Конспект лекцій

Теми лекційних занять та конспект лекцій

Лекція 1. Вступ в оцінку. Основні поняття і визначення. Загальні поняття в оцінці нерухомості.

Лекція 2. Тема 1. Законодавче регулювання діяльності з оцінки майна.

Власність. Форми власності. Методичне забезпечення оціночної діяльності.

Лекція 3. Міжнародні та Національні стандарти оцінки майна. Етичні норми професійної оціночної діяльності.

Лекція 4. Тема 2. Види вартості. Вартість і її взаємозв’язок з ціною витратами і ринком. Ринкова вартість. Види вартості відмінні від ринкової.

Лекція 5. Особливості застосування різних видів вартості. Основні чинники, що впливають на вартість нерухомості.

Лекція 6. Тема 3. Принципи оцінки нерухомості. Принципи, що ґрунтуються на думці користувача. Принципи, пов’язані з природою нерухомості.

Лекція 7. Принципи, пов’язані з ринковим середовищем. Принцип найбільшефективного використання.

Лекція 8. Заключна лекція. Способи визначення вартості нерухомості

ЛЕКЦІЯ 1.

Вступ. Основні терміни та визначення

Активи – економічні ресурси у формі сукупних майнових цінностей підприємства суб’єкта, що використовуються у господарській діяльності з метою отримання прибутку та від яких у майбутньому є підстави чекати певний економічний прибуток.

Альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об’єкта оцінки.

Ануїтет - спосіб платежу, згідно якого погашення кредиту здійснюється рівномірними щомісячними платежами або рівними частками та відображається в графіку ануїтетних платежів.

База оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.

Валовий дохід - сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов’язаних з об’єктом оцінки.

Вартість - еквівалент цінності об’єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей.

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об’єкта, який є ідентичним об’єкту оцінки.

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.

Вартість земельної ділянки - еквівалент цінності земельної ділянки, виражений у ймовірній сумі грошей, яку може отримати продавець.

Вартість ліквідації - вартість, яку очікується отримати за об’єкт оцінки, що вичерпав корисність відповідно до своїх первісних функцій.

Вартість реверсії - вартість об’єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним.

Вартість у використанні - вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об’єкта оцінки і може не відповідати його

Витрати - ціна, сплачена за товари, роботи, послуги, або сума, необхідна для виробництва товарів, виконання робіт, надання послуг.

Відновна вартість для цілей оренди - залишкова вартість відтворення

(заміщення) або ринкова вартість земельних поліпшень.

Грошовий потік - сума прогнозованих або фактичних надходжень від діяльності (використання) об’єкта оцінки.

Дата оцінки нерухомості - дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка нерухомості та визначається її вартість. Для нормативної грошової оцінки земельної ділянки - дата, вказана в технічній документації.

Дисконтування - визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє.

Економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціальноекономічних, екологічних та інших факторів на об’єкт оцінки.

Залишкова вартість заміщення (відтворення) - вартість заміщення

(відтворення) об’єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна).

Залишковий термін економічного життя земельних поліпшень - термін від дати оцінки до закінчення терміну економічного життя земельних поліпшень.

Земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень.

Земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об’єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо).

Знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним.

Інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об’єкт оцінки.

Інвестований капітал - сума власного та запозиченого капіталу (довгострокового боргу) цілісного майнового комплексу

Існуюче використання - фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки.

Капіталізація - визначення вартості об’єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування).

Ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об’єкта оцінки у термін, що є значно коротшим від терміну експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості.

Метод оцінки - спосіб визначення вартості об’єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід.

Методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки.

Мультиплікатор - коефіцієнт, що розраховується шляхом ділення ціни продажу (пропонування) подібного цілісного майнового комплексу або ринкової капіталізації акціонерного товариства, цілісний майновий комплекс якого розглядається як подібний до оцінюваного цілісного майнового комплексу, на відповідний фінансово-економічний або інший показник, що характеризує його діяльність.

Необ’єктивна оцінка - оцінка, яка ґрунтується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ’єктивного висновку про вартість об’єкта оцінки.

Непрофесійна оцінка - оцінка, проведена з порушенням кваліфікаційних вимог, що визначаються законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність.

Нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Об’єкт оцінки - нерухоме майно, яке підлягає оцінці відповідно до умов договору на проведення оцінки майна або за інших підстав, визначених законодавством.

Об’єкт порівняння - подібне майно, що відібране для застосування порівняльного підходу.

Об’єкти оцінки у матеріальній формі - нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно.

Об’єкти оцінки у нематеріальній формі – об’єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об’єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки, паї, акції, опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права.

