2. Характеристика району розташування земельної ділянки

Місце розташування є, мабуть, найважливішим фактором, який впливає на вартість нерухомого майна. Це не стільки координати ділянки у географічному просторі скільки її положення відносно основних центрів тяжіння, інфраструктурного облаштування та характеру використання прилеглої території. Воно розкриває зв’язки земельної ділянки з природним, економічним, соціальним, культурним та інституційиим оточенням. Тому характеристики місця розташування безпосередньо впливають на обсяги попиту та пропозиції' на ринку нерухомості і є визначальними для оцінки земельної ділянки. Можна навіть казати, що оцінка землі - це оцінка переваг місця розташування.

На зв’язок між місцем розташування та вартістю нерухомого майна вказував ще Альфред Маршал. У своїй монографії' «Принципи економічної науки» (1890) він зазначав: «Ми маємо право допустити, що ... вигоди місця розташування ... можна відобразити в одиницях грошової вартості. Коли такий перехід в грошову форму зроблений і всі вигоди підсумовані, ми одержуємо грошову вартість переваг за місцем розташування - ситуаційну вартість»¹⁹.

Ключовим параметром характеристики місця розташування земельної ділянки є її доступність. Цей фактор характеризує функціональні зручності зв’язків земельної ділянки з іншими ділянками, фокусуючи увагу на співвідношенні час-відстань між ділянкою і загально визнаними місцями тяжіння. Як правило, враховують витрати часу чи грошей²⁰ на досягнення громадських центрів, місць прикладання праці та масового відпочинку.

Так, для земельних ділянок житлової забудови значимим буде доступність до місць прикладання праці, навчання, торгівельних центрів, місць відпочинку і культурно-побутових закладів. Для земельних ділянок виробничого призначення важливим передусім буде доступність до місць розселення працівників та місць доставки сировини та збуту продукції'. Для земельних ділянок комерційного призначення перше місце посяде доступність до місць розміїцення їх клієнтів. При цьому характеризуючи доступність, до уваги приймається не тільки наявність транспортного сполучення, а й враховується його тип, надійність та відповідність потребам типових користувачів.

Суттєвим моментом для розуміння значимості фактору доступності є те, що співвідношення час-відстань слугує критерієм:

з одного боку, — для окреслення району розташування земельної ділянки, де формуються умови для її використання та розвитку;

з іїшюго - для визначення положення (привабливості та статусу) цього району в територіальній системі вищого ієрархічного рівня, що можна вважати головним чинником його подальшого економічного зростання.

¹⁹Маршалл А. Основи зкономической науки / Пер. с англ. В. И. Бомкин. - М.: Ексмо, 2008. - С. 432.

²⁰ Сума грошей, якою вимірюють доступність земельної ділянки, може обчислюватися не тільки транспортними витратами, а й вартістю вільного часу, згаяного у дорозі.

Район розташування земельної ділянки розглядається як її безпосереднє оточення, межі якого поряд з певним рівнем доступності буде визначати і відносно однаковий прояв притаманних цій території' природних і соціально економічних умов. Ці умови виступають для земельної ділянки як зовнішній фактор, що віддзеркалює просторові аспекти фізичних та юридичних чинників продуктивності землі.

До природних умов, що впливатимуть на характер землекористування в районі розташування земельної ділянки та визначатимуть його привабливість, слід віднести:

кліматичні умови, серед яких найбільш значущими є температурно- вологовий, вітровий, радіаційний режими і атмосферні опади;

геоморфологічні умови, що характеризують природний рельєф території, його походження та закономірності розвитку, зокрема напрямок схилів, крутість, перепад вищих і нижчих позначок, стуггінь пересіченості;

гідрографічні умови, що можуть викликати затоплення низин при паводках, підмив та розмив берегів, заболоченість окремих ділянок, порушення елементарних умов благоустрою;

гідрогеологічні умови, що пов’язані з наявністю, типом, потужністю, властивостями, глибиною залягання, умовами живлення підземних вод, що викликають підтоплення території;

геологічні умови, що характеризують склад, потужність, несучу спроможність ґрунтів, а також наявність і активність геологічних процесів і порушень земної поверхні. Особлива увага приділяється небезпечним природним процесам - сейсмічність, карст, яружна ерозія, зсуви тощо;

грунтово-рослинні умови, що включають дані про типи і підтипи ґрунтів, іх територіальне поширення, схильність до ерозії' та придатність до сільськогосподарського використання чи озеленення, про склад рослинних угруповань та іх придатність до лісогосподарського, сільськогосподарського, рекреаційного та природоохоронного використання.

