3. Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем

До принципів, що пов’язані з ринковим середовищем, відносяться принцип залежності (екстерналітизму); приницп відповідності; принцип пропозиції та попиту; принцип конкуренції і принцип зміни.

Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем:

м»." N принцип залежності (екстерналітизму); j

■=> принцип відповідності: ■

і ' j

вюг-Ni принцип пропозиції та попиту; J

т у принцип конкуренції; :

Ш У принцип змін

Принцип залежності (екстерналітизму). Вартість нерухомості залежить не тільки від внутрішньої структури об’єкту, а й від його зв’язків з оточенням, що характеризують місце розташування конкретного нерухомого майна. Це один з найістотніших чинників, що впливають на вартість, оскільки через свою стаціонарність, будь-який об’єкт нерухомого майна підпадає під вплив і сам впливає на природу і на значення вартості інших об’єктів в районі його розташування. Саме в цьому виявляється притаманний нерухомості екстерналітизм - нерозривний зв’язок нерухомості з її оточенням, який може проявлятися як на локальному, так і на регіональному, і навіть на національному і міжнародному рівнях.

Загалом якість місця розташування залежатиме від транспортної доступності нерухомості, рівня інфраструктурного облаштування і характеру використання прилеглої території, оскільки при сприятливому значенні цих чинників власник або користувач має нагоду отримати більший дохід, скоротити витрати і реалізувати інші переваги. Природно, що для певного типу нерухомості ці чинники матимуть свій зміст.

Залежність ~ вплив оточення на вартість об'єкту нерухомості.

Треба усвідомлювати, що оточення важко піддається зміні. Проте, якщо ці зміни відбуваються, то відповідно відбувається і зміна вартості нерухомості. Наприклад, відкриття станції метрополітену істотно підвищить ціни на розташовану поблизу нерухомість. І, навпаки, будівництво екологічно небезпечного виробництва, понизить привабливість, а, отже, і вартість об’єктів нерухомості в його оточенні.

Принцип відповідності безпосередньо витікає з екстерналітизму нерухомості і полягає в тому, що максимальна вартість досягається за умови, коли використання земельної ділянки, характер і параметри земельних поліпшень, рівень облаштування відповідають, з одного боку, потребам і очікуванням місцевого ринку, а з іншого, правилам забудови і іншого використання, встановленого для даної території.

Максимальна відповідність ринковим уподобанням - вимогам, що потенційні покупці пред’являють до нерухомості певного типу, - додає об’єкту максимально можливу корисність, а значить, за інших рівних умов і максимальну вартість. Наприклад, поява на ринку житла квартир з просторими вітальнями і декількома спальнями, що відповідає поточним уявленням про якість житла, зумовлюють їх високу вартість. Натомість, сьогодні буде безрозсудно в районі сучасної котеджної забудови, орієнтованої на потреби середнього класу, струджувати будинок без гаража, коли наявність автомобіля для сімей цього класу є нормою.

Рівною мірою, проекти забудови нерухомості повинні відповідати типу землекористування, що склався в конкретному районі. Це не означає, що всі будинки мають бути однотипними. Важливо, щоб нова забудова мала релевантний характер. Адже невідповідність характеру споруд, що зводяться, містобудівному оточенню не залежно від того, чи будуть вони за своїми параметрами гірше або краще існуючих, призведе до втрати вартості.

Відповідність - оптимальне поєднання параметрів

нерухомості потребам та очікуванням місцевого ринку, з одного боку, і публічним та приватним обмеженням, з іншого боку

J

Проте треба мати на увазі, що формальне дотримання критерію відповідності далеко не завжди виправдано з огляду на довговічністю нерухомості. Цілком можлива ситуація, коли об’єкт, призначення або масштаб якого сьогодні істотно відрізняється від оточення, сам набуде домінуючого характеру, а його оточення, навпаки, перестане відповідати цьому характеру. Це відбудеться не відразу, а поступово, у мфу того як в оточенні нагромаджуватиметься все більша кількість об’єктів нового типу, що будуть витискувати старі.

Принцип пропозиції і попиту. Зміна цін на нерухомість, як будь-якого іншого товару, що продається і купується, багато в чому визначається співвідношенням пропозиції' і попиту, що склалося на ринку, і має обернену залежність до пропозиції' і пряму - до попиту.

Ця залежність обсягів попиту і пропозиції товарів на ринку від їх цін остаточно було сформульована як загальноекономічний закон А. Маршаллом ще у 1890 р. Відповідно до цього закону, за інших рівних умов зниження ціни збільшує попит (готовність купувати) і зменшує пропозицію (готовність продавати). Звичайно ціна встановлюється в точці рівноваги між пропозицією і попитом.

За суттю, принцип пропозиції' і попиту відображає складну взаємодію властивостей нерухомості, що створюють і підтримують її вартість. Корисність і дефіцитність того чи іншого вццу нерухомості розглядаються як чинники, що відносяться до пропозиції, а та ж корисність і можливість придбати - як чинники, що відносяться до попиту. Тобто, і пропозиція, і попит визначаються корисністю нерухомості, однак пропозиція обмежена природною граничністю землі як ресурсу, а попит обмежений - купівельною спроможністю.

