Рис. 15.10 Співвідношення між доходом та вартістю нерухомості та

Її фізичними складовими

При цьому значення цих ставок буде детерміноване способом розрахунку норми відшкодування Н :

шляхом прямолінійного повернення капіталу без урахування знецінення капіталу в часі (метод Ринга):

і -/ ?

п

де // норма відшкодування капіталу;

п строк економічного життя земельних поліпшень, що залишився.

шляхом повернення капіталу постійним ануїтетом за обраною ставкою дисконтування Y з урахуванням знецінення капіталу в часі:

Де Я 7 п

Н = SFF(Y, п) =

Y

(1 + 7)”-і’

норма відшкодування каппалу; ставка дисконтування;

строк економічного життя земельних поліпшень, що залишився.

Залежно від обраної ставки дисконтування 7, розрізняють три методи розрахунку норми відшкодування:

метод Хоскольда, коли фактор формування фонду відшкодування

обчислюється за безризиковою ставкою Y_f;

метод Клейбера, коли фактор формування фонду відшкодування

обчислюється за загальною ставкою капіталізації R₀ ;

метод Інвуда, коли фактор формування фонду відшкодування обчислюється за тією ж ставкою, що і норма віддачі (ставкою капіталізації для землі R,).

Зауважимо, що методи оцінки землі як умовно вакантної передбачають попереднє визначення ринкової вартості поліїшіеної нерухомості. Однак існують ситуації, коли об’єкти нерухомості рідко продається або надається в оренду, як це має місце зі спеціалізованою нерухомістю: електростанціями,

Резюме

Визначення вартості землі практично є імперативом для оцінки будь-якої нерухомості, оскільки жоден об’єкт нерухомості не може бути оцінений без урахування вигод (недоліків) місця розташування. При цьому не важливо, чи використовують значення вартості землі безпосередньо, як це має місце у витратному підході, чи опосередковано при виборі найбільш ефективного використання та обчисленні значень ставок капіталізації, норм віддачі або сукупного знецінення.

У будь-якому разі неодмінним елементом процедури оцінки нерухомого майна виступає визначення вартості ділянки землі, виходячи з припущення, що вона є вакантною і може використовуватися найбільш ефективно.

Для визначення вартості землі може бути використано декілька методів. Усі вони базуються на принципах кон’юнктури ринку, заміщення, очікування, залишкової продуктивності землі та її найбільш ефективного використання. При цьому важливо, щоб обраний метод підтримувався даними ринку, на якому оцінювана земельна ділянка позиціонується. .

При визначенні вартості вільних від поліпшень земельних ділянок традиційно використовуються методи:

1. Метод зіставлення продажів, що передбачає пряме порівняння оцінюваної земельної ділянки з подібними земельними ділянками, які були нещодавно продані або пропонуються до продажу.

2. Метод розвитку поділом, який будується на припущенні про можливість продажу або надання в оренду земельних ділянок, утворених в результаті поділу (об’єднання) оцінюваної земельної ділянки, розрахунку доходів і витрат, пов’язаних з цим процесом, і дисконтуванні утвореного в результаті цього чистого грошового потоку в значення вартості землі.

3. Метод співвіднесення, що є непрямою технікою порівняння, коли вартість землі визначають шляхом розподілу загальної ринкової ціни нерухомості через відношення, що склалося, між вартістю землі і вартістю поліпшень.

4. Економічний метод, за допомогою якого вартість землі виділяють із загальної вартості поліпшеної нерухомості шляхом вирахування з неї вартості поліпшень. При цьому, якщо існуючі поліпшення не відповідають найбільш ефективному використанню, то вдаються до моделювання ідеальних поліпшень

5. Метод залишку для землі, відповідно до якого вартість землі обчислюють як різницю між капіталізованою вартістю чистого операційного доходу від надання нерухомості в оренду, і вартістю поліпшень.

6. Метод розподілення доходу, що грунтується на техніці залишкової капіталізації і передбачає розподілення чистого операційного доходу за

Питання для самостійної роботи ^{1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13}

1. На яких основних припущеннях базується оцінка землі?

2. З вирішенням якої проблеми пов’язана вимога визначення найбільш ефективного використання землі?

3. У чому полягає різниця між поняттями «дохід від використання землі» та «дохід з землі»?

4. Чому земля має залишкову продуктивність?

5. У чому полягає сутність принципу пропорційності?

6. Назвіть методи оцінки вакантних земельних ділянок.

7. Опишіть процедуру визначення земельної ренти.

8. Коли вдаються до застосування методу розвитку поділом (об’єднанням)?

9. Які інтереси відображає ставка дисконтування в методі розвитку?

10. Назвіть методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості.

11. Опишіть структуру вартості поліпшеної нерухомості.

12. Який метод визначає вартість землі як частку у вартості забудованої земельної ділянки?

13. Які методи оцінки землі ґрунтуються на капіталізації чистого операційного доходу з нерухомості та її фізичних складових?