Файловый архив студентов. Файловый архив студентов.
1261 вуз, 4609 предмет.
/ Регистрация
FAQ Обратная связь Вопросы и предложения
Добавил:
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Национальный университет Львовская политехника
Предмет:
Оценка объектов недвижимости
Файл:
Відсканована книга із оцінки нерухомості.docx
Скачиваний:
20
Добавлен:
28.06.2022
Размер:
1.39 Mб
Скачать
☆
►Содержание►

  1. Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків

Побудова грошових потоків для нерухомості з комерційним потенціалом спрямована на вирішення двох задач: визначення вартості діючого підприємства та розподілення отриманого результату між складовими цього підприємства: нерухомим майном, обладнанням, меблями, інвентарем, оборотним капіталом і нематеріальними активами.

Визначення вартості діючого підприємства

Для обчислення вартості діючого підприємства будують грошові потоки, що визначають справедливий стабільний операційний дохід, який може досягти ймовірний покупець або розумно ефективний користувач в кожний з прогнозних

періодів (FMOPt). Складовими цих грошових потоків є надходження від реалізації послуг, що надає підприємство, та витрати, пов’язані з забезпеченням діяльності цього підприємства.

Дисконтування справедливого стабільного операційного доходу дозволяє отримати значення поточної вартості діючого підприємства ( PVGC ):

PVGC

І

FMOPt

а+ад'

+

fvgc

а+ад

(14.26)

де термінальна вартість діючого підприємства (FVGC) є результатом капіталізації справедливого стабільного операційного доходу в наступний, після прогнозного, період:

Де FMOPn+l

Pqc

fvgc =

FMOPn+]

(14.27)

справедливий стабільний операційний дохід у наступний, після прогнозного, період;

ставка капіталізації для діючого підприємства,

а ставка дисконтування (YGC) є наслідком аналізу норм повернення капіталу, неявно виражених у цінах, сплачених на ринку за подібні об’єкти.

Зауважимо, що справедливий стабільний операційний дохід забезпечує не тільки повернення капіталу, інвестованого в матеріальні та нематеріальні складові діючого підприємства, а й отримання підприємцем прибутку (винагороди оператора). Тому для розподілення вартості діючого підприємства між його складовими, справедливий стабільний операційний дохід має бути

зменшений на розмір прибутку підприємця (OPt).

У цьому випадку поточна вартість діючого підприємства визначатиметься за формулою:

PVoc = Z

FMOP.-OP.

FV,

GC

1=1

(1 + щг (1 + YGCy

(14.28)

де скоректована ставка дисконтування (YGC) обчислюється шляхом вирахування зі значення ставки дисконтування для діючого підприємства

Поточна вартість

Дохід від можливої

Майбутня вартість

нерухомого майна

орендної плати

нерухомого майна

Рис. 14.4 Розподілення грошового потоку діючого підприємства між активами, відмінними від нерухомого майна, та нерухомим майном

становлять:

Надходження, дол.

США Витрата, дол. США

Номери

80

23

їжа

28

19

Напої

ІЗ

4

Інше

5

2

Грошові потоки,

що дозволяють

скласти уявлення про діяльність

оператора при 4-відсотковій щорічній інфляції побудовані на показниках фінансової звітності готелю та наведені у таблиці «Грошові потоки».

Капітал оператора на дату оцінки включає обладнання, меблі й устаткування (500 000 дол. США), оборотний капітал (195 380 дол. США) та нематеріальні активи, до яких віднесені стартові витрати на отримання дозвільних документів (12 820 дол. США), .підготовку персоналу (160 000 дол. США) та передопераційні витрати (130 000 дол. США), а також набуту репутацію (354 300 дол. США)

При цьому порівнянні дані свідчать, що ринково виправданими ставками капіталізації для діючого підприємства є 16 %, для капіталу оператора - 20 %, для нерухомого майна - 8 %.