Об’єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) – об’єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об’єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб’єкти господарської діяльності.

Операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов’язані з отриманням валового доходу. До операційних не належать витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку,

отриманого від використання об’єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку.

Оренда нерухомості - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування нерухомості, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендар - це юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендодавці нерухомості - це громадяни та юридичні особи, у власності яких перебуває нерухомість, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Особисте майно - це майно, що належить фізичній особі і включає речі особистого використання.

Оціночна вартість - вартість, яка визначається за встановленими алгоритмом та складом вихідних даних.

Оціночні процедури - дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку нерухомості.

Подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об’єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість.

Поточна вартість - вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки.

Принципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна.

Прямі збитки - поточна вартість витрат на відтворення, заміщення або відшкодування ринкової вартості об’єкта оцінки без урахування не отриманих майбутніх вигод.

Реверсія - повернення власності попередньому власнику або тимчасова передача кредитору для забезпечення зобов’язання будь-яких цінностей, що повертаються після погашення зобов’язань.

Рентний дохід (земельна рента) - дохід, що може бути отриманий із землі як засобу виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, отримуваної на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника.

Ринкова вартість - ймовірна величина, виражена у грошовій сумі, на яку майно було б обмінене на дату оцінки внаслідок комерційної угоди між непов’язаними особами - добровільним покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу за умови, що кожна з сторін діяла б зі знанням справи, розсудливо і без примусу.

Спеціалізоване майно - майно, що, як правило, не буває самостійним об’єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу.

Спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об’єкті оцінки.

Стартова ціна - початкова ціна на публічних торгах, аукціонах або конкурсах, яка є найбільш прийнятною для продавця з точки зору досягнення найбільшої ціни в результаті проведення торгів.

Фактичний вік земельних поліпшень - період від початку експлуатації земельних поліпшень до дати оцінки.

Фізичний знос - знос, що зумовлений частковим повним фізичним руйнуванням елементів або конструкцій фізичних об’єктів.

Фінансові інтереси - це права на володіння часткою у бізнесі або права на отримання грошової компенсації від іншої особи (права вимоги).

Функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане подібним майном до об’єкта оцінки.

Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об’єкта оцінки.

Ціна - фактична сума грошей, сплачена за об’єкт оцінки або подібне майно.

Ціна земельної ділянки - фактична сума грошей, сплачена за перехід прав на земельну ділянку або на подібну до неї земельну ділянку від продавця до покупця.

Чистий грошовий потік - сума грошових коштів, яка залишається після задоволення всіх потреб бізнесу протягом операційного періоду. Чистий грошовий потік визначається для власного капіталу або інвестованого капіталу.

Чистий операційний дохід - прогнозована сума надходжень від використання об’єкта оцінки після вирахування усіх витрат, пов’язаних з отриманням цієї суми.

Чистий прибуток - прибуток після вирахування податків та всіх платежів, що сплачуються за рахунок прибутку.

Чисті активи - загальна сума ринкової вартості активів за вирахуванням позикових коштів та поточних зобов’язань.

Вступ

Земля в ринковій економіці розглядається як один із основних елементів, за допомогою яких країна може створювати матеріальні цінності. Вона є одним із природних об'єктів, який вже існує і не створюється людством, навіть якщо цільове використання землі може бути змінене людиною.

З метою створення умов регулювання економічних відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, а також визначення ставок земельного податку та розмірів внеску до статутних фондів селянських спілок, акціонерних об’єднань та інших господарських підприємств, формування ціноутворення при купівлі-продажу земельних ділянок проводять грошову оцінку земель. Грошова оцінка являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, що відповідає загальному розумінню цінності землі.

Грошова оцінка стає основою при вирішенні багатьох питань у ринковій економіці. Вона дозволяє встановлювати стартові ціни при продажу певних об’єктів на аукціонах.

Грошова оцінка земель базується на матеріалах державного земельного кадастру, тобто вона включає в себе кількісну і якісну характеристику ґрунтів, їх економічну оцінку, матеріали землеустрою та інвентаризації земель, генеральні плани перспективного розвитку населених пунктів тощо.

Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. На жаль, нерозвиненість в Україні ринкових відносин у сфері землекористування не дозволила відразу впровадити в практику оцінки традиційні підходи до визначення вартості землі: зіставлення цін продажів земельних ділянок, капіталізації чистого доходу від надання землі в оренду, врахування витрат на облаштування та забудову земельної ділянки. Прийняті на державному рівні методики грошової оцінки земель різного функціонального призначення мають характер нормативної оцінки, що здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень про характер оптимального використання земель. Поза їх увагою залишаються такі важливі фактори формування вартості землі, як конкретні обставини угоди з приватизації, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування тощо. Тому результати грошової (нормативної) оцінки лише випадково можуть збігатися з сумою грошей, за яку може бути придбано право власності на земельну ділянку.

