Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі

Витратний підхід дає уявлення про вартість оцінюваної нерухомості як суму поточних витрат на придбання подібної ділянки землі та на поліпшення такої ділянки аналогічним чином. Це надає витратному підходу універсального характеру в оцінці будь-якого класу нерухомості і робить його виключним при оцінці спеціалізованої нерухомості.

У витратному підході використовують порівнянні дані, що стосуються окремо землі та окремо земельних поліпшень, і, у разі потреби, коригують на сукупне знецінення, зумовлене фізичним зносом та функціональною й економічною застарілістю нерухомості, що оцінюється.

У цьому розділі будуть розглянуті основні методи оцінки землі: метод зисків, інвестиційний метод, метод зіставлення продажів, метод статистичного аналізу ринку, метод екстракції, метод розвитку, метод співвіднесення, метод залишку для землі, метод розподілення доходу, - що відображають різні оціночні ситуації щодо вакантних та поліпшених земельних ділянок.

1. Загальні засади оцінки землі

Ділянка землі є одночасно і об’єктом нерухомого майна, і ресурсом розвитку нерухомого майна, що надає необхідний для цього розвитку простір, задаючи, тим самим, незмінність місвд розташування з притаманними йому перевагами чи вадами і визначаючи конкретну корисність земельної ділянки.

Саме на відображення переваг (вад), що має місце розташування нерухомого майна, спрямована оцінка землі. Фактично, вартість землі відображає вигоди чи недоліки конкретного місця, а значення вартості залежатиме від того, наскільки продуктивно те чи інше використання землі реалізує потенціал цього місця.

Інакше кажучи, всі судження стосовно вартості землі засновані на аналізі її можливого використання. При цьому завжди існує таке використання землі, що забезпечує найвище значення її вартості тобто буде для неї найбільш ефективним. Таке використання є адекватним з точку зору учасників ринку і має розглядатися як підстава для визначення ринкової вартості землі.

Дотримання цього положення дозволяє подолати проблему множинності значень вартості землі які вона набуває при різному використанні та

V_L=V₀. (15.1)

У цьому випадку до оцінки землі застосовують загальні методи порівняльного (ринкового) та дохідного підходів: метод зіставлення продажів, метод статистичного аналізу ринку, інвестиційний метод та метод зисків.

Якщо земельну ділянку розглядають як умовно вакантну, то вартість землі відповідає різнищ між вартістю поліпшеної нерухомості та вартістю земельних поліпшень:

V_L=V₀-V_a. (15.2)

У цьому випадку до оцінки землі застосовують спеціальні методи, спрямовані на встановлення її внеску у вартість поліпшеної нерухомості: метод екстракції' (економічний метод), метод співвіднесення, метод залишку для землі, метод розподілення доходу, метод розвитку.

ринок купівлі-продажу

ринок оренди

ВАКАНТНІ ТА ПОЛІПШЕНІ ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ

Метод зіставлення продажів і Метод зисків

Метод статаналізу ринка і Інвестиційний метод

ЗЕМЛЯ ЯК СКЛАДОВА ПОЛІПШЕНОЇ НЕРУХОМОСТІ

Метод екстракції Метод співвіднесення

І

Метод залишку для землі Метод розподілення доходу

Метод розвитку

Рис. 15.1 Система методів оцінки землі

Проте, незалежно від того, поліпшена земельна ділянки чи ні, вартість землі буде детермінована цінами на продукт, створений в результаті її використання - будь-то сільсько- чи лісогосподарська продукція або завершена розвитком житлова, комерційна чи індустріальна нерухомість. Тобто, незважаючи на те, що земля оцінюється без поліпшень, необхідно знати, коли і як вона буде поліпшена, щоб таким чином визначити, яким буде очікуваний дохід від її використання та необхідні для його отримання витрати.