- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
Кор
истува пня Розпорядження
Юридичний
зміст
можливість
фактично займати землю та/або споруду
можливість
отримувати з нерухомості корисні
властивості, плоди та доходи
можливість
визначати юридичну долю нерухомості
Економічний
зміст відсутній
можливість
отримування регулярних грошових потоків
можливість
отримування разового грошового потоку
Найбільш
повним за обсягом правомочностей є
право власності.
Придбаваючи
право власності, його володар фактично
отримує право привласнювати необмежений
в часі дохід з нерухомості, розмір якого
регламентований односторонніми
зобов’язаннями власника з дотримання
дозволеного використання і з сплати
податку на майно. Зокрема, правомочність
користування забезпечує його володарю
можливість отримання регулярних
грошових потоків за рахунок привласнення
чистого операційного доходу з нерухомості,
а правомочність розпорядження -
можливість отримання разового грошового
потоку, наприклад, при її продажу по
закінченню строку користування:
ГУо
= Е 77ТЕ7
+
FVn
(1
+
(17.1)
де
РУ0
поточна
вартість права власності на нерухомість;
Слід
зауважити, що вартість права власності,
необтяженого інтересами третіх осіб
чи зобов’язаннями перед ними (наприклад,
за договорами оренди, іпотеки,
35
ст.
316 Цивільного кодексу УкраїниЮридичний та економічний зміст правомочностей
1 Іраном оч ності Володіння
Право
власності
за Цивільним кодексом України - це
«право особи на річ (майно), яку воно
здійснює відповідно до закону по своїй
волі, незалежно від волі інших осіб»35.
Тобто, право власності дозволяє в рамках
закону володіти, користуватися і
розпоряджатися майном володарю цього
права на власний розсуд.t=іY)‘ (1
+ У)”j
т
чистий операційний дохід від ринкової
орендної плати за
°
нерухомість;ру
термінальна вартість нерухомості в
кінці прогнозного періоду
(ї
= 1 ч-л);Y
ставка дисконтування, що відповідає
нормі віддачі.
Показники |
Приміщення, що надаються в оренду |
Разом |
|
6 х 190 кв. м |
6 х 320 кв. м | їх 460 кв. м |
||
Орендована площа, кв. м |
1 140 |
1 920 І 460 |
3 520 |
Ринкові орендні ставки, дол. США / кв. м. |
42 |
І 40 49 |
41,82 |
Потенційний валовий дохід, дол. США |
574 560 |
921 600 270 480 |
1 766 640 |
Рівень вакантності, % |
|
8,0 |
|
Дійсний валовий дохід, дол. США |
|
1 625 310 |
|
Операційні витрати, дол. США |
|
617 610 |
|
Чистий операційний дохід, дол. США |
|
1 007 700 |
Крім
того, аналіз ринкових даних свідчить,
що рівень поточної дохідності (ставка
капіталізації
Обчислена
на підставі цих даних ставка дисконтування
36 Ринкова
вартість землі бізнес-центру, що була
окремо визначена, становить 3 522 000 дол.
США чи майже 1 340 дол. США за 1 кв. м площі
земельної ділянки.R0)
для таких об’єктів дорівнює 10,3 %, частка
землі36 в загальній вартості
нерухомості (А) - 36 %, а очікуваний строк
економічного життя земельних поліпшень
(п)
- 25 років.Y
становитиме 9,61 %:
Y
= Rf
Y
(1
+ 7)"-1
x
(1-7) = 0,103-
0,0961
(1
+ 0,0961)25 -1
-x
0,64 = 0,0961.
Якщо
припустити, що визначені на дату оцінки
ринкові показники залишаться незмінними
впродовж економічного життя земельних
поліпшень, протягом якого офісні
приміщення надаватимуться в оренду,
то ринкова вартість бізнес-центру
чистий
операційний дохід, дол. США
фактор
поточної вартості звичайного ануїтету
термінальна
вартість нерухомості, що відповідає
ринковій
вартості землі, дол. США
фактор
поточної вартості реверсії
вартість
права власності на бізнес-центр, дол.
США
1
007 700 9,356231
9
428 274
З
522 000 0,100866
355
251 9
783 525
Аналогічний
результат (9 783,5 тис. дол. США) можна
отримати і шляхом прямої капіталізації:
чистий
операційний дохід, дол. США 1 007 700
капіталізація
@ 10,3 % 9,708738
вартість
права власності на бізнес-центр, дол.
США 9 783 495
проте
застосування техніки дисконтованих
грошових потоків при визначенні права
власності дозволяє побудувати базову
модель для обчислення вартості інтересів
у похідних від права власності правах
- у правах оренди, іпотеки, сервітуту,
- оскільки такі види прав формуються в
результаті заснованого на законі або
на договорі відчуження частини
правомочностей власника на користь
третіх осіб.
Таким
чином, встановлення ринкової вартості
права власності є неодмінною умовою
для визначення ринкової вартості
інтересів в інших видах прав у нерухомому
майні.
При
цьому у кожному похідному праві будуть
присутні щонайменше два інтереси: у
праві оренди - інтерес орендодавця та
інтерес орендаря; у праві іпотеки -
інтерес заставодержателя та інтерес
заставодавця; у праві сервітуту - інтерес
для об’єкту, на користь якого встановлений
сервітут, та інтерес для об’єкту,
обтяженого сервітутом.
