ФАКТОРИ СТАНДАРТНИХ ФУНКЦІЙ СКЛАДНОГО ВІДСОТКУ

Фактор майбутньої вартості одиниці

FVF (7, я) = (1 + 7)"

Фактор поточної вартості одиниці

PVF (7, п) =

1

(1 + 7)"

Фактор майбутньої вартості

ануїтету

п + уу -1

FFAF(Y,n) = ^—^

Y

■ ■ ■

Фактор формування фонду відш кодування

SFF (7, п) =

7

(1 + 7)”-1

Фикіпир внеску на одиницю аморттацй

IAOF (7, п) =

Фіг по,t /у поточної вартості ануїтету

PVAF (7, п) =

1-

п

окаккет:

3. Вимоги до побудови моделей грошових потоків

Техніка дисконтованих грошових потоків може бути використана для визначення не тільки інвестиційної вартості, коли ставка дисконтування е заданою, а й ринкової вартості, коли вона відповідає очікуванням учасників ринку та спирається на ринкові дані щодо майбутніх доходів.

Проте у будь-якому випадку, побудова моделі грошових потоків передбачає:

окреслення тривалості (кількості періодів) строку, на який прогнозуються грошові потоки;

прогнозування руху грошових надходжень та платежів протягом цього строку;

обчислення вартості об’єкту, що оцінюється, на кінець прогнозного строку, тобто визначення його термінальної вартості;

визначення відповідної ставки дисконтування, що застосовується до прогнозних майбутніх грошових потоків, включаючи термінальну вартість.

Тривалість строку прогнозування

Строк прогнозування, залежно від мети оцінки, може відповідати:

• строку економічного життя земельних поліпшень, що залишився;

• строку дії прав та зобов’язань стосовно нерухомої речі;

• відрізку часу, протягом якого, як очікується, відбудеться стабілізація рівня доходів з нерухомості чи від бізнесу, що на ній розташований;

• тривалості змін у потоці доходу, що можна обґрунтовано передбачити.

Для нерухомого майна, земельні поліпшення якого мають відносно короткий строк економічного життя, скоріш за все, можливо та бажано розподіляти грошові потоки на весь строк економічного життя, що залишився.

Для деяких об’єктів може бути доцільним розподіляти грошові потоки на прогнозний строк, що є загальноприйнятим серед учасників ринку, і це необхідно враховувати, якщо базою оцінки є ринкова вартість.

Строк, протягом якого планується володіння нерухомістю, може бути найбільш впливовим фактором для визначення часової глибини прогнозування, якщо мета оцінки полягає у визначенні інвестиційної вартості.

Прогнозування грошових потоків

Прогнозування грошових потоків охоплює усі найбільш ймовірні майбутні доходи (надходження грошових коштів) і витрати (відтік грошових коштів), пов’язані з функціонуванням нерухомості з встановленою періодичністю: щомісячні, щоквартальні або щорічні.

Вибір періодичності грошових потоків залежатиме від структури грошових потоків, даних і тривалості строку прогнозування, однак важливо, щоб періоди в моделі грошового потоку адекватно охопити заплановані на певні дати події. Наприклад, закінчення строку економічного життя земельних поліпшень або контракту, перегляд умов угоди або очікувані майбутні події, які можуть спричинити зміни в грошових надходженнях і відтоках.

Залежно вщ виду обраної моделі прогнозування найбільш ймовірних грошових потоків може спиратися на дані про поточні доходи та витрати (модель неявного зростання) або на дані про передбачувані доходи та виграти, що залежать від конкретних подій (модель явного зростання).

Модель явного зростання може бути використана для визначення прогнозованих ймовірносно-зважених грошових потоків, які, в теорії, являють собою ймовірнісно-середньозважене значення всіх можливих грошових потоків, а на практиці обмежуються розробкою кількох сценаріїв, що обов’язково включають оптимістичний та песимістичний розвиток подій.

Крім того, прогнозовані грошові потоки можуть бути номінальними, тобто грошові потоки, що відображають наслідки очікуваних змін ціни у зв’язку з інфляцією або дефляцією протягом тривалого часу, або можуть бути реальними, тобто з поправкою для усунення наслідків таких змін ціни. Важливо, щоб грошові потоки та ставки дисконтування були узгоджені між собою.

Визначення термінальної вартості.

Встановлення певного строку, протягом якого будуть аналізуватися прогнозовані періодичні грошові потоки, вимагає визначення вартості реверсії, тобто майбутньої (термінальної) вартості нерухомого майна, яку таке майно набуде в кінці цього строку. Фактично термінальна вартість - це вартість всіх очікуваних грошових потоків поза межами заданого прогнозного періоду.

Як правило, термінальна вартість відповідає ринковій вартості оцінюваного об’єкту в кінці останнього прогнозного періоду або капіталізованій вартості

чистого операційного доходу, що очікується отримати в перший шсляпрогнозний період за умови, що володіння об’єктом буде продовжуватися на невизначений час. За певних обставин термінальною вартістю може стати задана фіксована сума грошей, наприклад, обумовлена у договорі фіксована ціна продажу нерухомого майна.

Термінальна вартість як капіталізована вартість чистого операційного доходу залежно від характеру реверсії може бути визначена із застосуванням:

або техніки прямої капіталізації:

FV₀=I_mxNOIM₀=^, (14.14)

термінальна вартість об’єкту нерухомого майна;

чистий операційний дохід з нерухомості, що очікується в післяпрогнозний період (t - п +1);

дохідний мультиплікатор чистого операційного доходу;

Д^е FV₀

ІОп+1

NOIM₀

R₀ загальна ставка капіталізації,

або моделі постійного зростання (модель Гордона³⁰), яка базується на припущенні, що чистий операційний дохід зростає з постійною швидкістю

g = Ь+Lj-Ll ₌ const протягом необмеженого періоду часу, що є характерним для доходу з землі, а ставка дисконтування залишається незмінною:

04.15)

y-g

де ру термінальна вартість об’єкту нерухомого майна, що дорівнює вартості землі;

чистий операційний дохід з землі, що очікується в останній ^Іп прогнозний період (t = н);

у ставка дисконтування;

g щорічний темп зростання чистого операційного доходу з землі

Зауважимо, що внесок термінальної вартості у поточну вартість нерухомого майна залежатиме від строку прогнозування: чим менше строк, тім більшим буде внесок. Як правило, обчислене значення термінальної вартості дисконтують за тією ж ставкою, що використовують для дисконтування періодичних грошових потоків, за виключенням випадків, коли вважається, що ризик у післяпрогнозний період відрізняється від ризиків у заданому прогнозному періоді.

³⁰ Названа на честь, американського економіста Майрона Дж. Гордона, який в 1956 році разом з Елі Шапіро застосував її для оцінювання акцій