Природні умови визначатимуть спрямованість та інтенсивність використання землі, характер планувальних ріїпень та рівень витрат на поліїшіення, що слугує підставою для природно-сільськогосподарського та природно-містобудівного районування.

Звичайно, природні умови повинні розглядатися у єдності з антропогенними чинниками, що змінюють середовище, фактично перетворюючи природні ландшафти в природно-антропогенні ландшафти і, тим самим, посилюючи чи знижуючи його переваги. Так, в результаті інженерної підготовки може бути суттєво змінений рельєф, інженерне облаштування території може вплинути на гідрогеологічні та гідрографічні умови; планування забудови - зміїним мікроклімат, а заходи з благоустрою - компенсувати нестачу рослинності. Іноді природне середовище можна цілком заміїотги штучним.

Тобто, антропогенні чинники, з одного боку, є невід’ємними параметрами матеріально-просторового середовища, а з іїипого - зумовлюють антропогенну модифіїсаціїо природних умов і, тим самим, зміїну конкурентних переваг району розташування земельної ділянки.

Збудоване оточення є головним фактором, який впливає на природні характеристики багатьох районів шляхом перетворення та/або заміни природних

компонентів штучними. Цей фактор аналізується з точки зору стану та щільності забудови; її відповідності будівельним, протипожежним та санітарно-гігієнічним нормам; вцдів, потужності та якості інфраструктурного облаштування території, наявності відкритих та озеленених просторів, а також джерел забруднення ґрунтів, атмосферного повітря, поверхневих та ґрунтових вод.

Зміна природних умов відбувається і в сільськогосподарських районах в результаті закладки садів, виноградників, терасування, створення водосховищ тощо. Одночасно агрономічні та меліоративні заходи можуть суттєво змнґити характеристики ґрунтів (хімізм, вологозміст, механічний склад, вміст гумусу).

Як правило, землекористування в межах району характеризується однорідністю та сумісністю, що дозволяє класифікувати його як територіально виражене та функціонально втначене утворення: громадський центр, житловий, сільськогосподарський, промисловий чи рекреаційний район. При цьому вид та характер використання окремої земельної ділянки неминуче буде підкорений життєвому циклу такого утворення.

Практично кожний район проходить чотири етапи розвитку:

зростання - період, протягом якого район набуває популярності і визнання на ринку;

стабільність - період рівноваги без ринкових доходів чи збитків (рівноваги цін купівлі-продажу);

спад - період зменшення попиту;

підйом - період оновлення, модернізації та збільшення попиту.

Зростання ,, ..

Стабільність

Жоден з цих етапів не має визначеного строку, а життєвий цикл не є жорстко заданим процесом. Більшість районів можуть залишатися стабільними тривалий час, якщо їх спад або підйом не буде викликаний екстраординарною зовнішньою причиною, як то будівництвом автомагістралі або метрополітену чи загальною зміною кон’юнктури ринку, що врешті-решт може стати причиною трансформації існуючого землекористування.

Крім того, на кожному з етапів циклу будь-яка значна природна чи соціально- економічна подія може перервати к черговість. Прикладом такої рециркуляції є процес джентрифіїсації, пов’язаний з реконструкцією та оновленням будівель в районах із застарілою забудовою, але привабливих з історичної та/або екологічної точки зору.

Тобто, район розташування земельної ділянки - це динамічне утворення, в межах якого постійно відбуваються зміни. Це може бути пов’язано з реконструкцією чи модернізацією існуючих будівель, зміною їх.

функціонального використання, знесенням та будівництвом нових об’єктів, переобладнанням і розширенням інфраструктури. В результаті зміїноється корисність не тільки земельних ділянок, на яких відбуваються перетворення, а й сусідніх.

Слід зазначити, що етапи життєвого ццклу можуть мати ознаки локального, притаманного цьому району, феномену, чи відображати загальну тенденцію розвитку всієї території. Тому, характеризуючи район розташування земельної ділянки, потрібно розглянути взаємозв’язки зосереджених тут видів діяльності.

Незважаючи на функціональну визначеність районів певного землекористування, вони не є монофункціональними. В їх межах завжди можна виділити основний вид діяльності та, відповідно, переважне використання землі, яке виконує роль іїггегратора стосовно інших видів діяльності, що будуть підпорядкованими, допоміжними, супутніми або конкурентними.