Крім
того, об’єктом оцінки можуть бути
інтереси, пов’язані з відчуженням
правомочностей власника не тільки
поліпшеної нерухомості, а й власника
вакантної землі, коли остання надається
у постійне або тимчасове користування
третій особі під забудову чи інше
використання.(читай
-
права власності на бізнес-центр)
дорівнюватиме 9 783,5 тис. дол. СІЛА:
Вартість права власності |
І Чистий операційний дохід від ринкової орендної плати |
і Термінальна вартість і нерухомого майна : 1 |
- — |
і Чистий операційний дохід |
|
Вартість інтересу |
від контрактної орендної |
Термінальна вартість ! |
орендодавця |
плати |
нерухомого майна ї 1 |
= |
і Різниця між чистими |
|
Вартість інтересу |
операційними доходами |
j |
орендаря |
від ринкової та контрактної орендної f плати |
-і 0 |
Рис.
17.1 Розподілення грошового потоку права
власності
між інтересами орендодавця
та орендаря
Право
оренди забезпечує орендодавцю отримання
регулярних грошових потоків у вигляді
чистого операційного доходу від
контрактної орендної плати протягом
дії договору і разового доходу від
можливого продажу нерухомості по його
завершенню, тобто
(1
+
+
-
FVn
(і
+ зц*
(17.2)
де
PVq
поточна вартість інтересу орендодавця
в праві оренди;
інтерес
орендодавця
у праві оренди відображає поточна
вартість цих грошових потоків:Y)‘Ік
чистий операційний дохід від контрактної
орендної плати.
Проте,
плата, встановлена договором оренди,
не завжди відповідатиме орендній платі,
яка склалася на ринку. Це і зумовлює
відмінність між вартістю інтересу
орендодавцю і вартістю інтересу власника
нерухомості. Саме різниця між вартістю
цих інтересів утворює вартість
(залишкову)
природу у праві оренди ( PVq
):
PV"
/=і
(1
+ 7)'
(17.3)
Отже,
вартість інтересу орендаря матиме
позитивне значення лише за умови, що
чистий операційний дохід від контрактної
орецдної плати менше аналогічного
доходу від ринкової орецдної плати. У
разі ж наближення розміру контрактної
орендної плати до ринкового рівня,
вартість цього інтересу зменшуватиметься,
а у разі перевищення - набуватиме
негативного значення.
Негативна
вартість інтересу орендаря відповідно
до Міжнародних стандартів оцінки
вважається цілком правомірною і не
повинна ігноруватися (наприклад,
встановленням «нульового» значення)
або компенсуватися за рахунок позитивної
ринкової вартості іншого майна. Вона
є свідченням того, що вартість інтересу
орендодавця перевищуватиме вартість
права власності, необтяженого орендою.
Відсутність
реверсії як складової вартості інтересу
орендаря вказує лише на те, що орендар
не має правомочності розпорядження
майном. Натомість реверсивний дохід у
орендаря може виникнути у разі
дострокового припинення оренди37
або продажу права суборенди.
Для
ілюстрації розподілення грошового
потоку права власності між інтересами
орендодавця та орендаря скористаємося
даними попереднього прикладу.
Припустимо,
що власник бізнес-ценгру уклав угоду
з фінансовою установою про оренду усіх
площ за 35 дол. СІЛА / кв. м строком на 10
років, що забезпечує йому чистий
операційний дохід у 916 600 дол. СІЛА:
орендована
площа, кв. м 3 520
контрактна
орендна ставка, дол. США / кв. м 35,0
потенційний
валовий дохід, дол. США 1 478 400
рівень
вакантності, % 0
дійсний
валовий дохід, дол. СІНА 1 478 400
операційні
витрати, дол. США 617 610
чистий
операційний дохід від контрактної
орендної плати, дол. США 916
000
Враховуючи,
що строк оренди не збігається зі строком
економічного життя земельних поліпшень,
визначимо термінальну вартість бізнес
центру на кінець 10 року, спираючись на
зміну вартості нерухомості в результаті
знецінення земельних поліпшень.
37 У
цьому разі вартістю реверсії дня
орендаря буде капітальна вартість
недоотриманого додаткового доходу.інтересу
орендаря,
що має похідну
Роки |
Вартість землі |
Вартість поліпшень |
] Варі іс і ь нерухомості |
0 |
3 522 000 |
і 6 261 525 і |
і 9 783 525 |
10 |
3 522 000 |
| 5 205 611 |
| 8 727 611 |
Використовуючи
отримані результати, обчислимо
вартість інтересів орендодавця та
орендаря: |
Вартість інтересів |
||
власника |
орендодавця |
орендаря |
|
|
|||
Чистий операційний дохід, дол. |
|
|
|
США |
1 007 700 |
916 600 |
91 100 |
Фактор поточної вартості ануїтету |
6,248877 |
6,248877 |
6,248877 |
Поточна вартість регулярних платежів, дол. США |
6 296 993 |
5 727 721 |
569 273 |
Термінальна вартість, дол. США |
8 727 611 |
8 727 611 |
0 |
Фактор поточної вартості |
0,399483 |
0,399483 |
0,399483 |
Поточна вартість реверсії, дол. США |
3 486 532 |
3 486 532 |
0 |
Вартість інтересу, дол. США |
9 783 525 |
9 214 252 |
569 273 |
Таким
чином, вартість інтересів орендодавця
та орендаря при оренді бізнес- центру
на 10 років становлять 9 214 252 та 569 273 дол.
США відповідно.
Моделі
оцінювання інтересів у праві оренди у
разі потреби можуть бути деталізовані
шляхом урахування ризиків в отриманні
доходів кожною із сторін. Очевидно, що
ризик отримання доходу орендодавцем
на підставі договору буде