Техніка побудови таблиць коректувань

Добавил:

Justeeeek100500 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Национальный университет Львовская политехника

Предмет:

Оценка объектов недвижимости

Файл:

Відсканована книга із оцінки нерухомості.docx

Скачиваний:

Добавлен:

28.06.2022

Размер:

1.39 Mб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 4849 / 8349 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 > Следующая >>>

Таким чином, вартість земельної ділянки, що оцінюється, становить 28,8 тис. дол. США.

Техніка побудови таблиць коректувань

~~Побудова таблиць коректувань -~~ традиційна й одна з найпоширеніших технік у методі зіставлення продажів, сутність якої полягає у послідовній процедурі попарного зіставлення ознак об’єкту оцінки з ознаками об’єктів порівняння з метою приведення цін продажів подібних об’єктів до характеру угоди та характеристик оцінюваної нерухомості шляхом внесення відповідних грошових поправок (коректувань).

Ця техніка ґрунтується на припущенні, що вартості об’єкту оцінки буде відповідати сума грошей, яка може бути сплачена на ринку за подібний йому об’єкт, ціна продажу чи пропозиції якого відома, за умови, що характер угоди та характеристики цього об’єкту будуть такими, як і у об’єкту оцінки.

Ключовим моментом у техніці побудови таблиць коригувань є визначення розміру грошової поправки, яку необхідно зробити до ціни продажу чи пропозиції об’єктів порівняння у зв’язку з існуючими розбіжностями в їх ознаках та ознаках об’єкту оцінки. Для вирішення цієї задачі вдаються до попарного аналізу угод та об’єктів, стосовно яких вони були укладені чи пропонуються, що є ідентичними за усіма одиницями порівняння, за винятком

	об'єкт. ЩО оцінюється - будинок 3 і а ражем	будинок беї гаража, проданий сьогодні	будинок 3 гаражем, проданий два місяці тому	будинок беї гаража, проданий два місяці тому
Ціна продажу		22 000	25 000	20 000
Поправка на дату продажу		0	+ 2 000	+ 2 000
Ціна продажу, приведена до дати оцінки		22 000	27 000	22 000
Поправка на наявність гаража		+ 5 000	0	+ 5 000
Ціна продажу, приведена до характеристик об’єкту, що оцінюється		27 000	27 000	27 000
Вартість об’єкту, що оцінюється	27 000

Таким чином, вартість садибного будинку, що оцінюється, складе 27 000 дол.

Отже, існуючі розбіжності можуть бути представлені як відстані в двомірному ознаковому просторі, що виражені сумою грошей, яку додають або віднімають з ціни продажу кожного об’єкту порівняння, щоб знівелювати розбіжності у його властивостях та властивостях об’єкту оцінки (рис. 11.1).

«о

а;

■'О

<v>

Об’єкт

оцінки

Об’єкт 2

25 000

(+ 5 000)

Об’єкт 1

22 000

гч

Об’єкт З

20 000

з гаражем

без гаражу

Характеристики об’єкту

Рис. 11.1. Розташування об’єкту оцінки та об’єктів порівняння в ознаковому просторі

Якщо за будь-яким ознакою об’єкт, обраний для порівняння, перевершує об’єкт оцінки, то ціна продажу об’єкту порівняння має бути зменшена на розмір внеску цього чинника і навпаки, якщо за цією ознакою об’єкт порівняння поступається об’єкту оцінки, то ціна продажу має бути відповідним чином збільшена.

Прийнятними способами визначення розміру грошових коректувань (поправок), окрім попарного аналізу, будуть також:

кореля ційно-рсгрес ійним аналізом зв’язку між зміною елемента порівняння і зміною цін подібних об’єктів (цін одиниць порівняння);
визначенням витрат, пов’язаних зі зміною характеристики елемента порівняння, за яким об’єкт відрізняється від подібного об’єкту.

~~Грошові коректування~~ - це грошові суми, що додають або віднімають з ціни продажу кожного об’єкту порівняння

Зазначимо, що коректування цін продажів об’єктів порівняння здійснюють з дотриманням певної послідовності, причому кожне подальше коректування виконується на базі попереднього.

