інформації: до документації, наданої замовником; до офіційної

статистики; довідкової літератури, спеціалізованих періодичних видань; до результатів інтерв’ювання учасників ринку нерухомості, а при потребі, до матеріалів спеціального обстеження земельної ділянки та її поліпшень.

Слід пам’ятати, що відсутність або недостатність інформації, може вплинути на формування судження оцінювача і, врешті решт, позначитися на результаті оцінки. Подібний вшив може мати і недостовірна інформація або навмисно спотворені дані. Тому оцінювач повинен критично відноситися до наявних даних, особливо до тих, що відносяться до його компетенції. Оцінювач не має права використовувати дані, в надійності яких він сумнівається. Це стосується також і даних, наданих замовником або іншою заінтересованою особою, якщо вони не знаходять підтвердження з незалежного джерела.

У той же час, в процесі оцінки можуть виникнути питання, що знаходяться поза поля професійного знання оцінювача. Наприклад, питання, що вимагають спеціальних досліджень з радіаційного забруднення або історико-культурній цінності, коли оцінювач може і повинен покладатися на висновки інших фахівців, які, на його думку, заслуговують довіри.

Про значення вихідної інформації для адекватної оцінки свідчить той факт, що в міжнародних і національних стандартах існують вимоги до збору і зберігання даних, що використовують при визначенні вартості. Так, усі зібрані оцінювачем в ході роботи дані з посиланням на джерела їх отримання (незалежно від того, чи одержані вони в письмовій або усній формі) вимагається зберігати в архіві разом із звітом про оцінку, щоб при потребі з ними можна було ознайомитися або перевірити їх.

Склад та обсяг вихідних даних повинен дозволити оцінювачу визначити найбільш ефективне використання оцінюваної нерухомості, що є підставою для вибору порівнянних даних і для встановлення ринкової вартості.

Оскільки ринкова вартість формується щц впливом ринкових сил, що, в свою чергу, завжди орієнтовані на найбільш ефективне використання, тому вибір найбільш ефективного використання виступає обов’язковою вимогою для визначення ринкової вартості.

Проте, внаслідок того, що складові нерухомості - земля і земельні поліпшення, - розрізняються строками життя (для землі він практично необмежений, а для земельних поліпшень завжди кінцевий), потенціал використання землі значно вище, а значить, найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості може відрізнятися від найбільш ефективного використання землі як би вона була вільною. Тому в оціночній практиці розмежовують поняття:

• найбільш ефективне використання земельної ділянки як умовно вільної;

• найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості.

У процесі конкретної оцінки потрібно не тільки розрізняти ці види найбільш ефективного використання, а й обґрунтувати доцільність вибору того або іншого виду для встановлення ринкової вартості. При ньому найефективнішим може бути визнано як одне конкретне використання, так і послідовну зміну різних варіантів використання.

порівняльний		дохідний підхід і	витратний
ПІДХІД		І	підхід

Звісно, було б ідеально, щоб ці дані забезпечували можливість застосування всіх трьох - порівняльного, дохідного і витратного, - походів. Проте на практиці при встановленні ринкової вартості дуже часто, доводиться обґрунтовано відмовлятися від окремого підходу через відсутність порівнянних даних (цін купівлі-продажу, орецци, ставок капіталізації тощо)¹⁶. Все залежатиме від того, як той або інший об’єкт нерухомого майна представлений на ринку: чи використовують його для особистих потреб або він є об’єктом інвестування з метою отримання доходу; чи бере участь в ринковому обороті повним або частковим правом, або взагалі не має ринку.

Так, неодмінною умовою для застосування порівняльного (ринкового) підходу є наявність даних про ціни купівлі-продажу, що були останнім часом сплачені або пропонували / пропонують на ринку. При цьому необхідно, щоб характеристики угод відповідали вимогам ринкової вартості. Навіть, якщо покупець і продавець діяли на основі типової мотивації, питання про необхідність коректування суми угоди виникає всякий раз, коли ціна продажу не в повному обсязі виражалася грошовою сумою або на суму угоди вплинув характер фінансування.

Після того, як будуть зібрані і уточнені дані про продажі повинні бути підібрані і проаналізовані одна і більш одиниць порівняння. Краще за все, щоб вони відповідали тим одиницям, які покупці і продавці на даному ринку використовують для ухвалення рішень щодо купівлі-продажу і рівною мірою могли застосовуватися до оцінюваної і подібної нерухомості. Наприклад, для офісів це може бути ціна за квадратний метр, для складів - ціна за кубічний метр, для житлової нерухомості - ціна за квартиру або кімнату.

Порівнювати продану нерухомість з оцінюваною необхідно за елементами порівняння, що дозволяє внести на їх відмінності обґрунтовані поправки до ціни продажу кожної подібної нерухомості і, тим самим, знівелювати відмінності між ними. Проте, якщо відмінності за елементами порівняння значні, то така нерухомість має бути виключена з порівняння.

