4. Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею

Особливістю нерухомого майна є можливість відчуження власником своїх правомочностей не лише стосовно поліпшеної нерухомості, а й стосовно земельної ділянки, що є вакантною чи розглядається як нібито вакантна. Це формує низку правових та економічних інтересів, пов’язаних з використанням чужої землі на праві постійного користування та праві оренди.

Право постійного користування передбачає надання особам необмежених у часі правомочностей володіння і користування ділянкою землі, що перебуває в державній або комунальній власності

Особливість цього права полягає в тому, що власник землі, зберігаючи за собою правомочність розпорядження, перекладає на користувача зобов’язання по сплаті земельного податку, утримуючись від яких-небудь інших вимог щодо платежів за користування землею. Це означає, що розмір регулярного доходу із землі, що привласнюється володарем права постійного користування буде такою ж, неначебто він був би власником цієї ділянки.

Враховуючи безстроковий характер користування, можна стверджувати, що з кожним роком вартість інтересів власника і користувача в праві постійного користування перерозподілятиметься на користь останнього. При чому з часом поточна вартість реверсії, на яку міг би розраховувати власник землі, буде такою

незначною, що значення вартості інтересу власника (PVf) буде нікчемним:

PVt

lim

fv_l

(1 + R_Ly

= o,

тобто, з економічної точки зору право постійного користування для користувача еквівалентне праву власності на землю.

Отже, якщо немає чітко встановленої дати вилучення земельної ділянки у користувача, вартість його інтересу в праві постійного користування (Р V“) може бути визначена прямою капіталізацією доходу із землі, який відповідає ринковому рівню чистого операційного доходу від оренди землі:

руи

limS

tra+^y

тт

¹L

Rl

(17.14)

Проте на ринку нерухомості можуть бути відсутні угоди гро надання в оренду вакантних земельних ділянок. У цьому випадку ринковий рівень чистого операційного доходу з землі може бути обчислений:

або як добуток ринкової вартості землі та ставки капіталізації для землі:

n=V_LxR_L, (17.15)

або як залишок чистого операційного доходу від надання в оренду нерухомого майна після вирахування доходу, що генерують земельні поліпшення:

= І^т -V ¹о ^у в

xR

В ’

(17.16)

Так, стосовно прикладу з бізнес-ценгром, в якому відома ринкова вартість землі (3 522 000 дол. США) та визначена ставка дисконтування, що відповідає ставці капіталізації для землі (9,61 %), ринковий рівень чистого операційного доходу з землі становитиме 338 464 дол. США:

/* = 3 522 000 х 0,0961 = 338 464.

У разі потреби вартість інтересу користувача в праві постійного користування можна розрахувати на будь-яку дату з моменту виникнення цього права:

шляхом дисконтування відповідних грошових потоків:

PVI = X

г;

(X + RJ

(17.17)

шляхом прямої капіталізації по ставці, яка окрім базової ставки капіталізації для землі включає надбавку на ризик, пов’язаний з можливістю втрати права постійного користування через певний період.