2. Дохідний підхід

Використання методів порівняльного (ринкового) підходу передбачає наявність в ринковому обігу повного права на нерухомість. Проте, значна частина операцій на ринку пов’язана з частковими правами на нерухомість, зокрема з правом оренди. Тобто власник нерухомого майна може одержати дохід не тільки від продажу цього майна, а й від надання його в оренду. Це приваблює тих, хто хоче інвестувати капітал у нерухомість та мати віддачу на вкладений капітал у виді доходів від орендних платежів, і для яких ринок нерухомості - засіб реалізації таких інвестиційних можливостей.

Дохідний підхід дає уявлення про вартість шляхом конвертації майбутніх грошових потоків в єдину поточну капітальну вартість. Такий процес конвертації має назву капіталізації.

Оцінювання вартості за ним підходом відбувається у два етапи: спочатку визначають дохід, що об’єкт нерухомого майна генеруватиме протягом строку корисного використання, а потім цей дохід капіталізують у поточну вартість.

Основним джерелом доходу з нерухомості виступає орендна плата - плата, яку отримує власник об’єкту нерухомого майна за надання цього об’єкту у володіння та користування іншій особі. Навіть, якщо нерухомість використовується самим власником, дохід з неї можна представити як економію завдяки відсутності орендної плати, розмір якої визначають, виходячи з рівня ринкових орендних ставок за подібні об’єкти.

Якщо ж будівля підходить тільки для певного виду комерційної діяльності, наприклад, готелі, пансіонати, театри, кінотеатри, автозаправні станції, бари, ресторани і т.п., дохід з такої нерухомості часто пов’язаний з фактичними або потенційними грошовими потоками, які можуть бути отримані від комерційної діяльності, що здійснюється на подібних об’єктах.

У випадку, коли основним аргументом, що визначає цінність нерухомого майна, є дохід від орендних платежів, пріоритет при його оцінці належить інвестиційному методу, що є базовим методом дохідного підходу.

За інвестиційним методом вартість визначається на основі капіталізації доходу від оренди нерухомості. Тому застосування цього методу починається зі збору і систематизації даних про ринкові орендні платежі та операційні витрати

V₀=I₀xNOIM = I₀/R₀, (Ю.З)

Д^е V₀ капітальна вартість об’єкту нерухомого майна;

І₀ дохід з нерухомості, як правило чистий операційний дохід;

NOIM рентний мультиплікатор чистого операційного доходу;

R₀ ставка капіталізації.

Непряма капіталізація встановлює зв’язок доходів від надання нерухомості в оренду за кожний ріїс періоду оренди та від реверсії (можливого продажу об’єкта) по закіїиенню строку оренди з вартістю нерухомого майна за допомогою ставки дисконтування, що відповідає нормі віддачі від загальної іїтвестиції в нерухомість.

Зважаючи, що ці доходи рознесені у часі, для приведення їх до дати огцнки застосовують техніїсу дисконтування грошових потоків.

Дисконтування грошових потоків - це процес перерахунку чистого доходу за певний майбутній період до поточних значень за допомогою фактора поточної