Конспект лекцій

проектами у сфері нерухомості, одне із завдань якої полягає в зниженні ризиків, пов’язаних з розвитком нерухомості.

Девелопер – організатор, діяльність якого можна розбити на три етапи:

аналіз можливості реалізації проекту: враховуються стан і тенденції зміни законодавства, споживчих переваг, фінансово-економічних умов, перспективи розвитку регіону;

розробка плану реалізації проекту: визначається площа земельної ділянки для реалізації проекту, вибирається місцеположення з відповідним оточенням, комунікаціями, виконується оцінка ефективності проекту. Потім визначаються джерела фінансових ресурсів, дозвіл на будівництво тощо;

реалізація інвестиційного проекту: залучення фінансових ресурсів, проектнобудівельних організацій, контроль будівництва, оренда або продаж об’єкту повністю або по частинах.

Інвестування в нерухомість, що приносить дохід, є найбільш прибутковим. Привабливість придбання прибуткової нерухомості полягає у віддачі від інвестицій після погашення операційних витрат. Проте в цьому випадку вище ризик через низьку ліквідність нерухомості і тривалості терміну окупності вкладених засобів.

Методи інвестування на ринку нерухомості можуть бути прямими і непрямими.

Прямі – придбання нерухомості на торгах відповідно до приватного договору.

Непрямі – покупка цінних паперів компаній, що спеціалізуються на інвестиціях в нерухомість.

Переваги інвестування в нерухомість в порівнянні з інвестуванням в цінні папери:

дивіденди виплачуються щокварталу. Володіння нерухомістю забезпечує інвестора щомісячною готівкою, оскільки помісячна оплата оренди веде до щомісячних виплат інвесторові;

грошовий потік доходів від володіння нерухомістю (різниця між грошовими надходженнями від оренди і витратами на обслуговування власності плюс капіталовкладення) менш динамічний, ніж грошовий потік доходів корпорацій з високою часткою позикового капіталу;

ставка прибутковості корпорацій в цілому нижче, ніж нерухомості. Це пов’язано з тим, що інтенсивну роботу активів нерухомості можна порівняти з більшістю сфер бізнесу. Для відшкодування витрат основного капіталу, що інвестується в нерухомість, потрібний вищий рівень прибутковості, тому що очікуваний до отримання інвестором дохід повинен перевищувати витрати на експлуатацію нерухомості. Ставка прибутковості має бути більш високою, ніж при інвестуванні у фінансові активи, що повинне відповідати вищим ризикам вкладення в нерухомість;

інвестиції в нерухомість характеризуються більшою мірою збереженості, безпеці і можливістю контролю інвестором, ніж інвестиції в акції.

На джерела і величину інвестицій в нерухомість впливають:

очікуваний дохід на інвестиції;

ставка банківського відсотка;

податкова політика в цілому і в інвестиційній сфері зокрема;

темпи інфляції;

ступінь ризиків інвестицій в нерухомість.

Причини привабливості вкладень в нерухомість в умовах інфляції:

швидке знецінення грошей при недостатній надійності їх збереження в кредитних установах;

часта невідповідність банківської ставки рівню інфляції;

обмеженість більш прибуткових напрямів інвестування;

залишкова доступність і простота інвестування в житло;

інвестор може підвищувати орендну плату, зберігаючи тим самим вкладені засоби.

Зіншого боку, в умовах інфляції існують обставини, що стимулюють до вкладення грошей в інші сфери: падають реальні доходи, інвестору складно прогнозувати співвідношення між витратами і очікуваною вигодою, складніше отримати довгостроковий кредит під прийнятний відсоток, що призводить до недоліку фінансових ресурсів у потенційних покупців.

На сучасному етапі розвитку економіки з високими темпами інфляції інвестиційна діяльність схильна до значних ризиків, що призводить до зниження інвестиційної активності на ринку нерухомості.

Та все ж ринок нерухомості є привабливим для потенційних інвесторів за такими причинами:

інвестиції в нерухомість характеризуються значним ступенем збереження, безпеки і можливості контролю інвесторами;

у момент придбання нерухомості інвестор отримує пакет, тоді як більшість інших об’єктів інвестування не несуть за собою право власності;

вкладення в нерухомість дозволяють зберегти кошти від інфляції;

ринок нерухомості, що має великі розміри, мало освоєний;

вкладення в нерухомість супроводжуються прийнятною прибутковістю операцій на цьому ринку.

