• майно і майнові права, не пов’язані з нерухомістю (меблі, рухоме майно, що нерозривно зв’язане з нерухомістю, і устаткування в готелі або ресторані), які можуть бути включені в ціну угоди або в частку власності в оцінюваній нерухомості, але повинні розглядатися і оцінюватися окремо від нерухомості

Очевидно, що при оцінці ринкової вартості предметом порівняльного аналізу мають виступати дані що належним чином представляють ситуацію на ривку, на якому представлена оцінювана нерухомість. Інакше кажучи, ці дані повинні стосуватися подібної нерухомості, тобто, тієї, яка здатна і може конкурувати з оцінюваною нерухомістю на одному і тому ж ринку, і бути чутливими до тих змін характеристик нерухомості та угод, які обрані як елементи порівняння.

Порівняння - ключовий момент у відображенні ринкової точки зору. Тому доступність і сама природа порівнянь забезпечує основу кожного підходу до оцінки і визначає його вибір як такого. При цьому важливо підкреслити, що незалежно від застосованого до оцінки підходу, адекватний аналіз ринку приведе до однакового значення ринкової вартості, оскільки будь-які витрати, пов’язані із створенням або придбанням нерухомості, складуть її ринкову вартість настільки, наскільки ринок вважає ці витрати корисними.

При оцінці інших, відмінних від ринкової, видів вартості застосовуються ті ж підходи, хоча в цьому випадку обсяг аналізу скорочується і поряд з ринковими використовуються й інші дані. Так, при розрахунку значення вартості нерухомості в рамках порівняльного підходу можуть бути враховані особливі умови угоди або особливий інтерес однієї із сторін, в рамках дохідного підходу - використана норма віддачі, що відповідає інтересу конкретного інвестора, в рамках витратного підходу - прийняті показники нормативних витрат.

Таким чином, підходи до оцінки однакові для всіх видів вартості. Відмінність у визначенні значення конкретного виду вартості скоріш лежить в площині вибору вихідних даних, ніж в способах оцінки.

Разом з тим, підходи до оцінки, відображаючи різні точки зору на природу вартості, безпосередньо не дозволяють отримати значення вартості. Цю задачу вирішують методи оцінки - певна послідовність оціночних процедур (технік), через які власне і реалізується певний оціночний підхід чи їх поєднання.

2. Порівняльний (ринковий) підхід

Порівняльний (ринковий) підхід до визначення вартості полягає в порівнянні оцінюваного об’єкту з подібними об’єктами, що були нещодавно продані або пропонуються до продажу. Адже, за винятком ситуацій, коли об’єкт оцінюється на базі, відмінної від ринкової вартості, ціни продажів повинні, в ідеалі, вказати на ринкову вартість. Тому першим кроком у реалізації ринкового підходу є розгляд цін угод з купівлі-продажу, що мали місце останнім часом на ринку. Якщо ж останнім часом не відбувалося трансакцій, доцільно розглянути ціни на подібні об’єкти, які пропонуються для продажу за умови, що релевантність цієї інформації чітко визначена і проаналізована.

Для порівняння продажів зазвичай приймають відповідну одиницю порівняння - ціни продажу в розрахунку на одиницю площі, будівельного об’єму чи на певну складову об’єкту. По можливості, будь-яка одиниця

порівняння має бути такою, що визнається та широко застосовується учасниками відповідного ринку.

Найпоширенішим показником є ціна за одиницю площі (квадратний метр, сотка, гектар), оскільки дозволяє порівнювати вартість ділянок та будівель різної конфігурації, розміру і місця розташування.

Ціна за одиницю довжини фронтальної лінії (погонний метр) може використовуватися для об’єктів комерційної нерухомості, розташованих уздовж магістралей або узбережжя.

У разі порівняння будівель і споруд зі значним внутрішнім простором, наприклад, промислові корпуси, сховища, елеватори і т.п., за одиницю порівняння приймають ціну за 1 куб. м. будівельного об’єму.