Як альтернатива (у разі невизначеності ринкових умов або плинності ступеня порівнянності) ціни продажів можуть бути використані для визначення діапазону або можливого граничного значення вартості нерухомості.

Застосування дохідного підходу до визначення ринкової вартості також вимагає наявності відповідних порівнянних даних. У цьому випадку вони повинні служити ринковим доказом рівня дохідності нерухомості, яка утримується і продається на основі її здатності приносити дохід.

Предметом аналізу тут є потенційний валовий дохід від надання в оренду нерухомості, втрати від недоотримання орецдних платежів, можливість отримання додаткового доходу з нерухомості і операційні витрати. Нехарактерні для ринку розміри доходів і операційних витрат, що пов’язані з індивідуальними особливостями управління нерухомістю не повинні братися до уваги при визначенні ринкової вартості.

На основі аналізу порівнянних даних досліджується історії доходів і витрат оцінюваної і подібної нерухомості, що необхідне для визначення ринкових

^{6 При цьому, аргументом для відмови від застосування якого-небудь з підходів не може

виступати відсутність порівнянних даних, що є результатом недостатнього ринкового

дослідження, проведеного оцінювачем..

очікувань щодо розміру доходу, який буде капіталізований в значення вартості найприйнятнішим способом.

У разі прогнозу чистого операційного доходу на необмежений у часі строк використовують пряму капіталізацію; коли ж чистий операційний дохід обмежений у часі, застосовують дисконтування грошового потоку. Проте, і пряма капіталізація, і дисконтування грошових потоків приведуть до одного і того ж значення ринкової вартості якщо обидві процедури правильно застосовано, а ставка капіталізації і норма віддачі належним чином підтримуються ринком.

За допомогою дисконтування може бути визначена поточна вартість очікуваних в майбутньому доходів і витрат, пов’язаних не тільки з

використанням, а й з розвитком нерухомості. У будь-якому випадку прогноз майбутніх доходів і витрат повинен включати визначення їх обсягів, мінливості періодичності і тривалості в часі, які встановлюють з аналізу даних за минулі періоди, і припущення відносно майбутніх умов ринку. Природно, що всі припущення, що лежать в основі цієї оцінки повинні бути доречними і

розумними для цього ринку і свідчити про ступінь ринкової підтримки прогнозу.

Дисконтування грошових потоків використовують також і при оцінці

часткових прав, що виникають в результаті відчуження окремої правомочності власника, наприклад, на основі договору про оренду нерухомості.

Дохідний підхід і, перш за все, дисконтування грошових потоків, широко використовують і для інших цілей, відмінних від визначення ринкової вартості, а також для різних аналізів, побудованих на оціночній основі. Наприклад, для фінансового аналізу - з метою визначення показників прибутковості функціонуючої нерухомості, або для інвестиційного аналізу - для оцінки результативності інвестицій. Тому слід чітко розмежовувати ринковий і

неринковий зміст дохідного підходу.

Подібну подвійну природу має і витратний підхід. В окремих країнах він не є обов’язковим для визначення ринкової вартості. Неринковий зміст витратного підходу реалізується через метод залишкової вартості заміщення. Цей метод використовують в тих ситуаціях, якщо йдеться про нерухомість, для оцінки якої немає доступних або достовірних ринкових даних, що стосується, передусім, спеціалізованої нерухомості.

Метод залишкової вартості заміщення передбачає оцінку ринкової вартості землі, до якої додається поточна вартість заміщення або відтворення поліпшень, зменшена на величину сукупного знецінення.

Потреба в урахуванні знецінення виникає у зв’язку з втратою поліпшеннями через деякий час вартості при неналежній експлуатації (фізичний знос), з появою нових, більш ефективних поліпшень, що відповідають сучасним потребам {функціональна застарілість), а також із змінами в економіці та в оточенні, які впливають на ситуацію на ринку {економічна застарілість).

Очевидно, що застосування витратного підходу буде найефективнішим, і він дасть більш точний результат при визначенні вартості нової або наміченої до будівництва нерухомості, коли не вимагається проведення розрахунків знецінення. Проте на пригнічених ринках, де витрати на створення нової нерухомості перевищують можливу ціну, за яку цю нерухомість можна б було продати на ринку, неможливо використовувати витратний підхід без урахування в значенні вартості економічного знецінення.

Тип нерухомості	Порівняльний	Дохідний	Витратний
	підхід	підхід	підхід
Житлова нерухомість для однієї	і	3	2
СІМ д
Багатосімейна житлова нерухомість	1-2	1-2	3
Комерційна нерухомість	2	1	3
Промислова нерухомість	2	3	і
Вільні земельні ділянки несільськогосподарського призначення	1	2	-
Сільськогосподарська нерухомість*	1-2-3	1-2-3	1-2-3
Спеціалізована нерухомість**	1-2	3	1

Включає також лісогосподарську нерухомість і підприємства сільського і лісового господарства.

Включає також нерухомість, що використовується для розміщення органів державної влади і місцевого самоврядування і установ, що повністю фінансуються за рахунок бюджетних коштів.