ЛЕКЦІЯ 7.

На сьогоднішній день інвестиційна активність на ринку нерухомості понижена. Навіть ринок житла, який є найактивнішим сегментом ринку нерухомості, виявився незабезпеченим відповідними кредитно-фінансовими механізмами, які підтримали б платоспроможний попит населення і зробили б можливим покращання житлових умов населення. Збалансованість інтересів всіх учасників процесу фінансування нерухомості – необхідна складова нормального функціонування ринку нерухомості.

В умовах утворення ринку нерухомості неможливо проводити ефективні угоди купівлі-продажу без повних відомостей про технічний стан будівлі, побудови підприємства в цілому, а також окремих будівельних конструкцій і інженерних систем.

Аналіз проектної документації на підприємство, будівлю, споруду дає лише загальне уявлення про параметри об’єкту. Практика показує, що наявна технічна документація в більшості випадків не фіксує всіх відступів від проекту, допущених як в процесі будівництва, так і в процесі експлуатації.

Повнішим і достовірнішим джерелом інформації про технічний стан будівлі, споруди повинні служити матеріали натурного обстеження, що виконуються фахівцями відповідно до чітких методичних принципів і положень.

Першою умовою проведення таких досліджень має бути точне і чітке визначення функціонального призначення будівлі, споруди, використання їх по прямому призначенню або із зміною технологічних і функціональних параметрів. При цьому необхідно представляти можливі межі зміни навантажень і дій на конструкції будівель.

Другою умовою проведення досліджень є отримання повної інформації про природно-кліматичні параметри району розташування об’єкту і їх зміни в процесі техногенної діяльності.

Обстеження об’єкту включає також оцінку: розміщення; системи обслуговування, зовнішніх транспортних комунікацій і зовнішніх інженерних систем; загальної екологічної ситуації і прогноз її можливої зміни. Якщо мова йде про промислове підприємство, то обстеження повинне включати:

зонування його території;

визначення фактичної щільності забудови;

оцінку фактичних відстаней між будівлями і спорудами;

виявлення резервних територій у межах підприємства;

виявлення незабудованих ділянок, що примикають до підприємства;

виявлення резервів в джерелі інженерного забезпечення підприємства (електроенергія, тепло, вода, каналізація тощо).

Дані, отримані в результаті обстеження мають бути зіставлені з діючими нормативами.

Обстеження технічного стану окремих будівель і споруд повинне дати відповідь про відповідність його сучасним вимогам і оцінку доцільності його

збереження в існуючому стані з урахуванням необхідних робіт по реконструкції і посиленню конструкцій.

Натурні обстеження будівель повинні включити такі роботи:

обстеження і аналіз стану фундаментів з прогнозом подальшої зміни їх стану під впливом реальних чинників;

обстеження стану конструкцій (покриття, перекриття, стіни, підлоги, вікна);

дослідження зовнішнього і внутрішнього середовищ та прогноз їх зміни за умови подальшого використання будівель, споруди;

оцінка ремонтопридатності будівлі, споруди при його фактичному стані і економічна оцінка доцільності ремонту і реконструкції.

залежить від відповідності всіх її складових потребам ринку.

Аналіз найбільш ефективного використання дозволяє визначити найбільш дохідне та конкурентне використання нерухомості - це використання, якому відповідає максимальна вартість нерухомості.

Найкраще та найбільш ефективне використання визначається наступною дефініцією: „фізично можливе та економічно доцільне використання нерухомості згідно із законодавством, у результаті якого вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання”.

Фактори, які слід приймати до уваги, включають потенціал місця розташування, ринковий попит, правову, технологічну та фінансову обґрунтованість проекту.

В практиці оцінки нерухомості, при аналізі найкращого використання розглядають варіанти використання, які фізично можливі і юридично дозволені з точки зору своєї потенційної доходності.

Використовуючи принцип найкращого та найбільш ефективного використання, необхідно перевірити відповідність запропонованого типу використання по наступних критеріях.

