Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки

Для визначення інвестиційної вартості об’єкту оцінки попередньо була встановлена ставка капіталізацію що враховує інтерес інвестора в отриманні доходу на вкладений капітал на рівні 9%.

Очевидно, що така ставка буде відрізнятися від ринкової ставки капіталізації лише нормою віддачі, оскільки щорічні темпи зменшення вартості нерухомості внаслідок знецінення земельних поліпшень на рівні

4. % є заданими для обох ставок.

Тобто, якщо ринкова ставка капіталізації забезпечує дохід на капітал на рівні 7,6 % (10 % - 2,4 % = 7,6 %), то прийнятною для інвестора буде ставка капіталізації у 11,4 % (9 % + 2,4 % = 11,4 %).

Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки

Площа, що орендується, кв. м 250

Орендна ставка, дол. США / кв. м 40

Орендна плата, дол. США в місяць 10 000

Потенційний валовий дохід, дол. США 120 000

Рівень вакантності (Г\) 0 05

Відношення перемінних витрат до дійсного

валового доходу (Гз) 0,22

Дохід, що піддягає капіталізації, дол. США 88 920

Ринкова ставка капіталізації (Ro) 0114

Відношення постійних витрат до вартості (Г2) 0,02

Ставка, за якою здійснюється капіталізація доходу 0.134

Ринкова вартість нерухомості, дол. США 663 582

теж саме на 1 кв. м 2 654

Таким чином, для офісної нерухомості ринкова вартість становить 741 тис. дол. США, а інвестиційна вартість - 663,6 тис. дол. США.

Метод зисків застосовують для оцінки об’глетів нерчхстсяхх "k-khn. 'ш&’язага з дохідністю оізнссу, що 'іх використовує.

Передусім, це стосується нерухомості з комерційним потенціалом, що зазвичай змінює власника на ринку, не припиняючи функціонування.

Метод зисків передбачає капіталізацію справедливого стабільного операційного доходу, який міг би підтримуватися розумно ефективним користувачем нерухомості з комерційним потенціалом, за ставкою дохідності для діючого підприємства, що визначають на основі аналізу порівнянних ринкових угод.

У

FMOP

GC

R,

GC

(13.29)

де у

' GC

вартість діючого підприємства;

FMOP справедливий стабільний операційний дохід;

R

GS

ставка кашгалізаци для діючого підприємства.

Капіталізація справедливого стабільного операційного доходу вказує на вартість діючого підприємства, що, як правло, включає:

• права на нерухомість;

• рухоме майно, що використовують у комерційній діяльності (інвентар, устаткування, обладнання, меблі тощо);

• передбачувану можливість отримати/подовжити строк дії існуючих ліцензій, погоджень, сертифікатів і дозволів, а також гудвіл, що може бути переданий.

До вартості діючого підприємства можуть чи не можуть бути включені витратні матеріали і запаси товарів (оборотний капітал).

Отже, вартість прав на нерухомість є лише однією з складових вартості діючого підприємства:

де

GC

Уп

FE

СС

V,

NA

r„c=K, + V_F£ + V_{cc +} V_m, (13.30)

вартість діючого підприємства; вартість нерухомого майна; вартість обладнання, меблів та інвентарю; вартість оборотного капіталу (товарних запасів та готівки); вартість нематеріальних активів, включаючи гудвіл.

де у

о

FMOP

к

FE

к

СС

NA

K-NO

ОР

я

о

v_n

FMOP - (Ц₇, + V, ₍ + V_NA) х R_no - OP

вартість нерухомого майна;

(13.31)

справедливий стабільний операційний дохід;

вартість обладнання, меблів та інвентарю;

вартість оборотного капіталу (товарних запасів та готівки);

вартість нематеріальних активів, включаючи гудвіл, що передається;

ставка капіталізації для складових, відміїїних від нерухомості;

прибуток підприємця;

ставка капіталізації для нерухомості

Цей спосіб реалізації' методу зисків базується на припущенні, за яким оператором бізнесу є не власник нерухомості, а орендар, якому належать усі активи відмиті від нерухомості, а орендна плата - це надлишок, сплачений поза прибутком, що дає бізнес.