Спочатку, і це є обов’язковою вимогою, вносять поправки на розбіжності в умовах угоди:

коректування на майнові права, що передаються на підставі угоди - враховує різницю у вартості права власності, необтяженого інтересами третіх осіб, та права власності, обтяженого орендою, іпотекою чи сервітутом;
коректування на фінансові умови угоди - враховує різницю в умовах оплати: сплата готівкою, перерахуванням, з використанням типового для ринку чи пільгового іпотечного кредиту тощо;
коректування на умови продажу (обставини здійснення угоди) - враховує взаємозв’язок продавця і покупця та можливість неринкового характеру угоди;
коректування на час продажу - враховує зміни ситуації на ринку на підставі обчислення індексів цін з наступним іх переведенням у грошову поправку.

Як правило, перераховані вище коректування здійснюють шляхом внесення поправок до цін об’єктів в цілому і лише після їх приведення до ринкових умов на дату оцінки обчислюють, якщо це доцільно, ціни в розрахунку на обрану одиницю порівняння, на підставі яких здійснюють коректування на розбіжності у характеристиках об’єктів порівняння та об’єкту оцінки. Такі питомі вартісні показники дозволяють легко зіставляти об’єкти нерухомості, які конкурують на одному ринку, але різняться між собою за окремими параметрами.

Внесення поправок на розбіжності у характеристиках об’єктів також передбачають дотримання (хоча і не такої сурової як для коректування відмінностей в умовах угод) послідовності:

коректування на місце розташування - враховує різницю у характері оточення об’єктів та у транспортній (пішохідній) доступності до центрів тяжіння;
коректування на фізичні характеристики - враховує різницю у розмірі, конфігурації, плануванні та конструктивних елементів земельної ділянки та її поліпшень;
коректування на економічні характеристики - враховує різницю в експлуатаційних витратах і, передусім, за рахунок використання ресурсозберігаючих, наявності джерел додаткового доходу тощо;
коректування на використання нерухомості - враховує вимоги щодо забудови та іншого використання земельних ділянок та капітальних споруд, що не зумовлюють відхилення від їх найбільш ефективного використання; ^•

• коректування на наявність рухомого майна - враховує вартість меблів, обладнання та устаткування, що було продано разом з об’єктом нерухомості, але не повинне враховуватися у його вартості.

З інформації отриманої в результаті коректування можна зробити висновок про достовірність вартості об’єкту оцінки.

Критерієм достовірності для кожної скорекпюваної ціни продажу є кількість внесених поправок і загальна валова поправка. Остання на відміну від

		Об'скі и порівняння
Корекгуванпя
	1		3	4
на майнові права	0	0	1400	о і
на умови продажу \| 0 і		+5 000	' о І о 1 1
на час продажу І +300		+900	+700	+300
на місце розташування	0	-1 500	0	+500
на фізичні характеристики ] -8 000		+4 000	“15	+4 000
на наявність рухомого майна	0	-3000	-2500	0
Аналіз ступеня подібності
загальна кількість поправок	2	5	3	3
загальна чиста поправка	-7 700	+5 400	-1 400	+4 800
загальна валова поправка	8 300	14 400	3 600	4 800

Очевидно, що з точку зору кількості поправок найбільш вдалим для порівняння є об’єкт 1, стосовно якого було проведено лише два коректування. За загальною валовою поправкою таким об’єктом є об’єкт 3, значення якої становить 3 600 і є найменшим серед інших. Натомість об’єкт 2 недоцільно обирати для зіставлення, тому що стосовно нього було проведено найбільша кількість коректувань з найвищим значенням загальної валової поправки. ~~Критерієм достовірності для всієї групи угод щодо продажу об’єктів,~~ обраних для порівняння, буде середньоквадратичне відхилення та коефіцієнт варіації сукупності скоректованих стосовно об’єкту оцінки цін продажу. Наприклад, коректування цін продажу трьох об’єктів порівняння стосовно чотирьох об’єктів оцінки дали однакові середні арифметичні результати: Об’єкти оцінки	Об'єкти порівняння 1 і 2 3				Середнє арифметичне		Середньо квадратичне віїлилеппя		Коефіцієнт варіації
А	50 000	50 000	50 000	50 000		0		0
Б	52 000	50 000	48 000	50 000		1 633		3,3
В	43 000	48 000	59 000	50 000		6 683		13,4
Г	40 000	52 000	58 000	50 000		7 483		15,0

Показники	Об'єкт ощнки	Об 1	Акти порівняння 2 і "1 1
Ціна продажу, дол. США	1	10 000	12 500	11 000 j
Розмір, сотки	і 10	10	10	¹⁰ І
Дата продажу	j зараз	4 міс.	4 міс.	4 міс. j
	!	тому	тому	тому і
Відстань до станції метрополітену, км	1 4 і	4	0,5	0,5 І 1
Розташування в кварталі	\| фасадне	фасадне	фасадне	внутрішнє і

При цьому відомо, що перша ділянка раніше, 9 місяців тому, була продана за 9 000 дол. СІНА.