Юридична дозволеність: розгляд законодавчо дозволених способів використання, які не суперечать генплану населеного пункту, правилам забудови та зонування населеного пункту, будівельним нормам, санітарноекологічним та протипожежним правилам тощо. При аналізі критерію „Правомірність” необхідно провести аналіз можливої зміни юридично дозволених видів використання нерухомості.

Фізична здійсненність: розгляд фізично та технологічно реальних в даній місцевості і для даної нерухомості видів використання, враховуючи геологотехнологічні характеристики ділянки, несучу здатність ґрунтів, характер оточуючої забудови тощо. Аналіз має на меті встановити чи накладають фізичні характеристики ділянки (розмір, конфігурація) обмеження на можливі варіанти її забудови, доступні електропостачання, газопостачання, теплопостачання, каналізація, телефонізація та зручні під’їзні шляхи. Основним обмежувальним фактором може бути розпочате будівництво, яке розташоване на земельній ділянці.

Економічно виправдані варіанти використання. Розгляд юридично дозволених та фізично здійснених варіантів використання, які будуть приносити дохід власнику нерухомості. Аналіз має на меті встановити чи має район достатньо високий ступінь привабливості і чи є хорошим місцерозташування земельної ділянки відносно основних автомагістралей та чи є характер навколишньої забудови найбільш сприятливим для конкретного виду використання. Аналізуючи ринок нерухомості, робиться висновок про економічну виправданість використання об’єкту нерухомості.

Варіант використання, що забезпечує максимальний дохід. Максимальна ефективність (оптимальний варіант забудови та використання): розгляд варіанту використання із усіх юридично дозволених, фізично здійсненних та фінансово доцільних варіантів для даної нерухомості, який буде приносити максимальний чистий дохід або забезпечить максимальну теперішню вартість.

Проводиться детальний аналіз альтернативних видів використання нерухомості щодо відповідності рівня рентоутворюючих факторів даному місцю розташування.

ЛЕКЦІЯ 8.

Алгоритм методичного підходу, що ґрунтується на зіставлення цін аналогічних продаж

Підхід до оцінки вартості нерухомості, що ґрунтується на зіставленні цін аналогічних продаж, який зазвичай називають підходом з погляду порівняння ринкових даних, базується на прямому порівнянні оцінюваного об’єкту з іншими об’єктами нерухомості, які були продані або включені в реєстр на продаж.

За цим підходом оцінна вартість нерухомості визначається на рівні ціни продажу аналогічних продаж за формулою:

де Цзп - оцінна вартість нерухомості, визначена зіставленням ціни продажу аналогічних продаж (у гривнях); Ца - ціна продажу подібної нерухомості (у гривнях); m - кількість факторів порівняння; Цaj - різниця (поправка) в ціні (+,-

) продажу подібної нерухомості, що оцінюється, за j-м фактором порівняння. Після ретельного збору, аналізу, перевірки і узгодження ринкові дані,

зазвичай, є якнайкращим індикатором ринкової вартості нерухомості. Ціна, яку виплачує типовий покупець, часто є результатом процесу вибору, в процесі чого вивчається і оцінюється велика кількість об’єктів нерухомості. Покупці часто засновують свої висновки про вартість головним чином на об’єктах нерухомості, запропонованих на продаж. Оцінювачі також використовують цю інформацію разом з відомостями про продані або здані в оренду об’єкти.

Принцип заміщення свідчить, що за наявності декількох товарів або послуг схожої придатності, той з них, який має найнижчу ціну, має найбільший попит і має найширше розповсюдження. Важливо розуміти специфіку використання цього принципу в теоретичному обґрунтуванні підходу з точки зору ринкових даних. Стосовно ринку односімейних житлових будинків цей принцип означає, що якщо житло може бути замінене на ринку (що зазвичай і відбувається), то його вартість встановлюється на рівні витрат на придбання житлового будинку рівного ступеня привабливості, при допущенні, що не знадобиться багато часу (а, власне, додаткових витрат) на здійснення заміни. Досвідчені продавці нерухомості знають, що більшість покупців готові розглядати декілька будинків з метою вибору оптимального варіанту покупки і погодяться лише на невелике відтермінування в перемовинах про купівлю будь-якого конкретного будинку.

