Рис.4.6. Цикл ринку нерухомості

Відносно простіше передбачати зміни, зумовлені внутрішніми характеристиками об’єкта, оскільки будь-яка нерухомість має економічний строк життя земельних поліпшень, протягом якого вони втрачають вартість. Проте і в цьому випадку зміни вартості будуть детерміновані ситуацією, що склалася на ринку нерухомості.

3. Принцип найбільш ефективного використання

Принцип найбільш ефективного використання виконує роль своєрідного інтегратора, що сполучає між собою усі розглянуті принципи оцінки.

Він ґрунтується на такій передумові: верхня межа ціни, яку готовий сплатити покупець, визначається його думкою щодо найвигіднішого використання придбаного майна. Враховуючи, що земля є майном, тривалість терміну життя якого перевищує не тільки термін життя її поліпшень, а й конкретного виду використання землі, можна припустити, що об’єкти нерухомості, за рідкісними виключеннями, допускають альтернативні варіанти їх використання. На одній і тій же земельній ділянці можуть бути зведені будівлі різного призначення; одна і та ж будівля може з рівним успіхом використовуватися як адміністративна, промислова, складська або житлова. Кожному з таких альтернативних варіантів використання відповідає певна структура очікуваних вигод, а значить, і певна вартість об’єкту.

Очевидно, що ринок завжди зробить вибір на користь самого дохідного, а значить, найбільш ефективного використання. Тому визначення ринкової вартості завжди виходить з припущення, що майно матиме найбільш ефективне використання.

У першому наближенні найбільш ефективне використання може бути визначено як таке, що імовірніше за все забезпечить щонайвищу видачу протягом певного періоду. Причому поняття віддачі не обмежується лише грошовою формою, а може виражатися і мірою комфортності, зручності і навіть гордості. Інакше кажучи, для визначення ринкової вартості необхідно розглянути усі можливі альтернативні використання нерухомості з позиції досягнення максимальної продуктивності майна.

При цьому, з розгляду не повинні виключатися і варіанти, що припускають повне звільнення земельної ділянки від існуючих поліпшень з метою ії подальшого використання найбільш економічно виправданим способом, при якому залишкова вартість землі досягає максимального значення.

Природно, що таке альтернативне використання має бути розумним і можливим, тобто повною мірою відповідати існуючим природним, юридичним, економічним, містобудівним та іншим умовам і вимогам щодо використання земельних ділянок в конкретній місцевості. Тому найбільш ефективне використання не тільки повинне забезпечувати щонайвищу віддачу, а й бути фізично можливим, юридично дозволеним та економічно доцільним.

Згідно Міжнародним стандартам оцінки використання, не дозволене законом або фізично неможливе, не може вважатися найбільш ефективним використанням. Важливо також, щоб найімовірніше використання, було обрано між конкуруючими видами, кожний з яких повинен бути фінансово здійсненним. І лише використання, що відповідає перерахованим вище вимогам і що приводить до щонайвищої вартості, є найбільш ефективним використанням.

Таким чином, найбільш ефективне використання визначається як найімовірніше фізично можливе використання, відповідним чином підтверджене, юридично дозволене, фінансово здійсниме, і таке, яке приводить до найвищої вартості оцінюваного майна.

Дотримання принципу найбільш ефективного використання є основою і невід’ємною складовою визначення ринкової вартості. За суттю, цей принцип створює концептуальну модель для аналізу різноманітних чинників, що впливають на вартість нерухомості.

Крім того, застосування принципу найбільш ефективного використання допомагає і в багатьох інших оціночних ситуаціях. Зокрема, виходячи з цього принципу, вважається, що загальну вартість нерухомості створює земля, а земельні поліпшення лише додають до цієї вартості. Це дозволяє визначати реальний ступінь зносу та застарілості будівель і, як наслідок, їх сукупне знецінення; найвідповщніший характер поліпшень для землі; здійснимість проектів з реконструкції і модернізації тощо. При цьому основним критерієм найбільш ефективного використання служить не обсяг вкладень в поліпшення, і навіть не загальний дохід з нерухомості, а віддача від інвестицій, мірою якої є дохідність землі.

Принципи, що пов’язані		Принципи, що пов’язані
і природою нерухомості		j з ринковим середовищем
•	залишкової	•	залежності;
	продуктивності;	1 •	відповідності;
•	внеску;	! •	пропозиції та попиту;
•	зростаючої та	І •	конкуренції;
	спадаючої віддачі;	j •	змін
•	пропорційності;
•	економічного розміру;	і
•	економічного поділу
	:■ ' ■	' ■

Рис.4.7. Принципи оцінки нерухомості у

У деяких випадках оцінка нерухомості може вимагати, щоб використання об’єкту розглядалося в інших категоріях, ніж його найбільш ефективне використання. Проте за цих умов вартість, що визначають, відноситиметься до інших, відмінних від ринкової, видів вартості. Тому дотримання принципу найбільш ефективного використання дозволяє розрізняти ринкову і неринкові види вартості, що враховують специфічні особливості конкретної нерухомості та конкретного власника або користувача.

Резюме

До оцінки нерухомості застосовуються багато широко визнаних принципів, що окреслюють основні умови, чинники і закономірності формування вартості майна. Вони рівною мірою відображають точку зору споживача і внутрішні властивості оцінюваного об’єкту, а також як ця точка зору, і властивості об’єкту виявляються на ринку, де, власне, і встановлюється реальна цінність майна.