Підпорядковані види діяльності безпосередньо зв’язані з основним видом і, фактично, є ланкою єдиного технологічного процесу, а значить слідують економічній долі переважного виду використання. Наприклад, науково- дослідний інст итут, його конструкторське бюро та дослідне виробництво.

Допоміжні види діяльності обслуговують клієнтів і працівників основного та підпорядкованого виду діяльності. Наприклад, їдальня чи поліклініка при підприємстві, або книгарня чи комп’ютерний центр при університеті.

Супутні види діяльності використовує притягальну силу основного виду, наприклад роздрібні магазини, ресторани, готелі та розважальні заклади в діловому центрі чи дитячі дошкільні заклади та школи в житловому районі

Таким чином, аналіз взаємозв’язку видів діяльності розташованих в межах одного району дозволяє визначити сталість та потенціал розвитку його землекористування.

Характер землекористування багато в чому буде визначатися також і соціально-культурним середовищем, що склалося в районі розташування земельної ділянки. Таке середовище формується його мешканцями та працівниками і клієнтами, що проживають або регулярно приїжджають сюди. Його характеризують густина населення, структура професійної зайнятості віковий стан мешканців, рівень безробіття (тимчасове, сезонне чи хронічне) та злочинності.

Крім показників демографічної та професійно-освітньої структури постійного та денного населення району, важливу роль у характері землекористування відіграватиме стиль життя та поведінки цього населення. Так, сприятливе соціально-культурне середовище в районі свідчить, що структура його землекористування має високий ступінь сумісності та взаємообумовленості. В свою чергу характер використання землі буде свідчити не тільки про рівень життя населення району, а також про групову систему цінностей, заснованих на

загальній спадщині, накопиченому досвіді співіснування та культурі. Привабливість району з соціальної точки зору проявляється у характері та стилі забудови, рівні благоустрою та облаштування території, якості послуг, що надаються в галузі освіти, охорони здоров’я, соціального захисту, торгівлі, культури та розваг, охорони громадського порядку, протипожежної безпеки тощо.

Загалом високе ставлення до оточення може проявлятися у понятті престижності, що закріплюється за районом і яке сприяє зростанню його потенціалу через суб’єктивне прийняття рішень, що спрямовують ринкові сили.

Інституційне середовище. Рівень привабливості району розташування земельної ділянки визначатиме і характер приватно-публічного співробітництва. Це не тільки визначається обсягом та вартістю послуг, що надає платникам податків публічний сектор (соціальна, інженерно-транспортна та природоохоронна інфраструктура), а й політикою у сфері регулювання забудови та іншого використання землі, спрямованої на узгодження приватних та громадських інтересів. Як правило, інституційне середовище характеризується змістом загальнодержавних та місцевих нормативно-правових актів містобудівного, екологічного чи податкового характеру щодо нерухомого майна, а також дієвості цих актів.

Економічне середовище району розташування земельної ділянки безпосередньо пов’язано з рівнем доходів населення. Зовнішнім проявом цього рівня є ціни купівлі-продажу та оренди нерухомості, співвідношення використання нерухомості власниками та орендарями, а також рівень вакантності приміщень у різних типах нерухомості; обсяги будівництва та реконструкції; строки економічного життя поліпшень; зміни у використанні об’єктів.

Стан економічного середовища району характеризується його здатністю поглинати та підтримувати альтернативні ввди використання землі, що найкращим чином віддзеркалює динаміка цін купівлі-продажу та оренди. За суттю ціна стає символом очікувань в районі, бо використання землі та ціна за землю взаємообумовлені. Інакше кажучи, здатність ділянки підтримувати використання фактично є компенсацією ціни, що за неї сплачена.

Ціни продажу та оренди не можна відокремлювати від цілей учасників ринку, які створюють попит в районі розташування земельної ділянки і, тим самим, визначають його статус та потенціал розвитку.

За метою придбання нерухомості потенційних покупців можна класифікувати, як споживачів (для своїх власних потреб), інвесторів (для отримання доходу від надання в оренду чи від розвитку нерухомості), спекулянтів (для отримання доходу від наступного перепродажу земельних ділянок).

Іноді достатньо проаналізувати структуру учасників, щоб спрогнозувати можливість змін у використанні земельних ділянок та швидкість зростання/падіння цін на них. Так, переважання у структурі споживачів буде свідчити про відносну стабільність видів використання та цінових показників, спекулянтів та інвесторів - про перспективні зміни в економічному середовищі району.

Поточний та майбутній стан економічного середовища багато в чому визначається обсягом інвестицій, спрямованих на підтримку та розвиток