Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів

Порівняльний (ринковий) підхід вважають найбільш адекватним для визначення ринкової вартості. В його основі лежить лише одне припущення, що об’єкт оцінки буде проданий на ринку за тією ж ціною, що й подібні до нього об’єкти. Фактично цей підхід моделює ринок нерухомості шляхом порівняння оцінюваних об’єктів нерухомості з іншими об’єктами цього ринку, які були нещодавно продані або заявки на продаж яких тільки поступили. Ціни продажу чи пропозиції' на ці об’єкти слугують безпосередніми індикаторами ринкової вартості, якщо об’єкти для порівняння обрані так, щоб вони були максимально подібні оцінюваному об’єкту за багатьма параметрами.

Цей розділ присвячений розгляду основних принципів оцінки, на яких ґрунтується порівняльний (ринковий) підхід; особливостей процедури проведення оцінки та застосування методів, що реалізують цей підхід. При цьому основна увага тут буде приділена оціночним процедурам методу зіставлення продажів, а особливості застосування методу статистичного аналізу ринку будуть розглянуті в наступному розділі.

1. Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу

Порівняльний (ринковий) підхід загалом базується на трьох принципах оцінки нерухомості: попиту та пропозиції, заміщення і внеску.

Попит і пропозиція

Ринкові ціни на нерухомість формуються під впливом безлічі чинників, що стосуються як безпосередньо об’єкту нерухомості, так і ринкового середовища. В кожний момент часу існує тільки одна ринкова рівновага, що збалансовує сили попиту і пропозиції. Проте, відомо, що в короткому періоді попит на нерухомість більш мінливий, ніж пропозиція, оскільки реагує на зміну грошової маси, процентних ставок, на інфляційні очікування тощо. Таким чином, попит на аналогічні об’єкти нерухомості є одним з чинників, що визначають вартість оцінюваного об’єкту.

Заміщення

Максимальна вартість оцінюваної нерухомості визначається якнайменшою ціною, за яку може бути придбана інша нерухомість з еквівалентною