Ставлення споживача до майна описується такими категоріями, як корисність, заміщення, очікування.

Принцип корисності полягає в тому, що вартість притаманна нерухомості лише за умови, що вона корисна якомусь потенційному власнику чи користувачу і може задовольняти його потреби протягом певного часу.

Принцип заміщення, що відображає поведінку покупців на ринку, пояснює, чому за придбання майна не сплачується сума, більше мінімальної ціни майна такої ж корисності, що продається на ринку.

Принцип очікування полягає в тому, що вартість створюється очікуванням вигод (матеріального та/або нематеріального характеру), які будуть одержані в майбутньому від володіння, користування, розпорядження майном.

Зрозуміти, які чинники впливають на розмір цих вигод, допомагають принципи залишкової продуктивності землі, внеску, зростаючої і спадаючої віддачі, пропорційності, економічного розміру і економічного поділу.

Згідно принципу залишкової продуктивності земля набуває вартість тільки тоді, коли є додатний залишок після оплати всіх інших продуктивних чинників - праці, капіталу і підприємницької ініціативи.

Принцип внеску припускає визначення вартості окремих компонентів майна з позиції їх граничної продуктивності, значення якої встановлюється внеском, що додає цей компонент у загальну вартість майна.

Принцип зростаючої і спадаючої віддачі пояснює, чому цей внесок не завжди буде дорівнювати витратам на створення того або іншого компоненту нерухомості. При цьому свою максимальну вартість нерухомість досягає, коли дотримується принцип пропорційності між її компонентами.

На досягнення максимальної вартості також спрямовані:

• принцип економічного розміру, згідно якому існує оптимальний розмір

нерухомості, що найкращим чином відповідає ринковим перевагам зараз і в цьому місці; ■

• принцип економічного поділу, згідно якому існує оптимальне поєднання розділених майнових прав, що забезпечує якнайкраще використання майна.

Сталість місця розташування нерухомого майна зумовлює його залежність від оточення і необхідність відповідності об’єкту цьому оточенню. На цьому побудовані принцип залежності і принцип відповідності, які пояснюють відмінності в якості і способи якнайкращої реалізації чинника міевд розташування.

Принцип пропозиції і попиту відображає, яким чином корисність і відносна обмеженість нерухомості, а також платоспроможний попит на неї формують ціни на конкретному ринку в конкретний час.

Спрогнозувати майбутні вигоди і рівень дохідності на цьому ринку допоможуть принцип конкуренції і принцип зміни.

Усі принципи оцінки тісно зв’язані між собою і є взаємозалежними. їх сукупний прояв утілюється у принципі найбільш ефективного використання, згідно якому ринкова вартість визначається максимальною вартістю майна при альтернативних вццах використання, кожний з яких фізично можливий, юридично дозволений і економічно доцільний.

Питання для самостійної роботи

1. За якими позиціями, що визначають вартість нерухомого майна, згруповані принципи його оцінки?

2. Назвіть принципи, засновані на уявленні споживача.

3. Дайте визначення поняттю корисність.

4. Яким принципом керуються при визначенні ціни придбання, витрат на створення нерухомості і рівня її доходу?

5. Які вигоди і яку вартість зв’язує принцип очікування?

6. Назвіть принципи, пов’язані з компонентною структурою нерухомості.

7. Як називається функція, що поєднує необхідні обсяги землі і земельних поліпшень та максимальну вартість нерухомості?

8. Який показник відображає продуктивність змінної складової нерухомості?

9. Який показник відображає граничну продуктивність змінної складової нерухомості?

10. Поясніть сутність закону убування граничної продуктивності.

11. Чому відповідає точка зменшення граничної продуктивності?

12. Назвіть основні продуктивні чинники і форми іх компенсації.

13. Що таке ізокванта?

14. Що таке ізокоста?

15. За яких умов вартість нерухомості відповідає сумі витрат на придбання землі та її поліпшення?

16. Поясніть природу залишкової вартості землі.

17. В чому полягає сутність принципу внеску?

18. Як поводиться загальна віддача при збільшенні якого-небудь ресурсу?

19. Якими основними показниками регламентується співвідношення між необхідною кількістю ресурсів землі та поліпшень?

20. В яких випадках виникає "недоголіпшена" або "переполіпшена" нерухомість і як це позначається на її вартості?

21. Що таке економічний розмір?

22. На чому базується принцип економічного поділу?

23. Чому місце розташування є основним чинником, що визначає вартість нерухомості?

24. Які два аспекти відповідності забезпечують максимізацію вартості?

25. Поясніть сутність ефектів прогресії та регресії.

26. Як пропозиція і попит впливають на значення вартості?

27. Що визначає і чим обмежується попит?

28. Що визначає і чим обмежується пропозиція?

29. Що відображає крива попиту?

30. Що відображає крива пропозиції?

31. До чого приводить реалізація принципу конкуренції?

32. Що таке економічний прибуток і коли він виникає?

33. Під впливом яких основних чинників відбувається зміна вартості нерухомості?

34. Дайте визначення поняттю флуктуація ринку нерухомості.

35. Назвіть фази, притаманні періоду підйому?

36. Назвіть фази, притаманні періоду спаду?

37. Які внутрішні чинники впливають на зміну вартості нерухомості?

38. На чому ґрунтується припущення про можливість альтернативного використання нерухомого майна?

39. Чому визначення ринкової вартості ґрунтується на принципі найбільш ефективного використання?

40. Яким вимогам має відповідати найбільш ефективне використання?