Цивільний

кодекс

Киргизської

Республіки

(08.05.96)

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об’єкти і все, що міцно зв’язане із землею, тобто об’єкти, переміщення яких без несумірного збитку їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди тощо.

Цивільний кодекс Республіки Молдова (06.06.02) Стаття 288

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об’єкти, багаторічні насадження, будівлі, споруди і будь-які інші об’єкти, що міцно зв'язані із землею, а також все те, що природно або штучно включене до їх складу, тобто речі, переміщення яких без завдання істотного збитку їх призначенню неможливе.

Цивільний кодекс Російської Федерації (30.11.94) Стаття 130

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об’єкти і все, що міцно зв’язане із землею, тобто об’єкти, переміщення яких без несумісного збитку їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

Цивільний кодекс Республіки Узбекистан (29.08.96) Стаття 83

Нерухомим майном є ділянки землі і надр, багаторічні насадження, а також будівлі і споруди.

Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення і без зміни їх призначення.

я

Такий характер зв’язку із землею дозволяє не тільки розрізняти нерухоме майно і майно, яке можна перемістити без втрати його сутнісних характеристик (рухоме майно), а й розглядати саму нерухомість з точки зору єдності двох фізичних складових - землі і земельних поліпшень. При цьому під земельними поліпшеннями розуміються будь-які перетворення землі, що мають довгостроковий характер і призначені для того, щоб збільшити вартість або корисність нерухомості.

До земельних поліпшень рівною мірою можуть бути віднесені як будівлі і споруди, так і різного роду меліорації, багаторічні насадження, зміна рельєфу і поліпшення грунтів. Проте, на відміну від землі, яка є вічним активом, що постійно матиме вартість, земельні поліпшення є активом, що знецінюється. Більш того, якщо земля завжди виступатиме нерухомістю, то земельні поліпшення, відокремлені від землі вже такими не будуть. Наприклад, ліс є складовою нерухомості коли росте, але стає рухомим майном, будучи зрубаним.

Для нерухомості характерний не тільки фізичний, а й юридичний та економічний зв’язок із землею.

По-перше, саме інститут власності на землю виступає вюначальним для існування нерухомого майна як окремої категорії. Слід нагадати, що соціалізації землі стала підставою для скасування у радянському цивільному праві поділу майна на нерухоме та рухоме. І тільки відродження власності фізичних і юридичних осіб на земельні ділянки у країнах СНД дозволило повернутися до загальновизнаного поняття нерухомого майна і відновити правовий зв’язок між його фізичними складовими, коли поліпшення слідують юридичній долі землі і навпаки.

По-друге, вартість нерухомого майна залежатиме від його міевд розташування, цінність якого відображає вартість землі. Це стосується будь- якого об’єкту нерухомості - земельної ділянки, будівлі чи споруди, або окремого приміщення. Тобто майно може бути класифіковане як нерухоме на стільки, на скільки в його вартості присутня вартість землі.

Отже, первісним об’єктом нерухомості виступає ділянка землі, незалежно від того, чи поліпшена вона чи ні.

Як нерухоме майно земельна ділянка є частиною земної поверхні, межі якої відповідним чином визначені, а її використання має певний правовий режим.

Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, на водні об’єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.

Правовий режим регламентує використання земельної ділянки і встановлюється залежно від цільового призначення (категорії) земель, до яких ця ділянка належить. Природно, що вимоги до використання земельних ділянок, які відносяться до сільськогосподарських земель і забудованих земель істотно відрізнятимуться, що багато в чому зумовлено характером земельних поліпшень. Саме вони роблять земельну ділянку придатною для конкретного використання і визначають склад його структурних елементів: площу під

забудовою, проїздами, насадженнями, водоймами, - сукупність яких забезпечує необхідну функціональну цілісність ділянки.

Більшість з цих елементів нормується за питомими розмірами і відстанями до ліній регламентації (уріз води, край дороги, червоні лінії, лінії' забудови, межі технічних і охоронних зон), що впливають на встановлення граничних, як правило, мінімальних розмірів земельних ділянок.

Ліси та багаторічні насадження

Будівлі та споруди

Рис. 2.1. Об’єктна структура нерухомого майна

У свою чергу, межі земельної ділянки відокремлюють її від інших земельних ділянок і фіксують просторове поширення прав на землю. їх стаціонарність визначає сталість місця розташування нерухомості, а їх зміна, яка тягне за собою зміну всієї решти елементів, що характеризують земельну ділянку як функціональну цілісність, приводить до появи нового об’єкту нерухомості.

Зміна меж земельної ділянки не може бути довільною. Це зумовлено тим, що в рамках певного функціонального використання земельні ділянки можуть бути подільними і неподільними.

Подільними земельними ділянками є такі, які без порушення їх сутності (втрати важливих складових) можуть бути розділені на реальні земельні частки, кожна з яких після розподілу формує нову земельну ділянку, здатну за розміром забезпечити нормативні вимоги щодо забудови чи іншого її використання.

Неподільними земельними ділянками є такі, які складаються з ідеальних земельних часток і не можуть бути розділені в натурі (на місцевості) без збитку для їх раціонального використання.