На відміну від грошової (нормативної) оцінки в рамках експертної грошової оцінки земельна ділянка розглядається передусім як основна складова нерухомості - житлової, виробничої, комерційної, - ринки яких вже в достатній мірі сформувалися в України. Це дозволяє при визначенні вартості землі максимально врахувати ринкові чинники: попиту та пропозиції, найкращого і найбільш ефективного використання, очікування, змін та доданої прибутковості землі. Крім того, оцінка внеску землі в загальну доходність об'єкту нерухомості забезпечує визначення не нормативної капіталізованої вартості потенційного рентного доходу, а поточної вартості реально можливого рентного доходу, в якому акумулюються індивідуальні властивості земельної ділянки та локалізованої в її межах діяльності, а також економічна ситуація, що склалася в населеному пункті та в країні в цілому на момент оцінки.

Таким чином, на сьогодні в рамках грошової оцінки співіснують два напрямки: нормативна оцінка, що ґрунтується на базі, відмінній від ринкової, і застосовується передусім для цілей оподаткування земель різного функціонального призначення, та експертна оцінка, що базується на ринкових принципах і використовується для визначення вартості земельних ділянок при укладанні цивільно-правових угод, зокрема при їх купівлі-продажу.

Ринок землі являє собою взаємодію окремих осіб, які обмінюють права на землю на гроші або інші види активів. Ринки землі визначаються на основі типів власності, місцезнаходження, потенціалу в плані одержання доходів, характеру особливостей інвесторів та власників або іншими характерними рисами, які обумовлюються учасниками процесу обміну.

Система зв'язків між ціною, ринком і витратами включає також і вартість. Вартість має багато значень при оцінці землі. Відповідне вираження залежить від контексту і сфери використання. На ринку під вартістю, як правило, розуміється очікування вигоди, яку можна одержати в майбутньому. Оскільки вартість існує в даний момент, оцінка відображає вартість у певний момент часу. Вартість на даний конкретний момент часу є грошовим вираженням власності, товарів або послуг для покупців і продавців. Для запобігання перекрученням і т.п. при оцінці землі замість поняття "вартість" використовуються "ринкова вартість", "споживча вартість", "оціночна вартість" або інші конкретні види вартості. Ринкова вартість є центральним елементом в більшості оцінок вартості і її визначення є метою таких оцінок. Вартість тієї чи іншої земельної ділянки формується в результаті дії багатьох факторів. Вона завжди конкретна і буде істотно різнитися як у часі, так і за місцем розташування: і не тільки в розрізі окремих регіонів країни, а й у різних районах певного міста і, навіть, у межах одного кварталу. Не останню роль при цьому матимуть стадія освоєння земельної ділянки, спосіб та масштаб її використання, наявні права та обтяження, фізичні характеристики земельної ділянки. Фактично, єдиним чинником, що всеохоплююче визначає вартість земельної власності є її доходність.

Відповідно до цієї концепції вартість земельної ділянки, що характеризується певними споживчими властивостями, буде визначатися тією сумою, яку спроможні сплатити сім'ї різного достатку, зберігаючи свій попередній життєвий рівень, чи підприємства, за умови збереження ними максимального прибутку. А це означає, що вартість землі буде завжди коливається між мінімальною сумою грошей, що визначається фактичним рентним доходом із земельної ділянки, та максимальною, що потенційний покупець готовий заплатити, виходячи з очікуваних доходів від її облаштування та забудови і пов'язаних з цим витрат.

Таким чином, вартість земельної власності визначається передусім суто економічними чинниками: загальним рівнем цін та доходів, існуючими ризиками в інвестуванні, необхідними обсягами вкладень на земельні поліпшення. Тому вартість землі прямо залежить від економічної ситуації в цілому, але саме залучення землі до ринкових активів і сприяє її поліпшенню.

Фізичні параметри земельної ділянки - її розмір, конфігурація, топографія, інженерно-геологічні умови, місцерозташування, - безпосередньо впливають на її доходність, а значить і на вартість. При цьому вартість землі буде максимально високою лише за умови, що розмір та конфігурація земельної ділянки відповідають її цільовому призначенню (дозволеному використанню). Будь-яке відхилення від нормальних умов господарювання тягне за собою втрату цінності ділянки.

ЛЕКЦІЯ 2.

