розробка
моделі зв’язку одиниць порівняння з
чинниками впливу;
обчислення
розміру поправок, що враховують
відмінності в елементах порівняння;
застосування
розробленої моделі до об’єктів
порівняння для розрахунку скоректованих
(приведених до характеристик об’єкту
оцінки) цін продажів об’єктів порівняння;
аналіз
скоректованих цін продажів об’єктів
порівняння;
визначення
ринкової вартості оцінюваного об’єкту.
Область
застосування і обмеження підходу
На
перший погляд порівняльний (ринковий)
підхід до оцінки нерухомості виглядає
достатньо просто, що дозволяє навіть
непрофесійним учасникам ринку нерухомості
формувати своє уявлення про ринкову
вартість об’єктів. Якщо ринок достатньо
розвинений і інформаційно підтриманий,
то практично кожний покупець і продавець,
неявно використовуючи цей підхід і
спираючись на ціни купівлі-продажу
подібних об’єктів, більш-менш точно
визначають ринкову вартість об’єкту
нерухомості, що їх інтересує.
Проте
в простоті порівняльного підходу
криється безліч труднощів і умовностей,
які необхідно долати професійним
оцінювачам. Передусім, ці труднощі
стосуються відмінностей в характері
угод та характеристиках об’єктів
нерухомого майна, стосовно яких ці
угоди були укладені чи будуть укладені
(як то умови фінансування угоди, обставини
її укладання, існуючі обмеження щодо
використання нерухомості тощо), що
можуть істотно вплинути на ціну купівлі-
продажу. Крім того, деякі властивості
нерухомості можуть бути неявними або
прихованими, а самі операції можуть
носити неринковий характер.
Таким
чином, практичне застосування
порівняльного (ринкового) підходу
вимагає доброї обізнаності не тільки
щодо сум угод, укладених на ринку, а й
суб’єктів цих угод та об’єктів, стосовно
ці угоди були укладені. Це дозволить
встановити на якому з сегментів ринку
може бути представлений об’єкт оцінки,
правильно обрати об’єкти порівняння,
зважено підійти до вибору елементів
порівняння та обчислення розміру
поправок на існуючі розбіжності в цих
елементах і, тим самим, забезпечити
надійність отриманих результатів.
Очевидно,
що ключовою проблемою при застосуванні
порівняльного (ринкового) підходу є
проблема порівнянності (подібності).
Зіставлення
продажів буде плідним, якщо об’єкти
нерухомого майна, обрані для порівняння
є подібними до об’єкту оцінки, тобто
здатні і можуть конкурувати з ним на
одному і тому ж ринку, а порівняння
відбувається за істотними ознаками -
елементами порівняння, - що є чутливими
до ринкових змін. Як правило, попит
відображають якісні ознаки, оскільки
вони є мірою корисності, а пропозицію
- кількісні ознаки, які є мірою діапазону
зручностей.Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
|
а\2 ' |
|
|
а2\ |
|
■■ а2к |
•• а1т |
ап |
аі2 |
..
|
.
іт |
апІ |
|
•• а„к |
..
пт J |
(11.1)
Кожний
елемент
відсутність)
Вимірювання
є необхідною умовою для оцінки ступеня
подібності об’єктів та
обчислення
розміру поправок на їх відмінність.
На
практиці
Найчастіше
застосовують:
Евклідову
метрику
V
к=\
метрику
Мінковського
(Ч-З)
к=1
відстань
між
де
U]
а
ікаік
наведеної матриці описує значення (або
наявність чик-di
ознаки /-ого об’єкту нерухомого майна.
За характером
вимірювання ці ознаки
можуть бути:неперервними
—
ознаки, які можна виміряти (масштабувати);дискретними
-
ознаки, які можуть набувати певне
числове значення;бінарними
- ознаки, які можуть приймати лише два
значення: «так» чи «ні».ступінь
подібності
об’єктів оцінюють за допомогою
різних
метрик, що є способом вимірювання
відстані між будь-якими об’єктами
за
певною ознакою.
