4. Оцінка об’єкту сервітуту

Право сервітуту, що є третім в ієрархії видів прав, пов’язано з обмеженим користуванням чужою нерухомістю для певної мети (проходу, проїзду, прокладання комунікацій і т.п.). Найчастіше право сервітуту встановлюють стосовно земельних ділянок.

Право земельного сервітуту, відповідно до Земельного кодексу України, - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне (строкове або постійне) користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

До об’єктів сервітуту можна віднести елементи земельної ділянки, що слугують для задоволення інтересів не тільки власника (користувача) земельної ділянки обтяженої сервітутом, а й власників (користувачів) сусідніх ділянок, на користь яких встановлено сервітут.

Право сервітуту не передбачає відчуження власником яких-небудь своїх правомочностей, проте може позначитися на вартості нерухомого майна. Як правило, таке право призводить до підвищення цінності об’єктів нерухомості, на користь яких воно встановлено, і до її зменшення для об’єктів нерухомості, які воно обтяжує. Це дозволяє визначити вартість права обмеженого користування шляхом зіставлення цін продажів подібних об’єктів, відмінність яких полягає в наявності (відсутності) таких прав.

Рисунок 17.5 ілюструє зміну вартості земельних ділянок під природними пасовищами в наслідок установлення сервітуту - прогону для худоби до водопою.

Установлення сервітуту на користь земельної ділянки С дозволило підвищити її корисність і тим самим збільшити її вартість до 600 дол. США порівняно з подібною земельною ділянкою D вартістю 580 дол. США. Одночасно, земельна ділянка А, що обтяжена сервітутом, втратила у вартості порівняно з подібною земельною ділянкою В вартістю 620 дол. США і стала коштувати 600 дол. США.

За таких умов вартість об’єкту сервітуту дорівнює 20 дол. США:

600 дол. США. - 580 дол. США = 20 дол. США

600 дол. США - 620 дол. США = - 20 дол. США

Таким чином, вартість сервітуту для земельних ділянки А складе -20 дол. США, а для земельної ділянки С - +20 дол. США.

Значення вартості об’єкту сервітуту багато в чому залежатиме від того наскільки він впливає на можливість найбільш ефективного використання нерухомості. Зокрема, на її функціональну цілісність, досягнення нормативної щільності забудови тощо. Якщо обтяжена сервітутом нерухомість може досягти найбільш ефективного використання, тобто сервітут не впливає на її ціну, то й сервітут не матиме вартості.

При платному характері права обмеженого користування чужою нерухомістю зменшення її корисності компенсується додатковим доходом від плати за сервітут:

а підвищення корисності об’єкту, на користь якого встановлено це право, нівелюється додатковими операційними витратами:

^ /" + P^s FV_r

(17.23)

де pv^s~ поточна вартість нерухомості, яку обтяжує сервітут; ^г 'о

ps додатковий дохід від плати за сервітут.

npnps ру

(17.24)

де py^s+ поточна вартість нерухомості, на користь якої встановлено ° сервітут;

ps додаткові операційні виграти, пов’язані з платою за сервітут.

Резюме

Нерухомість є об’єктом, стосовно якого можуть виникати численні права, інтереси та зобов’язання. Купуючи і продаючи нерухоме майно, учасники ринку відносять конкретну вартість до конкретних інтересів у майні, які можуть розподілятися між різними особами як по відношенню до об’єкту в цілому, так і до його окремих складових.

Розглянуті моделі грошових потоків розкривають економічний зміст основних видів майнових прав, що ґрунтуються на властивій праву власності адитивності, коли вартість щ.ого права буде дорівнювати сумі значень вартості інтересів похідних прав, створених на основі права власності при будь-якому його поділі.

Саме за рахунок можливості утворення нових інтересів ринок нерухомості успішно функціонує, відображаючи ціновими змінами індивідуальні переваги, тобто співвідношення попиту і пропозиції на різні інтереси, що дозволяє забезпечити оптимальну структуру поточних і очікуваних вигод власникам цих інтересів.

Питання для самостійної роботи

1. Розкрийте ієрархічну структуру прав у нерухомому майні.

2. Який економічний зміст мають правомочності володіння, користування та розпорядження майном?

3. Яким чином у моделі дисконтованих грошових потоків відображені правомочності власника нерухомості?

4. Назвіть інгереси, що виникають у похідних від права власності правах оренди, іпотеки та сервітуту.

5. У чому полягає пріоритетність певного інтересу в похідних правах?

6. Коли інтерес у похідних правах може набувати від’ємного значення?

7. Як визначаються ставки дисконтування для грошових потоків, що відображають вартість інтересу заставодержателя та заставодавця?

8. Чому відповідає в економічному сенсі право постійного користування землею?

9. Які алгоритми існують для визначення вартості інтересу орендаря землі в праві власності на поліпшену нерухомість?

10. У яких випадках право сервітуту не матиме вартості?