Рішення.

За одиницю порівняння обираємо ціну продажу ділянки, оскільки об’єкт оцінки та об’єкти порівняння ідентичні за площею.
Розмір коректування на дату продажу визначаємо, зіставивши продаж першої ділянки чотири місяці тому з її попереднім продажем дев’ять місяців тому

($ 10 000 - $9000)/$9 000 = 0,1111 Тобто, щомісячно ціни зростали на 2,2%:

0,1111/5 = 0,022

Для приведення цін продажу об’єктів порівняння до дати оцінки внесемо поправки, розмір яких становить:

для об’єкту 1 $ 10 000 х 4х 0,022 = $ 889 ~ $ 900;

для об’єкту 2 $ 12 500 х 4x0,022 =$ 1 111 «$ 1 100;

І для об’єкту 3 $ 11 000 х 4х 0,022 = $ 978 ~ $ 1 000.

Скоректуємо ціни продажу об’єктів порівняння на дату продажу: Показники Ціна продажу, дол.. США Об'єкт оцінки 10 000 Дата продажу Поправка на дату продажу, дол. США зараз j 4 міс. і тому Скоректована ціна продажу, дол. США “Т 900 10 900 ;ти порівня ння
2 ;	ь 3
12 500 і	11 000
4 міс. j	4 міс.
тому і	тому
1 100 І	1 000
13 600 і	12 000

Внесемо поправки на розбіжності в доступності до станції метрополітену, порівнявши між собою першу та другу ділянки, що різняться тільки за цим елементом порівняння:

Показники

С коре кт о ва і іа ціна продажу, дол. США

Об’єкт

оцінки

Об ’ єкт и порівня ння 2 3

Відстань до станції метрополітену, км

Поправка на доступність до станції метрополітену, дол. США

Скоректована ціна продажу, дол. США

10 900 4

~т~

10 900

13 600 0,5

-2 700 10 900

,і„,-

12 000 0,5

-2 700

9 300 j

6. Внесемо поправки на розбіжності в розташуванні в межах кварталу, порівнявши між собою другу та третю ділянки, що різняться тільки за цим елементом порівняння:

Показники

Скоре їства па ціпа продажу, дол. США

064 кі оцінки

Об’єкти порівняння

Розташування в межах кварталу

Поправка на розташування в межах кварталу, дол. США

фасадне

Скоректована ціна продажу, дол. США

10 900

9 300

фасадне j фасадне j внутрішнє j

10 900 j 10 900

+1 600

10 900

Скоректовані ціни продажу об’єктів порівняння свідчать, що найімовірніша сума, за яку може бути продана земельна ділянка, становить 10 900 дол. США. Для формування остаточного висновку щодо вартості об’єкту оцінки проаналізуємо отримані результати за ступенем їх достовірності стосовно всієї сукупності об’єктів порівняння та кожного з них окремо. Обчислимо коефіцієнт варіації' цін продажів об’єктів порівняння до та після коректування: I до коректування: Об'єкт порівняння І Т ~3 Сума П п Ціпа продажу, дол. США	.у - X
(х,)
10 000	-1167
1 12 500	1 333
'і її 000"	-167 “
"Т 33 500
І \| 11 167	о-² -

І І п

_[ L

Середньоквадратичневідхилення ~~(а)~~ Коефіцієнт варіації, % (о)

( V. ~~-Х)~~^:

1 361111 і

1 777 778 І

27 778

З 166 667

1 055 556

1 027 9,20

Після коректування коефіцієнт варіації' и = 0, тому що скоректовані ціни для усіх об’єктів порівняння мають однакові значення.