Нерухомість, що значно перевищує ринкову вартість, залишається непроданою незалежно від того, як довго вона пропонується для продажу. Принцип заміщення забезпечує основу тієї передумови, що ринкова вартість нерухомості є вартістю, вказаною активними та інформованими покупцями на ринку для зіставних об’єктів, які пропонують подібний рівень і якість зручностей та інших характеристик.

Індивідуальні продажі часто відрізняються від ринкової норми цін через мотивації учасників угоди, умови їх обізнаності і умови угоди, проте в переважній більшості випадків ціни індивідуальних угод мають тенденцію відображати напрям розвитку ринку. У випадку коли є інформація про достатню кількість зіставних продажів і пропозицій на продажі для даного ринку, легко визначити цінові тенденції.

Принцип заміщення також застосовується і до прибуткової нерухомості. Типовий інформований покупець порівнює об’єкти прибуткової нерухомості, запропоновані на продаж, також розглядає альтернативні варіанти вкладення капіталу. Покупці-інвестори порівнюють терміни окупності своїх інвестицій, норми прибутку на капіталовкладення при різних варіантах, враховуючи при цьому податкові переваги, витрати на управління (менеджмент) і багато інших чинників.

При використанні підходу до оцінки вартості з точки зору порівняння продажів слід виконати такі кроки:

вивчити ринок і вибрати середовище продажів і лістингів (пропозиції на продаж), тобто об’єкти нерухомості, які найбільш співставні з оцінюваним об’єктом нерухомості. Як правило, найбільш актуальні і схожі зіставні продажі служать кращими показниками вартості оцінюваного об’єкту;

зібрати і перевірити інформацію по кожному відібраному об’єкту про ціну продажу, про дату угоди, фізичні характеристики, місцеположення і будь-які особливі умови угоди;

проаналізувати і порівняти кожен об’єкт з оцінюваним за часом продажі, місцеположенню, фізичним характеристикам і умовам продажу;

скорегувати ціни продажів або лістингові ціни по кожному зіставному об’єкту відповідно до наявних відмінностей між ним і оцінюваним об’єктом. Величини поправок до цін визначаються на основі аналізу ринку з використанням методу «зіставних пар», регресійного аналізу або інших методів.

погоджувати скореговані ціни зіставних об’єктів нерухомості і прийти до

показника вартості оцінюваного об'єкту.

Вивчення ринку. Вивчення ринку проводиться для виявлення тих зіставних продажів і об’єктів, пропонованих на продаж, які схожі з оцінюваним об’єктом нерухомості. Зазвичай, чим актуальніше зіставний продаж, і чим більш схожий з оцінюваною нерухомістю, тим краще служить як показник вартості оцінюваної нерухомості. Як правило, аналізується значно більше продажів і пропозицій, ніж кількість остаточно відібраних аналогів, що будуть використані в оцінці. Кращі зіставні об’єкти використовуються в підсумкових калькуляціях при розрахунку вартості.

Збір даних. Точність оцінки вартості, отриманої на основі даного підходу значною мірою залежить від кількості і якості даних по продажах, пропозиціях на продаж конкуруючих об’єктів нерухомості. За допомогою поглибленої програми збору інформації оцінювач може сформувати власний банк ринкових

даних і організувати його так, щоб ефективно проводити підбір зіставних об’єктів.

Перевірка даних. Кожен продаж, який використовується як зіставний в звіті про оцінку, повинен особисто перевірятися оцінювачем, а дані підтверджуватися покупцем, продавцем або брокером. Оцінювач має бути упевнений у фактах, тобто в коректності виконання вимірювань, точності повідомлених цін і умов продажу, а також правильності обліку всіх видів зносу.