Корисність

Потреба

Дефіцитність

Обмінюваність

Пропозиція

Попит

• Визначаєтьсякорисністюта потребою

• Обмежується дефіцитністю

• Визначається корисністюта потребою

• Обмежується обмінюваністю

Графічно ринкову рівновагу можна відобразити перетином кривої попиту, що показує, яку кількість нерухомості готові придбати покупці в певному місці за різними цінами в конкретний момент часу, та кривої пропозиції, що показує яку кількість нерухомості готові поставити на ринок продавці в ньому місці за різними цінами в цей момент часу (рис. 4.5).

а) б)

Рис. 4.5. Співвідношення попиту та пропозиції

Рівноважна ціна (Р) - ціна, при якій обсяг попиту на ринку дорівнює обсягу пропозиції. На рисунку вона відповідає точці перетину кривої попиту (D) і кривої пропозиції (S). Рівноважний обсяг (Q) - обсяг попиту і пропозиції нерухомості при рівноважній ціні.

На ринку нерухомості пропозиція відображає кількість об’єктів будь-якого виду нерухомого майна, що представлена для продажу чи оренди за різними цінами в певному місці в конкретний період часу, протягом якого витрати на створення об’єктів залишаються незмінними. Звичайно, за більш високою ціною пропонується більша кількість об’єктів нерухомості, а за більш низькою - менша кількість.

Пропошція - кількість об'єктів нерухомого майна, що представлено на ринку для продажу та оренди.

Попит - кількість об’єкт ів нерухомого майна, що покупці або орендарі бажають і здатні придбати на ринку. ^{* •}

Однак через недосконалість ринку нерухомості, ціни на ньому визначаються не тільки взаємодією пропозиції і попиту. Інформованість учасників угоди, особливі обставини, що примушують до здійснення трансакції', вартість фінансування та інші чинники матимуть не менше значення у встановленні цін. Крім того, на ринок впливають механізми державного контролю.

І все ж таки, в довгостроковому плані пропозиція і попит є відносно ефективними чинниками у визначенні тенденцій цінових змін. Якщо на ринку існує надлишок пропозиції або нестача попиту, то рівні цін і орендної плати знижуються. А варто попиту збільшитися, як це тут же викличе зростання цін.

Слід зауважити, що попит на нерухомість є більш еластичним, ніж пропозиція. Він легше реагує на загальноекономічні процеси: зміна обсягу грошової маси, процентних ставок, політичних умов тощо.

Натомість для збільшення пропозиції нерухомості потрібне планування на довгостроковий період: навіть якщо ттіни підвищилися, пропозицію не можна збільшити дуже швидко. Так само важко зменшити пропозицію нерухомості. Якщо було побудовано забагато однотипних об’єктів нерухомості, то рівень завантаження залишатиметься низьким тривалий період часу, протягом якого рівень цін також буде низьким або навіть падатиме.

Принцип конкуренції. Необхідною умовою розвитку ринку є розумна конкуренція. На ринках нерухомості вона може виявлятися:

• між різними видами використання і характеру забудови однієї і тієї ж ділянки землі;

• між різними способами використання однієї і тієї ж будівлі для різних цілей;

• між власниками нерухомості за вигідних орендарів;

• між орендарями за можливість використання однієї і тієї ж нерухомості.

Зміна - непостійність вартості нерухомості в часі

Природно, що такий прогноз може супроводжуватися певними труднощами. Адже ступінь впливу зовнішніх умов багато в чому залежатиме від характеру зв’язків між об’єктом і новим соціально-економічним середовищем, причому більшість з цих зв’язків важко піддається вимірюванню.

Передусім, зміни вартості об’єкту нерухомості відповідатимуть життєвому циклу району розташування, що формує його безпосереднє оточення.

По-друге, вартість об’єкту залежатиме від процесів, що протікають на ринку нерухомості. Це можуть бути:

• короткострокові коливання вартості, що відбуваються у наслідок випадкових подій (природних чи техногенних катастроф, локальних економічних чи політичних подій тощо), так звані, флуктуації ринку нерухомості, або

• середньострокові та довгострокові тенденції' ринку нерухомості що характеризують цикли його розвитку.

Як правило, протягом одного циклу ринок переживає:

• період підйому, коли спостерігається підвищення попиту (фаза оновлення) та зростання пропозиції' за рахунок нового будівництва на фоні підвищеного попиту (фаза зростання), та ^•

• період спаду, коли пропозиція продовжує зростати на фоні скорочення попиту (фаза спаду) та відбувається падіння попиту і припинення будівництва (фаза занепаду).

Знання про те, в якій з фаз циклу перебуває ринок може стати визначаючим при прогнозі зміни вартості об’єкту нерухомості