і-м
та у-м об’єктами за к-ою
ознакою;
значення А'-оїознаки /-ого
об’єкту;
значення к-бі
ознакиу-ого об’єкту.d
Ділянки Ділянка, що оцінюється |
Підвищення варі осі і. асфальтованої дороги “ ~~ “ 2000 ” " ”—1 |
ішянки при наявності газу 0 |
Перша ділянка |
2000 |
1000 |
Друга ділянка |
0 |
1000 |
Третя ділянка |
0 |
h 0 ^ L_ |
Якщо
відняти від значення ознак ділянки,
що оцінюється, значення відповідних
ознак для ділянок, обраних для
порівняння, можна виміряти розбіжності
між ділянками за цими ознаками (табл.
11.2).
Таблиця
11.2
Розбіжності
між ділянками за інженерно-транспортною
інфраструктурою |
Відстань перша ділянка |
до ділянки, що оцінюється І друга ділянка 1 третя ділянка і } |
|
Асфальтована дорога j |
0 |
2000 і |
2000 j |
Газ j і |
- 1000 |
іо о о 1 |
0 І ! |
Сумарна розбіжність І |
- 1000 |
1000 |
2000 і
|
За
значенням сумарної розбіжності можна
було б зробити висновок, що найбільш
подібними до земельної ділянки, що
оцінюється, є перша та друга ділянки.
Проте такий висновок є хибним, оскільки
за метрикою Евкліда та Мінковського,
що оперує абсолютними величинами,
найбільш подібною буде перша ділянка,
а друга ділянка - найменш подібною
(табл. 11.3).
Таблиця
11.3
Відстань
ділянок, що порівнюються, до ділянки,
що оцінюється
Відстань
до ділянки, що оцінюється
Ознаки
Асфальтована
дорога
перша
ділянка
0
друга
ділянка
2000
третя
ділянка 2000
Газ
-
1000
-
1000
0
к=\
dyM)
=2І\аік-а
М
1000
1000
2236
3000
2000
2000
Ступінь
подібності є важливим показником в
оцінці нерухомого майна. На ньому
ґрунтується один з основних принципів
оцінювання -
Якщо
для порівняння обрати об’єкти, частина
з яких за певними ознаками буде
перевищувати об’єкт оцінки, прийнятий
за центр координат, а частина - поступатися
йому, то вартість об’єкту оцінки можна
визначити за формулою:
К,=2>0
,*Р, (11.5)
І=\
де
W.
—
Оі
1%
/•=]принцип
заміщення, -
за яким об’єкт оцінки ймовірніше за
все буде проданий за ціною подібних
йому об’єктів.у
ринкова вартість об’єкту оцінки;[з
ціна продажу z'-го об’єкту
порівняння;w
ваговий коефіцієнт, що відображає
ймовірність того, що вартість об’єкту
оцінки буде такою ж, як і ціна продажу
і-го
об’єкту порівняння:
1 |
|
1 л |
|
|
| Площа ділянки, кв. м |
2 000 |
2 500 j |
2 800 |
1 800 |
| Період від дати продажу до j дати оцінки, місяці |
1 |
з і | |
5 |
3 |
Щільність людських потоків |
висока |
середня І |
висока |
низька |
| Рельєф |
рівний |
ухил 1 |
рівний |
рівний |
Рішення
Формалізуємо
якісні ознаки, позначивши: щільність
потоків - «висока» як 3, «середня» - 2
«низька» - 1;
рельєф - «рівний» - 2,
«ухил» - 1,
- та перепишемо таблицю стану.
Трансформована
таблиця стану
Елемеш
и порівняння
Ділянки площа дали щільність
ділянки. продажу. людських рельєф
кв.
м місяці потоків |
2 000 |
0 |
3 і 1 і і |
! Ділянка 1 1 |
2 000 |
1 |
3 і 2 1 |
j Ділянка 2 |
2 500 |
3 |
2 ! 1 |
j Ділянка 3 ! |
2 800 |
5 |
3 1 2 і |
j Ділянка 4 І. .. |
1 800 |
3 |
ї | f 1 _ ... і J |
Діли ікн |
площа ділянки, кв. м |
дати продажу, місяці |
щільність людських потоків - S |
рельєф |
Ділянка 1 |
і 0 |
-1 |
1 0 1 |
-1 і |
Ділянка 2 |
1 -500 |
-3 |
і і |
0 1 і |
Ділянка 3 |
] -800 |
-5 |
і „ — J |
_ j |
Ділянка 4 |
1 200 |
-3 |
! 2 |
-1 і ! |
Враховуючи,
що елементи порівняння мали різні
та непорівнянні одиниці виміру
(дата, квадратні метри, тощо), проведемо
нормування елементів порівняння.
