DF = ). Сума поточних

(1+гу

вартостей в окремих періодах є капітальною вартістю.

Значення ставки дисконтування визначається метою оцінки. Якщо треба визначити вартість для певного власника на основі його особистих інвестиційних критеріїв, значення ставки має відображати необхідну норму віддачі. Якщо треба встановити ринкову вартість об’єкту нерухомого майна, розмір норми віддачі обчислюється на основі спостереження дохідності капіталу, неявно вираженої у цінах, заплачених на ринку за подібне нерухоме майно. ■

Отже, непряма капіталізація є капіталізацією за нормою віддачі відповідно до якої значення вартості нерухомості визначається як сума поточної вартості регулярних доходів за конкретний період та поточної вартості реверсії (термінальної вартості об’єкту оцінки, обчисленої на кінець останнього прогнозного періоду):

^де ¥₀ капітальна вартість об’єкту нерухомого майна;

1_0t дохід з нерухомості в t-й період;

Y ставка дисконтування.

Загалом, дохідний підхід доцільно застосовувати для оцінки об’єктів, що мають розвинутий ринок оренди. Цей підхід є незамінним при визначенні рівня дохідності та аналізу ризиків пов’язаних з отриманням доходу з майна, що дозволяє використовувати його для порівняння різних інвестиційних альтернатів. Водночас для визначення ринкової вартості доходний підхід має грунтуватися на ринкових даних та використовувати принципи ринкового підходу щодо подібності та порівнянності угод та об’єктів.

s'' '

2. Витратний підхід

Витратний підхід дає уявлення про вартість, виходячи з економічного принципу, за яким ціна, яку покупець сплачує за майно на ринку не може бути більшою за витрати на придбання або створення подібного майна. За суттю, витратний підхід встановлює вартість об’єкту нерухомості шляхом підсумовування: витрат на придбання ділянки землі та витрат на її поліпшення, що забезпечить аналогічну до оцінюваного об’єкту корисність.

Фактично, витратний підхід окреслює верхню межу тієї суми, що сплатили б на ринку за об’єкт нерухомості, якби він був новим. Проте об’єкт нерухомого майна може бути менш привабливим, ніж альтернативний об’єкт, що може бути побудований, внаслідок віку або старіння. Тому, щоб наблизитися до ринкової вартості об’єкту оцінки, що вже частково знецінився порівняно з новим об’єктом, необхідно внести поправки на погіршення його фізичного стану, функціональних можливостей та економічної корисності.

(10.4)

Rl

R_B

_ і о V_B ^х R п

¹ Rl

у _ І о ~Vl^x Rl ^Rв

чистий операційний дохід з нерухомості;

ставка капіталізації для землі;

ставка капіталізації для земельних поліпшень.

(10.8)

(10.9)

Витратний підхід, через свою універсальність, може застосовуватися практично до усіх типів поліпшеної нерухомості. Він є незамінним для визначення залишкової вартості заміщення для спеціалізованої нерухомості та розподілення ринкової вартості нерухомості між її фізичними складовими - землею та земельними поліпшеннями.

ВАРТІСТЬ НЕРУХОМОСТІ ТА ЇЇ СКЛАДОВИХ

' -УГГІІІ Ті ТіІі |'||I'nmnіілііптиптїїГіГіиіи'ІГіfn'hiiiiih)ІДтІіїюЧііПіі'іОТШІІіШІ'ііІЇі'ііWiWWi'i^iifІВДіШиі^іППііПЯ

Спеціалізована нерухомість 1 j Неспеціалізована нерухомість

1 ^і: Вартість ї Вартість j

землі і поліпшень І

Ринкова вартість нерухомості

Т ^

Залишкова вартість заміщення нерухочос.і

Вартість

землі

Вартість

поліпшень

Очевидно, що застосування витратного підходу буде найефективнішим і забезпечить більш точний результат при визначенні вартості нової або наміченої до будівництва нерухомості, коли не виникає потреби у проведенні розрахунків знецінення. Загалом витратний підхід є продуктивним і дозволить привести до ринкової вартості нерухомості, коли витрати на придбання ділянки землі та на її поліпшення, рівною мірою як і сукупне знецінення, підкріплені ринковими доказами.

При оцінюванні майна традиційно використовують три основні підходи: порівняльний (ринковий), дохідний та витратний підходи.