Визначимо ступінь подібності кожного з об’єктів порівняння, надавши найбільшу вагу об’єкту з найменшою валовою поправкою:

Показники

Ділянки

Скоректована ціна продажу, дол. США

Загальна валова і поправка, дол. США

10 900 і

10 900

| 10 900

900 !

1 І

3 800

| 5 300

у*—~j~

~у—

- -f —

і Ранг подібності

Обчислимо середнє зважене значення скоректованих цін:

(10 900 х 1 + 10 900 х 2 + 10 900 х 3) / 6 = 65 400 / 6 = 10 900 дол. США

Висновок.

Ринкова вартість земельної ділянки, що оцінюється, становить 10,9 тис.

! дол. США.

«01

«02 '

•• «0^

~~А =~~

а_и

^а\ 2 ■

• ~~<hm~~

v««l

^ап2 '

.. а

пт J

З метою відображення відмінностей між кожним об’єктом порівняння і об’єктом оцінки від значення першого рядка матриці віднімаємо відповідні елементів усіх подальших рядків. В результаті одержуємо матрицю порівняння ДА розмірністю пхт:

^ґАа_и

Аа_п .

■ ^Л«1 т "

~~АА =~~

Аа~~_2Х~~

Аа₂₂ .

.. Аа~~_1т~~

~~Аа„~~ ₂ ■

•• ^Аапту

(11.7)

де

~~^Аа~~у = «о , - а_у~~, і~~ = 1, п; j = 1, т

Таким чином, кожний елемент матриці порівняння Aa~~_tj~~ характеризує

відмінність /-го об’єкту порівняння від об’єкту оцінки за /-им елементом порівняння.

(~~AV AV~~

аг ₁₂, •

Д~~А =~~

~~AV AV~~

~~^LAr~~ 215 ~~^ІЛГ~~ ~~22 9~~ *

~~-ЛУ_2т~~

_уДГ_и₁,ДК_я2,.

^А~~^пту~~

(11.8)

Д у грошова поправка на відмінність і-то об’єкту порівняння з

об’єктом оцінки зау'-м елементом порівняння.

Оскільки грошова поправка ДО. залежить від значення відмінності за у-м елементом порівняння між об’єктом оцінки та і-м об’єктом порівняння, визначеної в натуральних показниках Aa_tj, то її можна відобразити таким чином:

^AVij = (^a0j ~^aij)^x^vj = ^Aaij^vj п 1.9)

де а значення натурального показника у'-го елемента порівняння для 7-г о об ’ єкту порівняння;

а₀ значення натурального показника у'-го елемента порівняння для об’єкту оцінки;

v вартість одиниці натурального показника у'-го елемента порівняння.

Тоді матриця порівняння Д А набуває наступного вигляду:

^ґ Aa_uv_x

Ao₁₂v₂ .

. A ~~a, v~~ Л

\m m

~~АА =~~

Aa_2IVj

Aa₂₂v₂ .

.. A77, V .. mm

v^A^«l^Vl

^Aan2^V2 •

~~.. A a v ,~~

nm m J

(11.10)

де Аа V. добуток вартості одиничного показника характеристики у'-го ^и
1 елемента порівняння на різницю в значеннях цього показника між ~~і-м~~ об’єктом порівняння і об’єктом оцінки ;

Елементами цієї матриці є розміри поправок, на які коректується ціна продажу (пропозиції) кожного об’єкту порівняння, щоб нівелювати його відмінності за у'-им елементом порівняння з об’єктом оцінки. Інакше кажучи, їх сума зв’язує між собою значення ціни продажу (пропозиції) /-то об’єкту порівняння та її значення, скоректованої на розбіжності в характеристиках об’єкту порівняння та об’єкту оцінки:

^ґ~~\ - Аа~~_и

(v Л

^Y о

де

А~~А =~~

1 -Аа₂₁ .

• -А а~~_2т~~

, v =

^vi

~~Р =~~

^Р2

~~1 -Аа_пХ~~ .

~~■ ~^Аа_пт~~)

,^VnJ

Л у

Таблиця АА називається матрицею коефіцієнтів при змінних або матрицею системи, таблиця ~~V -~~ вектор-стовпцем змінних, а таблиця Р - вектор-стовпцем вільних членів.

У випадках, коли кількість відібраних для порівняння об’єктів на одиницю перевищує кількість елементів, за якими здійснюють порівняння цих об’єктів з об’єктом оцінки:

(11.15)

п = т +1,

де п кількість об’єктів порівняння;

т кількість елементів порівняння,

а сама система є невиродженою (визначник не дорівнює 0), скоректована ціна продажу всіх об’єктів порівняння матиме однакове значення, тобто відразу

вкаже на ринкову вартість об’єкту оцінки ( V" = F₂" ~~V" =~~ V₍_J), а система

рівнянь матиме одне, єдино можливе, рішення:

V = AА-’хР ~~(П-16)~~

де д^-1 матриця, обернена до матриці АА.

Таким чином, техніки побудови систем лінійних рівнянь у методі зіставлення продажів дозволяє знаходити як розмір коректувань, так і вартість об’єкту оцінки. А застосування методів методи матричної алгебри з використанням функції пакету MS Excel для вирішення подібних систем дозволить суттєво спростити процедуру їх обчислення.

Резюме

Порівняльний підхід до оцінки вартості нерухомості базується на принципах попиту і пропозиції, заміщення і внеску. В основу підходу покладені аналіз і обробка ринкових даних про нещодавні продажі подібних об’єктів, що дозволяє з мінімальними припущеннями сформувати обґрунтований висновок щодо вартості оцінюваної нерухомості.

Метод зіставлення продажів передбачає використання як кількісний, так і якісний аналіз для вимірювання розбіжностей між характером угод та характеристиками порівнянних об’єктів. Тому ключовим моментом у методі зіставлення продажів є окреслення елементів порівняння та визначення розмірів поправок.

Попереднє уявлення про можливу ринкову вартість об’єкту оцінки можна отримати за допомогою техніки оцінки за ступенем подібності, що дозволяє визначити ймовірність того, що оцінювана нерухомість буде продана за тією ж ціною, що й подібні до неї об’єкти.

Більш ґрунтовний результат дає застосування техніки побудови таблиць коректування та техніки побудови системи лінійних рівнянь.

У техніці побудови таблиць коректування найчастіше застосовують попарний аналіз, за яким зіставляють пари продажів, що є ідентичними за виключенням одного елементу порівняння, який таким чином вимірюють.

За допомогою техніки побудови систем лінійних рівнянь можна знаходити як розмір коректувань, так і вартість об’єкту оцінки. Для вирішення подібних систем застосовуються методи матричної алгебри. Для зручності обчислень можна використовувати функції пакету MS Excel.

Зауважимо, що цей метод не обмежується лише зіставленням продажів. У такий спосіб визначають ринкові значення орендної плати, витрат на земельні поліпшення, їх сукупне знецінення та інші параметри, що використовують у методах дохідного та витратного підходів до оцінки.

Питання для самостійної роботи

На яких принципах грунтується порівняльний підхід?
Чим визначається ступінь подібності об’єктів?
Які метрики використовують для визначення розбіжностей/подібності у властивостях об’єктів нерухомості?
Дайте визначення методу зіставлення продажів.
Назвіть послідовність виконання методу зіставлення продажів.
Які основні елементи порівняння відносять до характеру угод?
Які основні елементи порівняння відносять до характеристик об’єктів нерухомості?
Які техніки визначення вартості застосовують у методі зіставлення продажів,?
Назвіть методи вимірювання грошових коректувань цін продажу (пропозиції) подібних об’єктів.
Які показники використовують для аналізу ступеню подібності скоректованих цін продажів?
Що слугує критерієм достовірності для кожної скоректованої ціни продажу?
Якою має бути розмірність матриці стану та матриці порівняння?
Що характеризують елементи матриці порівняння?
Як представити систему лінійних рівнянь у матричному вигляді?
За яких умов система лінійних рівнянь має єдине рішення?

<<< < Предыдущая 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 4849 / 8349 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете Оценка объектов недвижимости

#
28.06.20221.39 Mб20Відсканована книга із оцінки нерухомості.docx
#
28.06.2022177.07 Кб3Джерела.pdf
#
28.06.2022504.6 Кб6Конспект лекцій.pdf
#
28.06.20225.02 Mб5конспект лекцій_ЕГОН.doc
#
28.06.20228.13 Mб10конспект лекцій_ТЗОН.doc
#
28.06.20223.23 Mб5Конспект.doc