Номери j 2 190 000

2 277 600

2 368 704

2 463 452

2 561 990 j 2 664 470

їжа І 766 500

797 160

829 046

862 208

896 697 | 932 564

Напої j 355 875

370 110

384 914

400 311

416 323 | 432 976

Інше j 136 875

142 350

148 044

153 966

160 124 | 166 529

Загалом ) 3 449 250

3 587 220

3 730 709

3 879 937

4 035 135 і 4 196 540

Витрати на реалізацію послуг

Номери

629 625

654 810 j 681 002

708 242 j 736 572

766 035

їжа

520 125

540 930 562 567

585 070 J 608 473

632 812

Напої

109 500

113 880 1 118 435

123 173 j 128 100

133 223

Інше

54 750

56 940 j 59 218

61 586 64 050

66 612

Загалом

ііішмшііїіііііі ватний дохід

Операційні витрати

  1. 314 000

  2. 1 \5 250

  1. 366 560 j 1 421 222

  2. 220 6М) 2 зон

  1. 478 071 j 1 537 194

  2. 401 866 2 4‘Г 940

  1. 598 682

  2. 597 858

Заробітна плата

340 000

353 600

367 744

382 454

397 752

413 662

Утримання головного офісу

5 400

5 616

5 841

6 074

6 317

6 570

Інформаційні систем

16 900

17 576

18 279

19 010

19 771

20 561

Охорона та санітарна очистка

170 000

176 800

183 872

191 227

198 876 14 038

206 831 14 600

Маркетинг

12 000

12 480

12 979

13 498

Транспорт Поточний ремонт

86 000

89 440

93 018

96 738

100 608

104 632

82 200

85 488

88 908

92 464

96 162

100 009

Комунальні витрати і 210 000

218 400

227 136

236 221

245 670

255 497

Податок на нерухоме майно j 69 400

72 176

75 063

78 066

81 188

84 436

Страхування j 17 350

18 044

18 766

19 516

20 297

21 109

Амортизація обладнання 1 180 000

187 200

194 688

202 476

210 575

218 998

Загалом [ 1 189 250 Справедливий стабільний операційний дохід 946 000

1 236 820

1 286 293

1 337 745

1 391 254

1 446 904

983 840

1 023194

1 064121

1 106 686

1 150 954

“ ' І » Т ' 1 1 2 3 ~ Г * -» і ' ' 5

Вартість діючого підприємства

6

Справедливий стабільний операційний дохід

1 946 000 1

983 840

1 023 194

1 064 121

1 106 686

1 150 954

Щорічна винагорода оператора

І 310 700

323 128

336 053

349 495

363 475

378 014

Скоректований справедливий стабільний операційний дохід

j 635 300

660 712

687 140

714 626

743 211

772 940

Термінальна вартість діючого підприємства

і

!

7 193 460

^

Грошовий потік

І 635 300

і

660 712

687 140

714 626

7 936 671

!

Фактор поточної вартості одиниці

І 0,871497

0,759508

0,661909

0,576852

0,502725

Дисконтований грошовий потік

j 553 662

501 816

454 825

412 234

3 989 964

Поточна вартість діючого підприємства

5 912 500 j

Вартість капіталу оператора

Дохід на капітал оператора

270 500

281 320 j 292 573

304 276 [ 316 447 | 329 105

Термінальна вартість капіталу оператора

]

j 1 645 523 |

Грошовий потік

270 500

281 320 j 292 573

304 2761 І 961 9701

Фактор поточної вартості одиниці

0,806452

0,650364 j 0,524487

0,422974 j 0,341108 j

Дисконтований грошовий потік

218 145

182 960 J 153 451

128 701 669 243

1 і

Поточна вартість капіталу оператора

1 352 500

Вартість нерухомого майна

Чистий операційний дохід з нерухомості | і 364 800

379 392 j 394 568 " " 1“ “

410 350 j 426 764

443 835

Термінальна вартість нерухомого майна І [

) 5 547 937

Грозповий потік j | 364 800

379 392 394 568 1 410 350 і 5 974 702

. . 1 і _ 1..

Фактор поточної вартості одиниці 1 | 0,892857

0,797194 і 0,711780) 0,635518 0,567427

і_ _ . [_ . ___L_

Дисконтований грошовий потік j j 325 714

302 449 і 280 845 І 260 785 1 3 390 206

і і 1

Поточна вартість нерухомого майна 1 4 560 000 j

меблі, обладнання та інвентар

500 000

оборотний капітал

195 380

нематеріальні активи

657 120

1 352 000

Декапіталізація @ 20%

0,20

Дохід, складових, відмінних від нерухомості, дол. США

270 500

3. Обчислимо поточну вартість

складових готелю

як діючого

підприємства, відмінних від нерухомого майна, на основі моделі дисконтованих грошових штоків, де регулярними надходженнями буде генерований ними дохід, разовим надходженням - термінальна вартість цих складових, а ставка дисконтування визначена з урахуванням відповідної ставки капіталізації (20 %) та щорічної інфляції (4 %).

За розрахунками поточна вартість складових діючого підприємства, відмінних від нерухомого майна, становить 1 352 500 дол. США.

