Розділ 3. Види вартості

Оцінка нерухомості використовує такі поняття, як вартість, піна, витрати і ринок. За суттю, вони формують предметне поле діяльності оцінювача і визначають основні принципи оцінки. Яким чином ці поняття взаємозв’язані між собою, і які між ними існують відмінності, буде розглянуто в цьому розділі. Тут також будуть охарактеризовані основні види вартості та прокоментовані оціночні ситуації, в яких вони застосовуються. Центральне місце в розділі посяде виклад поняття ринкової вартості, яка є основною базою оцінки нерухомості. ..

1. Вартість як економічна категорія

Поняття вартості є ключовим в оціночній діяльності Саме воно встановлює економічний зв’язок між об’єктом нерухомості та його покупцем (продавцем), суть якого полягає у визначенні грошової суми щодо конкретної угоди.

Вартість відноситься до числа фундаментальних і найскладніших економічних категорій, стосовно якої формувалися і продовжують формуватися численні теорії. Вже античні філософи - Ксенофон, Платон, Аристотель - намагалися розкрити економічний зміст цього поняття. Проте як самостійний напрям економічної думки теорія вартості сформувалася в рамках класичної політичної економії в XVIII столітті. Її представники (А. Сміт, Д. Рікардо, Дж. С. Мілль) відносили вартість до виробничих витрат, втілених у товарі.

Адам Сміт розглядає вартість як об’єктивне явище. На його думку вартість виникає, коли праця поєднується з капіталом та землею, щоб створити корисний предмет. При цьому праця є єдиним мірилом створеної вартості, а дефіцит лише збільшує мінову вартість товару.

Давцд Рікардо, розвиваючи теорію А. Сміта, вважав, що мінова вартість не стільки відображає виграти на створення продукту, скільки його корисність, тобто здатність товару задовольняти певні потреби. У 1817 році виходить головна праця Д. Рікардо «Початок політичної економії та податкового обкладення», де викладено розроблену ним теорію ренти, що базується на концепції додаткового доходу з землі та закону спадаючої дохідності.

У той же час, Жан Батист Сей трансформував витратну концепцію вартості у теорію трьох факторів виробництва, яким виповідають три види доходів: заробітна плата, прибуток та рента. Він вважав, що всяка праця є продуктивною,

якщо її результати корисні, мають мінову вартість, в основі якої лежить поєднання землі капіталу та праці.

Подальшого розвитку класична концепція теорп вартості набула в працях Джона Стюарта Мілля. Він визначив можливість утворення економічної ренти у кожного з факторів виробництва, встановив взаємозв’язок між майновим правом та вартістю, яку він назвав «вартість капіталу», сформулював несправедливість «незаробленого додаткового доходу», що відносять до землі. Фактично в роботі Дж. Ст. Мілля «Основи політичної економії та деякі аспекти & застосування до соціальної філософії» теорія вартості класичної школи набула найбільш повного та завершеного характеру. Це стало підставою для відомого вислову Дж. Ст. Мілля: «На щастя, в законах вартості немає нічого, що залишилося б з’ясувати сучасному або будь-якому майбутньому автору; теорія цього предмету є завершеною».

Проте вже у другій половині XIX століття класична теорія вартості була заперечена трудовою теорією вартості К. Маркса та теорією граничної корисності маржиналістів.

Карл Маркс стверджував, що вартість є результатом лише праці, а не усіх факторів виробництва. Виходячи з позиції' соціальної справедливості, він вважав, що зростання заробітної плати робітників знижує доходи капіталіста, що врешті-решт має призвести до політичної боротьби між класами. За К. Марксом, мінова вартість товару, що перевищує кількість необхідної для його виробництва праці, створює додаткову вартість, яку незаконно привласнює підприємець.

Натомість австрійські маржиналісти Карл Менгер, Ейген фон Бьом-Баверк, Фрідрк фон Візер пов’язували вартість з корисністю та попитом на додаткову одиницю предмета. На Зк думку вартість має визначатися з урахуванням граничної корисності блага. Крім того, Ф. Візером були сформульовані важливі для оцінки нерухомості поняття альтернативних витрат та теорія внеску, за якою на кожний з факторів виробництва припадає певна частка вартості створеного ними продукту.

Представник американської школи маржиналістів Джон Бейте Кларк поширив теоріїо граничної корисності на фактори виробництва, і тим самим модифікував її у теоріїо граничної продуктивності. Розвиваючи вчення про фактори виробництва, він визначив четвертий фактор - діяльність підприємщ, та описав закон спадаючої продуктивності праці і капіталу.

Одночасно, представники анпшської та лозаннської школи маржиналістів Вільям Стенді Джевонс, Френсіс Ісідро Еджуорт, Леон Вальрас та Вільфредо Парето, відстоюючи ринковий підхід до визначення вартості, розглядали її сутність в контексті математичного моделювання рівноважної системи. Зокрема, Л. Вальрас в своїй роботі «Елементи чистої політичної економії», виклав концепцію функціональної теорії вартості як результату суб’єктивного порівняння витрат виробництва і корисності; Ф. Еджуорт, автор «Математичної психіки», запропонував загальну теоріїо «функції корисності» та ввів поняття «кривої байдужості», що описує ситуаціїо споживацького вибору, а В. Парето розробив теоріїо оптимальності, за якою ринок, що саморегулюється, приводить економіїсу до оптимального рівня, коли неможливо збільшити ступінь задоволення потреб, не погіршивши становища жодного із суб’єктів.

Це змусило критично переглянути теорію вартості представників класичної школи.