Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі

Добавил:

Justeeeek100500 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Национальный университет Львовская политехника

Предмет:

Оценка объектов недвижимости

Файл:

Відсканована книга із оцінки нерухомості.docx

Скачиваний:

Добавлен:

28.06.2022

Размер:

1.39 Mб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 5657 / 8357 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 > Следующая >>>

r ставка капіталізації для позикового капіталу (іпотечна постійна); ц ставка капіталізації для власного капіталу;

М частка позикового капіталу (суми кредиту) у ринковій вартості нерухомості,

також може бути трансформована у модель ставки капіталізації, де значення цієї ставки визначається бажаною для конкретного інвестора часткою позикового капіталу при заданій іїютечній постійній:

R₀ = ~~DCR~~ х R_M х М, (¹³-²⁷)

Д^е ~~DCR~~ коефіцієнт покриття (обслуговування) боргу, що визначається як відношення чистого операційного доходу до щорічних виплат з обслуговування боргу:

DCR = І₀ / DS

Цей метод обчислення загальної ставки капіталізації дозволяє зіставити ринкові дані з вимогами до надання кредиту, якими керуються банківські установи. Зокрема, як щорічні виплати з обслуговуванню боргу співвідносяться з чистим операційним доходом (коефіїдєнт покриття боргу) та з основною сумою іїютечної позики (ставка капіталізації на позиковий капітал або іпотечна постійна).

Таким чином, рівень дохідності нерухомості залежно від обраного вимірника доходу та характеру відношення останнього до вартості нерухомості може бути відображений численними рентними мультиппкаторами та ставками капіталізації що тісно взаємозв’язані між собою і можуть набувати залежно від мети оцінки або ринкове, або неринкове значення.

З метою отримання ринкових значень показників рівня дохідності застосовують метод ринкової екстракції або модифіїсовані моделі інвестиційних груп, що оперують ринковими даними. Способи встановлення значень показників рівня дохідностії бажаних для конкретного іїюестора, обмежуються, як правило, модифіїсованими моделями інвестиційних груп, що дозволяють враховувати специфічні інтереси при заданих умовах.

Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі

~~Інвестиційний метод~~ є пріоритетним методом визначення вартості нерухомостії що придбавають з метою отримання регулярного доходу від надання цієї нерухомості в оренду.

Саме очікуваний розмір цього регулярного доходу, що підтримується ринком оренди, є визначальним для встановлення поточної щнності об’єкту нерухомостії Щ° може бути виміряна:

або ~~ринковою вартістю,~~ якщо дохід від оренди конвертують за допомогою показників, які відображають рівень дохідності певного типу нерухомостії що склався на ринку,

або ~~інвестиційною вартістю,~~ якщо зазначений дохід конвертують за допомогою показників, які відображають бажаний для конкретного інвестора рівень дохідності окремого об’єкту.

При цьому для визначення обох видів вартості використовують загальну модель прямої капіталізацію за якою значення доходу з нерухомості в наступний після дати оцінки період конвертують у поточну цінність нерухомості за допомогою множника (рентного мультиплікатора) чи дільника (ставки капіталізації):

V₀= I₀x NOIM -І₀/ R₀, ~~(13.28)~~

Д^е V_Q капітальна вартість об’єкту нерухомого майна;

І₀ чистий операційний дохід з нерухомості;

~~NOIM~~ рентний мультиплікатор чистого операційного доходу;

R₀ ставка капіталізації чистого операційного доходу.

Інвестиційний метод передбачає таку послідовність дій:

Аналіз регулярних доходів та витрат, пов’язаних з наданням нерухомості в оренду, з метою обчислення чистого операційного доходу, що можна отримати з оцінюваної нерухомості на ринку. На цій стадії широко використовують оціночні процедури порівняльного (ринкового) підходу для встановлення ринкової орендної штати.
Визначення відповідного рентного мультиплікатору (ставки капіталізації) чистого операційного доходу з метою відображення або типового рівня дохідності певного типу нерухомості, або бажаного інвестором рівня дохідності конкретного об’єкта нерухомості. Для цього застосовують чи метод ринкової екстракції, що спрямований на відображення ринкового рівня дохідності, чи моделі інвестиційних груп, що найкращим чином дозволяють врахувати особливі інтереси певного інвестора.
Обчислення передбаченого метою оцінки виду вартості шляхом капіталізації чистого операційного доходу у поточну вартість нерухомості

Таким чином, інвестиційний метод дозволяє моделювати різні обставини, що виникають стосовно нерухомого майна, представленого на ринку оренди.

ПРИКЛАД

Інвестор має намір придбати в одному з елітних районів історичного центру міста нову офісну будівлю, 250 кв. м площі якої може бути надано в оренду. Офіс збудовано по червоній лінії головної вулиці району, а щорічні темпи зменшення його вартості внаслідок знецінення земельних поліпшень очікуються на рівні 2,4 %.

Крім визначення ринкової вартості, інвестора цікавить також й інвестиційна вартість офісу, яка дозволила б отримати дохід на вкладений капітал на рівні 9%.

За результатами аналізу угод стосовно подібних об’єктів, нещодавно укладених у цьому районі, було відібрано одинадцять угод про купівлю- продаж та одинадцять угод з оренди офісних приміщень площею від 164 до 393 кв. м, згідно з якими в середньому ціна одного квадратного метра таких об’єктів становить 2998 дол. СІЛА, а орендні ставки- 42 дол. США за один квадратний метр у місяць.