  1. Визначимо вартість нерухомого майна готелю як різницю між поточною вартістю готелю як діючого підприємства та поточною вартістю складових, відмінних від нерухомого майна:

VQ = PVGC - PVNA = 5 912 500 - 1 352 500 = 4 560 000 дол. США

Ця вартість буде відповідати чистій поточній вартості грошового штоку, сформованого (а) регулярними надходженнями, що визначають як різницю між скоректованим на щорічну винагороду оператора справедливим операційним доходом та доходом, що генерують складові готелю як діючого підприємства, відмінні від нерухомого майна, та (б)разовим надходженням, що визначають як різницю між термінальною вартістю готелю як діючого підприємства та термінальною вартістю його складових, відмінних від нерухомого майна.

Ставку дисконтування для цього грошового потоку обчислюють на підставі ринково виправданої ставки капіталізації для нерухомості (8 %) з урахуванням щорічної інфляції (4 %).

Таким чином, вартість нерухомого майна трьохзіркового готелю на 100 номерів становить 4 560 тис. дол. США.

Резюме

Техніка дисконтованих грошових потоків - це загальновизнаний інструмент аналізу інвестицій в нерухомість. Тому її застосування в оцінці насамперед було спрямоване на визначення не ринкової а інвестиційної вартості, коли норма віддачі наперед задана, а інвестор спираючись на отримані результати міг прийняти рішення щодо доцільності інвестування у той чи інший об’єкт нерухомості у визначений час. Проте немає жодних обмежень щодо використання у дохідному підході методів оцінки на основі дисконтованих грошових потоків для визначення ринкової вартості нерухомості.

І техніка прямої капіталізації і техніка дисконтування грошових потоків ґрунтуються одних й тих же оціночних принципах визначення поточної цінності майбутніх доходів з нерухомості, хоча і розглядають вхідні дані з різних ракурсів.

На відміну від прямої капіталізації що оперує лише поточним рівнем орендної плати, а усі ризики та можливі зміни у дохідних і вартісних показниках об’єкту нерухомосте включаючи його реверсійний потенціал, зведені в єдине і враховані у складі показника рівня дохідносте техніка дисконтування застосовує усі разові та періодичні доходи і витрати, пов’язані з реалізацією інвестиційних намірів, що забезпечує можливість моделювання зміни ринкової ситуації.

Однак пряма капіталізація завжди підкріплена ринковими даними на дату оцінки, у той час як дисконтування передбачає використання значної кількості припущень, що стосуються таких ключових компонентів прогнозування грошових потоків, як дохід від оренди, термінальна вартість та ставка дисконтування.

Тобто, кожний з цих способів капіталізації має свої переваги і недоліїси. Тому порівняння отриманих за іх допомогою результатів треба проводити з позиції' не ступеня деталізації ірошових потоків чи точності математичних розрахунків, а рівня адекватності у відображенні ринкових очікувань на дату оціїлси.

Питання для самостійної роботи

  1. Що таке дисконтування грошових потоків?

  2. На основі яких фундаментальних концепцій теорії' фіїїансів побудована техніїса дисконтованих грошових потоків?

  3. У чому полягає відмінність простого та складного відсотків?

  4. Який зв'язок існує між чистою поточною вартістю та внутріїнньою нормою віддачі?

  5. Що є критеріями доцільності інвестицій у функціонуючу нерухомість?

  6. Назвіть шість функцій складного відсотка.

  1. Наведіть формули факторів майбутньої вартість одиниці та звичайного ануїтету.

  2. Як співвідносяться накопичена сума одиниці і поточна вартість одиниці?

  3. Наведіть формулу фактору поточної вартості звичайного ануїтету.

  4. Для чого використовується функція внеску на формування фонду відшкодування?

  5. У чому полягає відмінність функції внеску на амортизацію одиниці від функції внеску на формування фонду відшкодування?

  6. Назвіть вхідні дані для побудови моделі грошових потоків.

  7. Чому має відповідати тривалість строку прогнозування?

  8. В чому полягає сутність моделей неявного та явного зростання грошових потоків?

  9. Яким чином ставка дисконтування пов’язана з метою оцінки?

  10. Назвіть способи визначення ставки дисконтування.

  11. Розкрийте взаємозв’язок показників поточної та потенційної дохідності нерухомого майна.

  12. Що таке номінальна та реальна ставки дисконтування?

  13. В чому полягає сутність моделі Фішера?

  14. Назвіть позитивні і негативні сторони прямої капіталізації і дисконтування грошового потоку

Соседние файлы в предмете Оценка объектов недвижимости
Помощь Обратная связь Вопросы и предложения Пользовательское соглашение Политика конфиденциальности