Рис. 17.3 Вартість інтересів у праві постійного користування

Земельною ділянкою

На попередньому визначені ринкового рівня чистого операційного доходу з землі ґрунтується також оцінка інтересів у праві оренди та у праві користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію.

Відповідно до Земельного кодексу України право оренди землі - цс засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, а емфітевзистй суперфіцій - це засноване на договорі право користування чужою земельною ділянкою відповідно для сільськогосподарських потреб та для забудови.

Розмір та строки сплати платежів за користування землею встановлюються за угодою сторін і мають вирішальне значення при визначенні вартості інтересів орендодавця і орендаря землі.

Подібно до оренди поліпшеної нерухомості при оренді та користуванні земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію:

вартість інтересу орендодавця землі визначається поточною вартістю чистого операційного доходу від контрактної плати за користування землею протягом дії договору і поточною вартістю разового доходу від гіпотетичного продажу ділянки землі по його завершенню:

(1 + Л,)'

Уь

o+w

(17.21)

де PV^l[ поточна вартість інтересу орендодавця в праві оренди землі;

_к чистий операційний дохід ВІД контрактної орендної плати за

і землю

Таким чином, вартість загального інтересу орендаря землі - власника будівлі становитиме 8 237,2 тис. дол. США, а інтерес орендодавця землі у вартості нерухомого майна залишиться незмінним - 1 546,3 тис. дол. США.

До оцінки інтересів орендодавця землі та орендаря землі в праві власності на поліпшену нерухомість можна застосувати й інший алгоритм, за яким зобов’язання власника будівлі перед орендодавцем землі по сплаті орендної плати враховують у складі його операційних витрат, зменшуючи тим самим чистий операційний дохід від ринкової орендної плати за поліпшену нерухомість на значення чистого операційного доходу від контрактної орендної плати за землю.

При цьому, якщо тривалість строку оренди землі буде меншою за тривалість строку економічного життя земельних поліпшень, що залишився, вартість інтересу орендаря землі включатиме також поточну вартість реверсії - залишкову вартість земельних поліїшіень: