- •Передмова
- •Розділ 1.
- •1.1. Призначення і функції оцінки нерухомості.
- •Правові засади оцінки нерухомості та здійснення професійної оціночної діяльності.
- •Державне та громадське регулювання оцінки.
- •Методичне забезпечення оціночної діяльності. Міжнародні і національні стандарти оцінки
- •Етичні норми професійної оціночної діяльності
- •Розділ 2. Визначення та класифікація нерухомого майна
- •Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки
- •Цивільний кодекс Республіки Беларусь (07.12.98) Стаття 130
- •Цивільний кодекс у країни (16.01.03) Стаття 181
- •Поняття нерухомості і нерухомого майна
- •Види прав, інтересів і зобов'язань щодо нерухомості
- •Класифікація об'єктів нерухомості
- •Нерухомість
- •Розділ 3. Види вартості
- •Вартість як економічна категорія
- •Вил ратна теорія
- •Неокласична функціональна теорія
- •Вартість та її взаємозв’язок з ціною, витратами і ринком
- •Ринкова вартість
- •Види вартості, відмінні від ринкової вартості
- •Бази оцінки та особливості їх застосування
- •Розділ 4. Принципи оцінки нерухомості
- •Принципи, що пов’язані з уявленням споживача
- •Принципи, що пов'язані з уявленням споживача:
- •Принципи, що пов’язані з природою нерухомості
- •Ііршініїїііі, що пов'язані і природою нерухомості:
- •Принципи, що пов'язані з ринковим середовищем
- •Принцип найбільш ефективного використання
- •Розділ 5. Процес оцінювання
- •Підготовчий етап
- •Оціночний етап
- •Післяоціночний етап
- •Розділ 6. Ринок нерухомості
- •Основні риси ринку нерухомості
- •Вузьколокалізований
- •Сегментований
- •Процедура дослідження ринку нерухомості
- •Чинники, що визначають попит на нерухомість
- •Активність ринку
- •Розділ 7.
- •Аналіз місця розташування
- •Фізичні характеристики земельної ділянки
- •Площа земельної ділянки
- •Юридично дозволене використання земельної ділянки
- •Характеристика району розташування земельної ділянки
- •Земельної ділянки
- •Розділ 8. Характеристика земельних поліпшень
- •Техніко-економічні показники будівлі
- •Конструкція будівлі
- •Капітальність будинків
- •Класифікація житлових будинків по капітальності та терміни їхньої служби
- •Класифікація капітальності громадських будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриттів
- •3.7. Архітектурні стилі будівель.
- •Розділ 9. Вибір найбільш ефективного використання
- •Мета і задачі вибору найбільш ефективного використання
- •9.2. Найбільш ефективне використання землі як вакантної
- •Найбільш ефективне використання поліпшеної нерухомості
- •Особливі ситуації при виборі найбільш ефективного використання
- •Розділ 10. Оціночні підходи
- •Підходи до оцінки
- •1 Корисністю об’єкту
- •Порівняльний (ринковий) підхід
- •Дохідний підхід
- •Витратний підхід
- •Розділ 11. Порівняльний (ринковий) підхід. Зіставлення продажів
- •Загальні засади порівняльного (ринкового) підходу
- •Оцінка нерухомого майна за ступенем подібності
- •Техніка побудови таблиць коректувань
- •Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
- •Метод статистичного аналізу ринку
- •Моделі парної лінійної регресії
- •Статистична характеристика інформаційної бази
- •Графічна модель лінійної парної регресії
- •Моделі множинної лінійної регресії
- •Розділ 13. Дохідний підхід. Пряма капіталізація
- •Загальні засади дохідного підходу
- •Аналіз регулярних доходів і витрат
- •Справедливий стабільний операційний дохід
- •Застосування прямої капіталізації в інвестиційному методі
- •Обчислення ринкової вартості об’єкту оцінки
- •Обчислення інвестиційної вартості об’єкту оцінки
- •Застосування прямої капіталізації в методі зисків
- •Розділ 14. Дохідний підхід. Дисконтування грошових потоків
- •Сутність техніки дисконтованих грошових потоків
- •Застосування функцій складного відсотку для визначення вартості грошових потоків
- •Вимоги до побудови моделей грошових потоків
- •Визначення ставки дисконтування
- •Нерухомого майна
- •Внаслідок інфляції
- •Взаємозв’язок реальної та номінальної ставок дисконтування
- •Застосування дисконтованих грошових потоків в інвестиційному методі
- •Застосування дисконтованих грошових потоків у методі зисків
- •Розділ 15. Витратний підхід. Методи оцінки землі
- •Загальні засади оцінки землі
- •Методи оцінки вакантних земельних ділянок
- •Метод капіталізації земельної ренти
- •15.3. Методи оцінки землі як складової поліпшеної нерухомості
- •Її фізичними складовими
- •Розділ 16. Витратний підхід.
- •Сутність витратного підходу
- •Визначення відновної вартості поліпшень
- •Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
- •Розрахунок залишкової вартості поліпшень і загальної вартості нерухомості
- •Розділ 17. Оцінювання прав у нерухомому майні
- •Види прав у нерухомому майні
- •Юридичний та економічний зміст правомочностей
- •1 Іраном оч ності Володіння
- •Право іпотеки: оцінка інтересу заставодержателя та заставодавця
- •Оцінювання права постійного та тимчасового користування землею
- •Земельною ділянкою
- •Оцінка об’єкту сервітуту
- •Розділ 18. Документування результатів оцінки
- •Загальні вимоги до змісту звіту
- •Форми звітів про оцінку
- •Рекомендації до розділів звіту
- •Рекомендована література
- •Нормативно-правові документи
- •Навчально-методична література
Статистичний
аналіз ринку пов’язаний з використанням
у порівняльному (ринковому) підході
окремих елементів математичної
статистики, що спрямовані на побудову
регресійних моделей, які дозволяють
через відомі дані- характеристики
об’єкту, що оцінюється, та ціни продажів
і характеристики нещодавно проданих
чи запропонованих до продажу об’єктів
нерухомого майна, - визначити невідоме
- ринкову вартість оцінюваної нерухомості.
Основна
мета таких моделей - співвіднести зміни
в цінах продажів (пропозицій) із змінами
в характеристиках нерухомого майна, і
побудувати регресійне рівняння, де
можливі ціни продажів є функцією
характеристик нерухомості і що може
бути використане для визначення вартості
як проданих, так і не проданих (але
подібних) об’єктів нерухомості. При
цьому формалізовані процедури
регресійного аналізу приводять до
результату оцінки, що є статистично
обґрунтованим, економічно інтерпретованим
і доказовим.
У
цьому розділі будуть розглянуті загальні
засади застосування методу статистичного
аналізу ринку та вимоги до побудови
найпростіших оціночних моделей, що
ґрунтуються на парній та множинній
лінійній регресі
За
суттю, метод статистичного аналізу
ринку є математичною інтерпретацією
поведінки ринку певного типу нерухомості
в заданий час на конкретній території:Розділ 12. Порівняльний (ринковий) підхід. Статистичний аналіз ринку
Метод статистичного аналізу ринку
Метод
статистичного аналізу ринку
- один з методів порівняльного (ринкового)
підходу, що передбачає використання
значної кількості даних про угоди, що
були чи можуть бути укладені на ринку
нерухомості. В його основі лежить
розробка математичних рівнянь, що
пояснюють взаємозв’язок між ціною
продажу (пропозиції) об’єктів нерухомого
майна та чинниками, що відображають
попит та пропозицію. На макроекономічному
рівні до таких чинників відносять
соціальні, економічні, політичні та
інстигуційні, що визначають ситуацію
на ринку в цілому та характеризують
його взаємодію з інтими ринками. На
мікроекономічному рівні - це кількісні
та якісні ознаки об’єктів, а також
характеристики угод стосовно них, що
визначають порівнянність ринкових
даних.
Для
моделювання поведінки ринку найчастіше
застосовують множинну регресію, що
відображає вплив факторних ознак на
ціну об’єкта нерухомого майна. Причому
це можуть бути не тільки характеристики
об’єкту нерухомості, а й характеристики
умов проведення угоди стосовно цього
об’єкту.
За
кількістю факторних ознак статистичні
моделі оцінювання поділяють на моделі
парної та множинної регресії. Коли
розглядається вплив кожної факторної
ознаки окремо, таку модель називають
За
формою зв’язку, незалежно від кількості
факторних ознак, моделі можуть належати
до
Схема
проведення статистичного аналізу.
Проведення
статистичного аналізу при оцінці
нерухомості передбачає наступну
послідовність дій:
Формування
вибірки і створення інформаційної
бази оціночної моделі
Розрахунок
статистичних характеристик інформаційної
бази.
Специфікація
регресійних моделей оцінки нерухомості.
Параметрюація
регресійних моделей оцінки нерухомості.
Тестування
оціночної моделі.
Формування
вибірки і створення інформаційної бази
моделі.
Як
правило, уявлення про типовий рівень
цін можна отримати на підставі мір
центральної тенденції - середніх та
розподільних, а наскільки використання
цих мір є правомірним свідчать показники
варіації.
Точність
розрахованих статистичних характеристик
вибірки - середніх величин і показників
варіації' - залежить від репрезентативності
вибірки. Репрезентативність у свою
чергу залежить від обсягу вибірки і
методів відбору даних з продажів у
вибірку.
Відбір
має бути випадковим або близьким до
випадкового, тобто вибірка є випадковою,
якщо шанси потрапити у вибірку у кожного
об’єкту нерухомості рівноймовірні.
Проте, дані про продажі за певний, як
правило відносно короткостроковий,
період цій жорсткій вимозі зазвичай
не задовольняють, оскільки одні об’єкти
нерухомості продаються частіше за
інші.
Крім
того, на ціни, що можна спостерігати на
ринку, впливає безліч випадкових та
непередбачених чинників, що неможливо
врахувати. Будучи практично непомітними
для одиничних об’єктів, ці випадкові
та непередбачені чинники перетворюються
на типовий фактор впливу при аналізі
великих груп нерухомого майна, що має
бути врахований при побудові оціночної
моделі:парною
регресією,
коли ознак більше, ніж одна - множинною
регресією.лінійної
або нелінійної
регресії, відображаючи при цьому, прямий
або
зворотній
характер зв’язку. Тому при кожному
конкретному дослідженні зв’язку
необхідно класифікувати регресію за
усіма трьома критеріями: за кількістю
факторних ознак, за формою та за
характером зв’язку.
Вибірка
є основою для створення інформаційної
бази, на якій будується оціночна модель.
Вона має складатися з об’єктів
нерухомості, стосовно яких є інформація
про нещодавні ціни продажів або ціни
пропозицій, що мають бути типовими для
цього типи нерухомості в цьому районі.
Послідовність
дій при використанні
(12.1)
де
Ро,
~ Уоі
+ єі
О
і
Очевидно,
що зі збільшенням кількості об’єктів
у вибірці похибка в оцінці вартості,
що пов’язана з випадковою змінною,
зменшуватиметься. Проте зі збільшенням
кількості об’єктів у вибірці
розширятиметься і територія спостереження
і, як наслідок, зменшуватиметься ступінь
подібності, основним критерієм якої
для об’єктів нерухомого майна є їх
місце розташування. Таким чином,
збільшення обсягу вибірки призводить
до похибки іншого роду - похибки поправки.
Тобто,
з обсягом вибірки безпосередньо
пов’язані два види похибок: випадкова
похибка, що зменшуватиметься зі
збільшенням кількості об’єктів у
виборці, та похибка поправки, що
зростатиме зі збільшенням кількості
об’єктів у виборці (рис. 12.1).
Загальне
середньоквадрат-нне відхилення
Випадковий компонент похибки » Інші
компоненти похибки
Рис.
12.1 Залежність відхилення значення
оціненої вартості від обсягу
вибірки
Найчастіше
основною перешкодою при створенні
інформаційної бази з метою проведення
статистичного аналізу виступає
обмеженість і неповнота даних.
В
ідеалі передбачається, що інформаційну
базу даних з нерухомості складають
параметри нерухомості, яка була продана
на відкритому ринку в певний період
часу за угодою, що мала ринкову форму
фінансування.р
ціна продажу і-то
об’єкту нерухомості;у
оцінена вартість і-го
об’єкту нерухомості;£
випадкова змінна, що відображає не
враховані чинникиОбмеженість
-
недостатній обсяг даних з продажів
деяких видів нерухомості. Насамперед
це стосується промислової нерухомості
та спеціалізованої нерухомості.Неповнота
—
відсутність деяких параметрів, що
описують нерухомість.
Будь-які
порушення цих вимог роблять інформаційну
базу даних не репрезентативною з точки
зору аналізу і моделювання, проте
інформаційна база може бути розширена
за рахунок спеціальних методів обробки
даних.
Розрахунок
статистичних характеристик інформаційної
бази моделі
При
аналізі статистичних даних про угоди
з купівлі-продажу нерухомості важливе
місце займають статистичні характеристики
- середні величини і показники варіації,
які дозволяють скласти судження гро
характерні особливості спостережуваного
статистичного ряду.
Як
середні величини використовують:
Середнє
арифметичне
і=1
хі
п
де
х- ознака /-ого об’єкту нерухомого
майна;
(12.2)
Медіану
т
= Хк,
де
(12.3)
Середнє
зважене
і=1
де
Середнє
геометричне
X
= п Х\Х2
(12.5)
Середні
величини характеризують статистичний
ряд числом, однак не відображають
мінливість показників, що спостерігалися
у вибірці.
У
практичній діяльності як показники
варіації використовують:
Середнє
абсолютне відхилення - вимірює абсолютний
розмір розмах між елементами вибірки
і медіаною:
ADD
=
х(.
-
(12.6)
п
х
=п
обсяг вибірки.к
середина ранжованого ряду з п
спостережень.р
вага і-го
спостереження.
т\
Коефіцієнт
дисперсії - частіше за все використовується
при аналізі відносних показників
вартості.
COD
=
(12.7)
Середньоквадратичне
відхилення
£(*,•
_х)2
/=і
Коефіцієнт
варіації
COV
=
(12.8)
(12.9)
Специфікація
моделей оцінки вартості нерухомості
Специфікація
моделі оцінки вартості нерухомості -
це процес підбору математичного виразу
для вартості нерухомості, як функції,
залежної від множини чинників, що
впливають на вартість, тобто пояснюючих
змінних.
Ці
чинники можуть бути як кількісними
(площа, відстань, поверховість тощо),
так і якісними (тип проекту, матеріал
стін, наявність ліфту тощо).
Специфікація
моделі - це творчий процес, що вимагає
від оцінювача не тільки знання математики,
а й досвіду та високої кваліфікації в
оціночній діяльності.
У
рамках порівняльного (ринковому) підходу
широко використовуються наступні
регресійні моделі:
Адитивні
моделі з
Г
= Д,+І>Л-. (12.10)
1=1
де
х; кількісні та якісні змінні/'-ого
об’єкту нерухомого майна;
Мультиплікативні
моделі з
г
= (i2.ii)
/=1
3
3. Мультиплікативні
моделі з п
кількісними і т
якісними пояснюючими змінними:ADDx
100%
тп
— 1S
х 100%
х
п
пояснюючими змінними:,,
невідомі коефіцієнти, що вимагають
розрахунку і що ”' відображають внесок
відповідного чинника у вартість.п
пояснюючими кількісними змінними:
(12.12)
п
т
де
х. кількісні змінні;
Х}
ЯКІСНІ ЗМІННІ,
Гібридні
моделі
п
т
г=(а+2>а)Ш/'
(12.13)
7=1 j=rt+\
Гібрвдна
модель поєднує як адитивні, так і
мультиплікативні складові.
Після
етапу специфікації рівняння регресії
починається обчислювальний етап, що
полягає в розрахунку невідомих
коефіцієнтів моделі. Якщо моделі лінійні
або допускають лінеаризацію, то звичайно
для визначення числових значень
невідомих коефіцієнтів моделі
використовується метод найменших
квадратів. Зазвичай цей розрахунок
виконується за допомогою спеціалізованого
програмного забезпечення. Найдоступнішим
засобом може слугувати «Пакет аналізу»,
що є надбудовою до електронної таблиці
MS Excel
Тестування
моделі
Перша
специфікована і параметризована модель
оцінки нерухомості дуже рідко є
задовільною в усіх відношеннях. Як
правило, доводиться поступово підбирати
формулу зв’язку і склад пояснюючих
змінних, аналізуючи на кожному етапі
якість моделі
Аналіз
якості включає статистичну і змістовну
складові.
Перевірка
статистичної якості рівняння полягає
в наступному:
перевірка
статистичної значущості кожного
одержаного коефіцієнта в моделі;
перевірка
загальної якості моделі;
перевірка
властивостей даних, використання яких
передбачалося при моделюванні.
Під
змістовною складовою аналізу якості
розуміється розгляд економічного
значення побудованої моделі:
чи
дійсно значущими виявилися ознаки
угоди та об’єкту нерухомості, стосовно
якого ця угода була укладена чи
пропонується, що є важливими з точки
зору оцінювача; •
• які,
позитивні або негативні, знаки
коефіцієнтів, що показують
напрям
ди
чинників
на ціну нерухомості;Параметризація
моделі