Законодавча база (основа) є сукупністю чинних нормативно-правових актів, що регулюють суспільні відносини на території держави, окремих її частин або галузей господарства.

Закон - це нормативно-правовий акт, що регулює найбільш значущі, найважливіші суспільні відносини шляхом встановлення загальнообов’язкових правил (норм) (Міністерство юстиції України Центр правової реформи і законопроекти робіт та Методичні рекомендації щодо розроблення проектів законів та дотримання вимог нормопроектної техніки (п 2, № 41 від 21.11. 2000, м Київ)).

Наказ або розпорядження є законними, якщо вони віддані відповідною особою в належному порядку та у межах її повноважень і за змістом не суперечать чинному законодавству та не пов’язані з порушенням конституційних прав та свобод людини і громадянина (Кримінальний кодекс України (ст.41) м Київ, 5 квітня 2001 року №2341-ІІІ).

Сучасна українська практика законотворення містить два основних терміни – закони і законодавство. У термін "закони" включають Конституцію України (Основний Закон), кодекси і власне закони. До терміну „Законодавство” входять Конституція України (Основний Закон), кодекси, закони, укази Президента, постанови Кабінету Міністрів України, ухвали та постанови Верховного Суду України. До законодавства входять також усі нормативно-правові акти органів виконавчої влади (обласних, районних і міських адміністрацій), міністерств, державних комітетів та інших центральних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, які видані в межах їхньої компетенції та не суперечать чинному законодавству.

Виходячи з наведеного можна стверджувати, що термін „законодавство” є значно ширшим і охоплює практично всю сукупність нормативно-правових актів, що регулюють сферу грошової оцінки земель в Україні.

Конституцією України визначено повноваження Верховної Ради України. Розглянемо окремі повноваження, які певною мірою прямо чи опосередковано впливають на проведення грошової оцінки земель:

внесення змін до Конституції України в межах і порядку, передбачених розділом XIII цієї Конституції;

прийняття законів;

затвердження Державного бюджету України та внесення змін до нього, контроль за виконанням Державного бюджету України, прийняття рішення щодо звіту про його виконання;

визначення засад внутрішньої і зовнішньої політики;

затвердження загальнодержавних програм економічного, науковотехнічного, соціального, національно-культурного розвитку, охорони довкілля;

розгляд і прийняття рішення щодо схвалення Програми діяльності Кабінету Міністрів України;

здійснення контролю за діяльністю Кабінету Міністрів України відповідно до

Конституції;

затвердження рішень про надання Україною позик і економічної допомоги іноземним державам та міжнародним організаціям, а також про одержання Україною від іноземних держав, банків і міжнародних фінансових організацій позик, не передбачених Державним бюджетом України, здійснення контролю за їх використанням;

утворення і ліквідація районів, встановлення і зміна меж районів і міст, віднесення населених пунктів до категорії міст, найменування і перейменування населених пунктів і районів;

надання у встановлений законом строк згоди на обов’язковість міжнародних договорів України та денонсація міжнародних договорів України;

затвердження переліку об’єктів права державної власності, які не підлягають приватизації, визначення правових засад вилучення об'єктів права приватної власності тощо.

Крім того, текст Конституції містить посилання на те, що сфера

суспільних відносин регулюється або визначається законом (ст. 10, 15, 17, 19 та ін. ). Це означає, що Президент України, Кабінет Міністрів України або будьякі інші особи чи організації не мають права регулювати ці відносини або змінювати їхній зміст чи сферу застосування.

Отже, можна зробити висновок, що закони встановлюють загальні правила і визначають допустимі межі діяльності у тій чи іншій сфері суспільних відносин.

Для вивчення та аналізу законодавства його доцільно розділити на складові. Перший рівень слід залишити із вже уставленою назвою – закони. Другий рівень доцільно обмежити указами Президента України та постановами Кабінету Міністрів України. Третій рівень становитимуть нормативно-правові акти центральних органів виконавчої влади місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування.

Існуюча в Україні законодавча база дає змогу здійснювати всі види грошової оцінки нерухомості, створює необхідні можливості для формування ринку нерухомості забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури нерухомості.

Залежно від призначення і порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною. За переважним функціональним використанням, з урахуванням місцеположення й адміністративного статусу, методологією роботи категорії земель об’єднують у три групи:

оцінку земель населених пунктів;

оцінку земель сільськогосподарського призначення;

оцінку земель несільськогосподарського призначення крім земель населених

пунктів.

Інституційна база грошової оцінки земель - це сукупність нормативноправових актів, органів управління всіх рівнів, системи підготовки кадрів та існуючої практики, яка регулює правовідносини всіх суб’єктів у сфері