Для
цього спочатку обчислимо довжину
кожного вектор-стовпчика як корінь
квадратний з суми квадратів усіх
елементів відповідного ст овпця:
Розрахунок
бази нормування елементів порівняння |
|
Еле метни |
порівняння |
|
Діляїки |
площа |
■ дати |
щільність |
|
|
ділянки, |
продажу, |
людських |
рельєф |
|
кв. м |
місяці |
штоків |
|
Ділянка 1 |
0 |
: -Г І |
1 0 " |
-і |
І Ділянка 2 ( |
-500 |
"Т -3 1 |
т г ? |
0 |
j Ділянка 3 і |
-800 |
і -5 } |
1 0 |
-1 |
j Ділянка 4 | |
200 |
і -з |
! 2 і |
-1 |
1 П 1 І,<м,ї ! і і=1 І І ± |
930000 |
І 44 1 |
1 і 5 |
3 |
! і Ji(H)2 і і V і=1 І |
964,365 |
| 6,63 |
f 1 2,24 і |
1,73 |
L J |
|
j |
|
|
а
потім замінимо в таблиці порівняння
абсолютні значення елементів порівняння
на нормовані:
Ділянки |
площа |
дати |
ЩІЛЬНІСТЬ |
|
|
ділянки. |
продажу, |
людських |
рельєф і |
|
кв. м |
місяці |
потоків |
|
і Ділянка 1 |
0.0000 |
-0,1508 |
{ 0,0000 1 |
-0,5774 | |
{Ділянка 2 |
-0,5185 |
-0.4523 |
“| 0,4472 Р |
0,0000 | |
| Ділянка 3 |
_____ |
-0,7538 |
~т ()()0()() j І 1 |
-0,5774Д |
і Ділянка 4 |
___ |
|
~] 0.8944 |
___ |
...і
Обчислимо
віддаленість об’єктів порівняння
від об’єкту оцінки в чотирьохмірному
(за кількістю елементів порівняння)
евклідовому просторі, попередньо
возвівши нормовані значення елементів
порівняння у квадрат: 5
Віддаленість
об’єктів порівняння від об’єкту
оцінки |
|
|
Об’єкти |
порівняння |
|
порівняння |
1 |
|
2 " |
3 |
4 |
Площа ділянки, і і j КВ. М І 1 і |
0,0000 |
|
-0,5185 |
і -0,8296 j і і,... |
0,2074 |
j Період від дати і |
|
|
|
|
|
| продажу до дати І |
-0,1508 |
j |
-0,4523 |
і -0,7538 j |
-0,4523 |
' оцінки, місяці 1 І j |
|
j і і $ |
|
| і |
|
j Щільність j І людських ПОТОКІВ І | S |
0,0000 |
0,4472 |
1 0,0000 і і ! І і |
0,8944 |
|
І Рельєф ! 1 І |
-0,5774 |
г ! |
0,0000 |
Т~Ло3774~Г |
-0.5774 |
f
'
1 1
£єч*)! і м 1 |
0,356 |
|
0,673 |
І j І 1,590 І |
1,381 |
[ Відстань d0i = 1 |
|
4 -4— |
— |
! j І j |
— — |
і
і 4<да‘*,г І |
0,597 |
|
0,821 |
1 U261 І \ __. |
1,175 |
5. Визначимо
вартість об’єкту оцінки як функцію
ціни продажу об’єктів порівняння та
ваги ступеня їх подібності з об’єктом
оцінки
|
Вага |
Ступінь |
ступеня |
нодіб- |
: ПОДІ6НОСТІ |
ності |
і
|
О II |
|
їх /=1 |
Ціна
продажу, >
тис.
дол. ; w
хр
СИТА, ‘ ‘
Р, |
0,597 |
1,68 |
0.369 |
27500 |
10154 |
2 |
0,821 |
1,22 |
0,269 |
30 800 |
8270 |
3 |
1.261 |
0,79 |
0,175 |
33 400 |
5837 |
4 |
1,175 |
0,85 |
0,187 |
24 000 |
4500 |
|
їх г-1 |
4,54 |
1,000 |
Вартість ділянки, що оцінюється т„=2>,*т 1=1 |
28761 |