Процеси перевірки і інспекції проводяться не тільки для підтвердження точності і повноти отриманих даних. Вони також забезпечують вивчення рушійних сил, залучених в продаж, а також мотивації угоди, як, наприклад: чи не діяли покупець і продавець в умовах фінансового тиску? Чи була це угода між сторонами не залежними один від одного, або ж вони зв’язані між собою яким-небудь чином? Чи мали покупець і продавець вичерпну інформацію про об’єкт нерухомості і ринок, на якому відбулася угода? Чи мав продавець достатньо часу для продажу, а покупець для покупки? Чи були спеціальні поступки з якого-небудь боку? Чи було фінансування типовим для ринку, або мала місце одна з незвичайних ситуацій таких, як застава, перехідна від покупця до продавця, (щоб зменшити розмір готівки, що бере участь в угоді), вторинна застава, застава із зміною боржника тощо? Чи були які-небудь спеціальні умови продажу, такі як включення в продаж особистої нерухомості (меблі, збірні басейни, човни, автомобілі, спортінвентар тощо)? Чи була будьяка спеціальна урядова програма, що включала субсидії, привабливі умови фінансування або гарантії платежів?

Іноді власники продають нерухомість за меншу суму, ніж очікувалося, якщо їм дозволяється продовжувати займати її ще тривалий термін після передачі титулу. Іноді продаж є результатом опціону, що мав місце у минулому, коли переважали інші ринкові умови, що виразилося в ціні продажу, який може бути нетиповим для поточного стану ринку. Це тільки деякі з умов, які могли б зробити ціни продажів відмінними від ринкової вартості. Тільки шляхом особистого досвіду покупця і продавця можна оцінювати здобуті відомості про такі умови.

Аналіз і порівняння даних. Порівняння продажів, пропозицій і лістингів забезпечує основу для розрахунку ринкової вартості оцінюваної нерухомості. Коли зіставні об’єкти нерухомості, схожі з оцінюваним, були продані зовсім недавно і мали дуже незначні поправки до цін продажів по фізичних характеристиках, місцеположенню, за умовами продажів, то така інформація корисна при отриманні оцінки ринкової вартості. Проте в більшості завдань оцінювач вимушений визнавати наявність великої кількості істотних відмінностей між оцінюваною нерухомістю і зіставними продажами. Оцінювачі використовують два аналітичні інструменти - елементи порівняння і одиниці порівняння. Кожен елемент порівняння (дата продажу, фізичні характеристики, місцеположення і умови продажу) необхідно враховувати. Часто є більше за одну фізичну характеристику, що вимагає внесення до ціни продажу поправки. Для цього використовуються одиниці порівняння, що є засобом обліку таких відмінностей.

Алгоритм методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу

Населення набуває нерухомості, в основному, з трьох основних причин: для безпосереднього використання (мешкання); для отримання доходів; для задоволення споживчих інтересів. Цей метод робить акцент на мотивацію отримання доходу і на те, як оцінювач може аналізувати дохід, що генерується нерухомим майном, з метою використання його як показника вартості нерухомості.

Доходи (прибутки), що створюються нерухомим майном, поступають до власника у вигляді:

поточних грошових надходжень;

поточній економії на податках;

майбутніх доходів від орендної плати;

майбутній економії на податках;

доходів від приросту капіталу, що реалізовуються при продажі або даруванні нерухомості в майбутньому;

податкових заощаджень (економії) від дарування або продажу майна в майбутньому.

Визначення ринкової вартості припускає хорошу інформованість покупця

іпродавця. Тому воно засноване на положенні, що покупці і продавці враховують всі потенційні вигоди від володіння майном.

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання нерухомості (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання. В основі методичного підходу лежить принцип доданої прибутковості, що не пов’язана із поліпшеннями нерухомості, тобто, вартість нерухомості відображає її спроможність приносити дохід у майбутньому.

Перерахунок потоку майбутніх доходів від використання нерухомості у її поточну вартість називається капіталізацією доходу.

Два прості кроки при застосуванні підходу з точки зору доходу дають в результаті розраховану величину чистого операційного доходу (ЧОД) від оцінюваного майна, яка потім конвертується в оцінку вартості з використанням процесу капіталізації.

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає:

вивчення ринку оренди та середньоринкових розмірів орендної плати за одиницю площі нерухомості за минулі роки в умовах, що можуть вважатися аналогами, що оцінюється, та типових умов надання зазначених аналогів в оренду;

визначення потенційного валового доходу на основі аналізу грошових потоків (надходжень);

встановлення дійсного (ефективного) валового доходу - від потенційного валового прибутку віднімаються можливі витрати, які встановлюються шляхом аналізу відповідних показників на ринку;