Розділ 10. Оціночні підходи

Визначення вартості нерухомого майна забезпечується шляхом виконання низки спеціальних процедур, дотримання яких дає можливість провести оцінку будь- якого об’єкту, залежно від його положення на ринку.

З метою формування цілісного уявлення про способи визначення вартості в цьому розділі будуть розглянуті тільки найзагальніпті з них, які дозволяють реалізувати основні підходи до оцінки, що базуються на різних критеріях цінності об’єктів нерухомості. Тому наведений нижче матеріал треба розглядати як вступ до методичного апарату оцінки, що спрямований на формування цілісного уявлення про підходи до оцінки, її методи та оціночні процедури.

Питання, що тут порушені, одержать свій подальший розвиток у наступних розділах, присвячених розгляду порівняльного (ринкового), дохідного та витратного підходів.

1. Підходи до оцінки

Підходи до оцінки відображають загальні способи визначення вартості нерухомого майна - найімовірнішої суми, за яку на дату оцінки досягається угода щодо зміни власника, умов власності або умов використання власності.

Ця сума багато в чому регламентується:

• ціною, що звичайно сплачується за подібну нерухомість;

• альтернативними інвестиціями з таким же рівнем ризику;

• витратами на створення аналогічного об’єкту, -

що, врешті-решт, окреслює три основні підходи до оцінки - зіставлення продажів (порівняльний або ринковий підхід), капіталізації доходу (дохідний підхід) і врахування витрат на створення (витратний підхід).

Зіставлення продажів дозволяє визначити вартість нерухомості на основі безпосереднього порівняння з цінами, сплаченими або пропонованими за подібні об’єкти. Очевидно, що, за інших рівних умов, за оцінювану нерухомість буде сплачена та ж ціна, що і за нерухомість аналогічної корисності. При цьому значення вартості визначається найменшими витратами на придбання найкращої альтернативи.

J Ґрунтується на 1 порівнянні з цінами, j що сплачені або і пропонуються за І подібні до ■ оцінюваного об’єкти

д

І Співвідносить

І і

вартість оцінюваного j об ’єкту з поточною « вартістю доходів, що можна отримати з подібних об’єктів

д

І В артість об ’ єкту, що оцінюється, визначається витратами на

_І

* створення

аналогічного за

1 Корисністю об’єкту

Наявність трьох підходів до оцінки дає можливість використовувати адекватні аналітичні процедури, які найбільшою мірою відображають специфіку оцінюваного об’єкту і його положення на ринку. При цьому їх спільне використання в рамках однієї оцінки дозволяє уточнити одержані результати і сформувати остаточний висновок про вартість.

Не дивлячись на те, що підходи до оцінки виходять з різних передумов, в їх основі лежить загальний принцип заміщення, а самі підходи, за суттю, є порівняльними, адже в кожному з них для встановлення значення вартості аналізуються дані (ціни продажу, доходи, витрати)²² і характеристики нерухомості, подібної до тієї) що оцінюється. Такий порівняльний аналіз необхідний у всіх трьох підходах, щоб пояснити відмінності у вартісних показниках і провести відповідні коригування.

У порівняльному (ринковому) підході порівнянні дані стосуються цін продажів і коригуються так, щоб відображати відмінності між об’єктами, обраними для порівняння, та об’єктом оцінки. Елементи порівняння включають права на нерухомість, що передаються, умови фінансування, умови продажу, ринкові умови, місце розташування, фізичні і економічні характеристики.

²² Для відображення даних звичайно використовують приведені показники (наприклад, ціна чи витрати на одиницю виміру, відношення чистого операційного доходу до ціни нерухомості), що слугують одиницями порівняння

• права, що передаються на оцінювану і подібну нерухомість, від повноти пакету яких залежить ціна трансакції;

• умови фінансування і продажу, оскільки будь-яке іх відхилення від типових може вплинути на сплачену ціну і навіть призвести до неринкового характеру операції;

• дата продажу, яка дозволяє співвіднести зміну в ринкових умовах з датою оцінки (динаміка цін, зміна в законодавстві тощо).

До цієї групи елементів порівняння включають також витрати, які могли бути понесені безпосередньо після продажу і які обізнаний покупець може домовитися включити в ціну продажу. До таких витрат відносять витрати на ремонт і знесення будівель, витрати на ліквідацію наслідків забруднення навколишнього середовища або витрати, пов’язані із зміною цільового призначення.

Як основні елементи порівняння розглядають такі характеристики нерухомості:

• місце розташування оцінюваної і порівнюваної нерухомості, яке дозволяє визначити, наскільки змінюється ціна угоди залежно від доступності об’єктів, рівня облаштування території і безпосереднього оточення;

• фізичні характеристики, які включають розмір, якість поліпшень і фізичний стан оцінюваної і порівнюваної нерухомості; ^•

• економічні характеристики, що стосуються обсягів доходу і експлуатаційних витрат, пов’язаних з відмінностями в управлінні і контингенті орендарів оцінюваної і порівнюваної нерухомості, а не з особливостями угоди (відмінностями в правах, що передаються, або ринковими умовами, що змінилися);

• дозволене використання, яке розглядається з точки зору нормативно- правової можливості досягнення оцінюваною нерухомістю такого ж або подібного з порівнюваною нерухомістю найбільш ефективного використання.