Порівняльний (ринковий) підхід може бути найбільш доцільним, коли є достатньо даних щодо куггівлі-продажів подібних об’єктів. Дохідний підхід відображає поведінку інвесторів і може бути ефективним, коли подібні об’єкти прццбаваються через їх можливість приносити дохід. Витратний підхід, завдяки своїй універсальності, може застосовуватися практично до усіх типів об’єктів, включаючи й ті, що не мають ринку.

Для визначення вартості можливо використання більш ніж одного підходу, особливо у тих випадках, коли не вистачає вхідних даних для отримання надійного висновку. Існує безліч варіацій одночасного застосування різних підходів для визначення ринкової або інших видів вартості. Власне кажучи, всі методи та моделі оцінювання є реалізацією одного або поєднання декількох підходів. Усе залежатиме від характеру наявних даних і від типу оцінюваного об’єкту.

У будь-якому випадку, пріоритетність і надійність усіх трьох підходів залежить від якості даних. Порівняльний (ринковий) підхід вимагає достатніх випадків продажів, що надають достовірні показники поточної ринкової вартості. Дохідний підхід вимагає наявності достовірних даних про операційні доходи і витрати, а також об’єктивного доказу взаємозв’язку між доходом і поточною вартістю. Витратний підхід вимагає визначення адекватної вартості заміщення чи відтворення та релевантного знецінення.

Не зважаючи на те, що підходи до оцінки виходять з різних передумов, в їх основі лежить загальний принцип зіставлення, а самі підходи, за суттю, є порівняльними, адже в кожному з них для встановлення значення вартості аналізуються ринкові дані (ціни продажу, доходи, витрати), умови угод і характеристики об’єктів, подібних до тих, що оцінюються.

Такий порівняльний аналіз необхідний у всіх трьох підходах, щоб пояснити відмінності у вартісних показниках і провести відповідні коригування.

У порівняльному (ринковому) підході порівнянні дані стосуються цін продажів і коригуються так, щоб відображати відмінності між порівнюваними об’єктами і об’єктом оцінки. Елементи порівняння, наприклад, при оцінюванні нерухомості включають права, що передаються, умови фінансування угоди, умови продажу, ринкові умови, місце розташування, фізичні і економічні характеристики.

У дохідному підході порівнянні дані відповідно будуть включати орендні ставки, операційні витрати, рівні дохідності, які коригуються на умови оренди і характеристики нерухомості. При цьому важливо, щоб категорії зіставлення, що характеризують доходність нерухомості, були однопорядковими поняттями.

У витратному підході порівнянні дані стосуються витрат на створення подібних об’єктів, а коригування проводять так, щоб врахувати відмінності в їх кількості, якості і корисності. Крім того, через відмінності у відтворюванні і

Питання для самостійної роботи

1. Чим зумовлено існування трьох підходів до оцінювання?

2. В чому полягає сутність порівняльного (ринкового) підходу?

3. В чому полягає сутність дохідного підходу?

4. В чому полягає сутність витратного підходу?

5. Який принцип оцінки лежить в основі усіх оціночних підходів?

6. Що слугує порівняльними даними у порівняльному (ринковому) підході?

7. Назвіть порівняльні дані, що застосовують у дохідному підході.

8. Що слугує порівняльними даними у витратному підході?

9. Назвіть основні елементи порівняння, що відносяться до характеристик угод.

10. Назвіть основні елементи порівняння, що відносяться до характеристик нерухомості.

11. Що є основним критерієм подібності об’єктів нерухомості?

12. Чи залежить вибір підходу від виду вартості, що оцінюється?

13. Яку функцію виконують методи оцінки?

14. Назвіть одиниці порівняння, що використовують для земельної ділянки.

15. Назвіть одиниці порівняння, що використовують для будівель.

16. Через які методи реалізується порівняльний (ринковий) ПІДХІД?

17. У чому полягає сутність методу зіставлення продажів?

18. У чому полягає сутність метод статистичного аналізу ринку?

19. Що буде джерелом регулярного доходу для інвестиційної нерухомості, нерухомості, зайнятої власником та нерухомості з комерційним потенціалом?

20. Які методи дохідного підходу застосовують залежно від джерела доходу?

21. Що таке капіталізація?

22. Як називаються коефіцієнти, що відображають відношення між ціною і доходом та доходом та ціною?

23. У чому полягає сутність прямої капіталізації?

24. У чому полягає сутність непрямої капіталізації?