Зв’язок між вартістю складових діїочого підприємства та доходом, що вони генерують, забезпечують ставка капіталізації' для діїочого підприємства, ставка капіталізації для нерухомості та ставка капіталізації для складових діїочого підприємства, відміїпіих від нерухомості.

У свою чергу зв’язок між ставками капіталізації може бути відображений модифікованою моделлю іїтеестиціїпюї групи:

R_gc = R_no •NO + R₀-(l~ NO) + R_0P, (13.32)

де r ставка капіталізації для діючого підприємства;

GS

р ставка капіталізації для складових, відмінних від нерухомості;

^JVM9

^ ставка капіталвації для нерухомості;

Л відношення прибутку оператора до вартості діючого підприємства;

N0 частка складових, відміїших від нерухомості, у вартості діїочого підприємства.

Rqp ~

ОР

V,

(13.33)

сс

де Л відношення прибутку підприємця до вартості діючого підприємства;

ОР прибуток оператора;

у вартість діючого підприємства.

GC

Таким чином, метод зисків передбачає таку послідовність дій:

1. Визначення справедливого стабільного товарообороту (FMI), що міг би підтримуватися розумно ефективним користувачем при використанні об’єкту нерухомості, що оцінюється. Значення цього показника відображає річний товарооборот за умови (припущення), що об’єкт нерухомості належним чином обладнаний, відремонтований, підтримується в робочому стані та має відповідне внутрішнє оздоблення, за виключенням будь-якого обороту, що міг би бути приписаним персональному гудвілу конкретного оператора.

Для більшості об’єктів з комерційним потенціалом для зіставлення товарооборотів можна використовувати такі одиниці порівняння, як обсяг та ціни товарів (послуг), вартість за номер в готелі, вартість години перебування тощо. У будь-якому випадку необхідно забезпечити об’єктивну значущість одиниці порівняння щодо її приналежності до відповідної категорії об’єкту, місця розташування та умов здійснення комерційної діяльності.

2. Визначення потенційного валового доходу при відповідному рівні справедливого стабільного товарообороту. Як правило, для цього з справедливого стабільного товарообороту вираховують витрати на реалізацію (закупівлі).

3. Визначення виробничих витрат, що може понести розумно ефективний користувач. Ці витрати включають управлінські витрати; заробітну плату персоналу; щорічний резерв на поточний ремонт будівлі та ремонт або заміну обладнання; платежі, пов’язані зі страхуванням будівлі та обладнання, витрати на маркетинг.

4. Визначення справедливого стабільного операційного доходу (FMOP) як різниці між потенційним валовим доходом та виробничими витратами.

5. Визначення залишкового доходу до розподілу між інтересами оператора бізнесу як орендаря та орендодавцем нерухомості шляхом вирахування з справедливого стабільного операційного доходу доходів на власний капітал орендаря, іїтвестований в рухоме майно, нематеріальні активи та оборотний капітал.

6. Розподілення залишкового доходу на прийнятний прибуток оператора та ринково виправдану орендну плату за нерухомість.

Резюме

У цьому розділі були розглянуті базові положення дохідного підходу. Вони стосуються джерел і структури доходу з нерухомості, способів переведення цих доходів у вартість нерухомості, розрахунку показників рівня дохідності - дохідних (рентних) мультиплікаторів та ставок капіталізації.

Питання для самостійної роботи

1. Охарактеризуйте джерела, що формують дохід з нерухомості.

2. Дайте визначення чистому операційному доходу.

3. Назвіть складові операційних витрат.

4. За яким критерієм операційні витрати розділяються на постійні та перемінні?

5. Який характер можуть набувати показники дохідності, залежно від мети оцінки?

6. Які способи використовуються для визначення значення показників, що характеризують рівень дохідності нерухомості?

7. На встановлення якого рівня дохідності спрямований метод ринкової екстракції?

8. Розкрійте сутність моделей інвестиційної групи.