Об’єкт	Площа, кв. м	Ціна, дол. США		Об’єкт	Площа, кв. м	Орендна плата за місяць, дол. США :
		ВСЬОГО	на 1 кв. м			ВСЬОГО	на 1 кв. м і
г	164	427000	2604	; 1	250	8750	35
2	457	1250000	2735	2	250	9000	36
3	300	855000	2850	3	300	12000	40
4	308	880000	2857	4	300	12000	40
5	393	1147000	2919	5	340	13600	40
6	248	726000	2927	6	220	8800	40
7	234	696000	2974	7	200	8000	40
8	222	684000	3081	8	210	9450	45
9	205	688000	3356	9	230	10350	45
10	200	700000	3500	10	220	10560	48
11	265	930000	3509	11	360	18000	50
Сума 1 _	2996	8983000	2998	Сума	2880	120510	42

За об’єкти порівняння для визначення найбільш ймовірної орендної ставки для об’єкту оцінки були обрані чотири офіси (об’єкти 1, 3, 7 та 8), що розташовані на тій же вулиці та мають близькі за розміром площі. Якщо б ці об’єкти мали такі ж параметри, що й об’єкт оцінки, то розмір щомісячної плати за надання їх в оренду становив би 10 тис. дол. США. Зіставлення показників, що характеризують об’єкт оцінки та об’єкти порівняння Показники	Об’єкт ОЦІНКИ	і	Об’єкти порівняння 3 і 7		8
Розташування	по червоній лінії	внутрішньо квартальне	по червоній лінії	ПО червоній лінії	кутове
Площа, що орендується, кв. м	250	250	300	200	210
Орендна плата, $		8 750	12 000	8 000	9 450
Те ж саме на 1 кв. м		35	40	40	45
Поправка на розташування		+ 5	0	0	- 5
Скоректована орендна ставка		40	40	40	40
Орендна плата за об’єкт оцінки, $	10 000

	f	3	7	8
Вартість нерухомості	650915	855000	594872	647027
Орендна плата	8750	12000	8000	9450
Потенційний валовий дохід	105000	144000	96000	113400
Недоотримання платежів	5300	7200	4800	5600
Рівень вакантності (гД	5 %	5 %	5%	5 %
Дійсний валовий дохід	99750	136800	91200	107730
Операційні витрати
Постійні витрати
податок на нерухомість	9100	12000	8300	9100
страхування	4000	5100	3600	3900
Разом	13100	17100	11900	13000
Відношення постійних витрат до вартості (Уі)	2 %	2 %	2 %	2 %
Перемінні витрати
адм іністр ативно -то спо дар ські	1100	1500	1000	1200
винагорода оператора	2200	3000	2000	2400
комунальні платежі та вивіз сміття	13200	18100	12000	14200
утримання прибудинкової території	3500	4800	3200	3800
поточний ремонт	1800	2400	1600	1900
інші витрати	200	300	200	200
Разом	22000	30100	20000	23700
Відношення перемінних витрат до дійсного валового доходу (Гз)	22 %	22 %	22 %	22 %
Загальні операційні витрати	35100	47200	31900	36700
Чистий операційний дохід	64650	89600	59300	71030

Для визначення типового рівня дохідності подібних офісних приміщень у районі розташування об’єкту оцінки були застосовані міри центральної тенденції' та регресійні моделі для упорядкованих рядів даних про ціни продажу та оренди в розрахунку на один квадратний метр.

Пара і

ціна

орендна ставка

чистий

операційний

дохід

Ставка капіталізації і і і	2603,7	35,0	259,15	0,09953
і 2	2735,2	36,0	265,41	0,09703
! ³ і	2850,0	40,0	298,68	0,10480
! ⁴	2857,1	40,0	298,54	0,10449
І ⁵	2918,6	40,0	297,31	0,10187
⁶	2927,4	40,0	297,13	0,10150
1 7 і	2974,4	40,0	296,19	0,09958
! 8 і	3081,1	45,0	338,52	0,10987
f ~9~' 1	3356,1	45,0	333,02	0,09923
І 10 і	3500,0	48,0	356,82	0,10195
1 11 !	3509,4	50,0	374,41	0,10669
j Середня арифметична проста				0,10241
J Середня арифметична зважена				0,10387
j Середня геометрична				0,10235

Показово, що коефіцієнт варіації для обчислених значень ставки капіталізації майже втричі менший за відповідні показники вхідних даних, що свідчить про надійність отриманих результатів.

Варіація вхідних та вихідних даних при обчисленні показників рівня дохідності нежитлових приміщень

Показник

мін

Значення макс. середнє

Середньо

квадратичне

відхилення

Коефіцієнт

варіації

1 і,іна

продажу, дол. США / кв. м

2 604

3 509

3 028

289

9,5

Орендна плата за місяць, дол. США / кв. м

4,49

10,8

Ставка

капіталізації,

9,70

10,99

10,24

0,004

3,5

Визначення ставки капіталізації через зв’язок між ціною продажу та

Множественньїй R	0,999394
R-квадрат	0,998788
Нормированньїй R-
квадрат	0,898788
Стандартная ошибка	11,40332
Наблюдения	11

Дисперсионньїй анализ		df		SS		MS
Регрессия		1		1072039		1072039
Остаток		10		1300,357		130,0357
Итого		11		1073339
	Козффициентьі		Стандартная ошибка		t-статистика
ПеременнаяХ 1	0,102618		0,00113		90,79752

<<< < Предыдущая 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 5657 / 8357 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете Оценка объектов недвижимости

#
28.06.20221.39 Mб20Відсканована книга із оцінки нерухомості.docx
#
28.06.2022177.07 Кб3Джерела.pdf
#
28.06.2022504.6 Кб6Конспект лекцій.pdf
#
28.06.20225.02 Mб5конспект лекцій_ЕГОН.doc
#
28.06.20228.13 Mб10конспект лекцій_ТЗОН.doc
#
28.06.20223.23 Mб5Конспект.doc