Ціну за складову об’єкту (ділянку, кімнату, місце паркування тощо) використовують для достатньо однорідних за фізичними характеристиками об’єктів.

ОДИНИЦІ ПОРІВНЯННЯ

■ ■■ ■■ ■ ■ ■■■■ ■■■■ ■ ■■■ ■

для земельної ДІЛЯНКИ

для будівель

ціна за 1 га

сільськогосподарських чи лісогосподарських угідь

ціна за 1 кв. м. загальної площі будинку або будівлі

ціна за 1 сотку присадибних та садових ділянок

ціна за 1 кв. м ділянки багатоповерхової забудови

ціна за 1 погонний метр

ділянки комерційного використання

ціна за 1 кв. м. корисної площі будинку або будівлі

ціна за 1 куб. м. будівлі або споруди

ціна за 1 кв. м. погонний метр фронтальної лінії

ціна за лот

ділянку

стандартну

ціна за кімнату (квартиру, іншу одиницю нерухомості)

Питомі вартісні показники дозволяють легко зіставляти об’єкти нерухомості, які конкурують на одному ринку. Проте одиниця порівняння корисна тільки тоді коли вона послідовно застосовується до об’єкта оцінки та об’єктів порівняння при кожному аналізі.

Природно, краще всього ринковий підхід працює тоді коли майно, що зіставляється, нічим не відрізняються одне від одного. Проте об’єкти нерухомого майна школи не бувають ідентичними, що вимагає внесення

поправок до ціни продажу на відмінності в правовому стаю, умовах використання, в місці розташування і фізичних та економічних характеристиках нерухомості тощо.

Крім того, продажі часто рознесені в часі і обтяжені різними умовами угод. Тому, щоб використовувати дані про ціни продажів для визначення вартості оцінюваної нерухомості, вони заздалегідь повинні бути відкориговані на умови угоди. Адже обсяг прав, що передаються, характер угоди, умови її фінансування, дата продажу тією ж мірою, як характеристики нерухомого майна, впливатимуть на ціну продажу.

Урахування відмінності між об’єктом оцінки та об’єктами, що обрані для порівняння, здійснюється за допомогою методу зіставлення продажів чи методу статистичного аналізу ринку.

Метод зіставлення продажів найчастіше застосовують при наявності незначної кількості даних про ціни куггівлі-продажу подібних об’єктів, які характеризуються спільністю місця розташування, розмірами і характером та умовами використання. Сутність цього методу полягає у послідовній процедурі попарного зіставлення характеристик об’єкту оцінки з характеристиками об’єктів порівняння. Сам же процес визначення вартості передбачає приведення цін продажів подібних об’єктів до однакових умов угоди і до характеристик оцінюваної нерухомості шляхом внесення відповідних поправок:

т

(^10Л)

м

де у очікувана вартість z-ого об’єкту нерухомого майна, обраного для °‘ порівняння, за умови, що цей об’єкт мав би ті ж самі характеристики, що й об’єкт оцінки;

Р_ОІ ціна продажу (пропозиції) z-ого об’єкту нерухомого майна;

поправки на розбіжності в умовах угоди та характеристиках " і-ого об’єкту порівняння та об’єкту оцінки.

Метод статистичного аналізу ринку вимагає великого масиву даних про ціни подібних об’єктів і передбачає використання статистичних методів, в основі яких лежить побудова регресійних моделей, що дозволяють через відомі дані визначити невідомі. Основна мета цього методу - співвіднести відмінності в цінах продажів з відмінностями в умовах угод та характеристиках нерухомого майна, і побудувати рівняння (математичну модель), де невідомим буде вартість нерухомого майна, а відомими даними - чинники, що впливають на ціну продажу.

т

^,=а>,+2>Л’ (ю.2)

1=1

Д^е У_оі вартість z-ого об’єкту нерухомого майна;

Xjj /-а ознака z-ого об’єкту нерухомого майна;

о о коефіцієнти, що відображають внесок /-ої ознаки у вартість ^1,1 ’ z-ого об’єкту нерухомого майна.